Gerenciar uma carteira de imóveis sem acompanhar números é como dirigir de olhos vendados. Você até pode seguir em frente, mas vai bater em alguma coisa.

Na prática, a diferença entre uma carteira rentável e uma carteira problemática está nos indicadores que você acompanha — e nas decisões que toma a partir deles.

Testei centenas de planilhas de imobiliárias nos últimos anos. A maioria não passa de uma lista de endereços e valores de aluguel. Resultado: decisões tardias, prejuízos evitáveis e oportunidades perdidas.

Vou mostrar os 7 indicadores que realmente importam e como usá-los no dia a dia.

1. Taxa de vacância — quanto do seu portfólio está parado

Fórmula: (Imóveis vagos ÷ Total de imóveis) × 100

Se você administra 50 imóveis e 8 estão vazios, sua taxa de vacância é 16%.

Parece simples, mas a maioria das imobiliárias não separa vacância por motivo:

  • Vacância friccional — imóvel disponível entre um inquilino e outro (normal)
  • Vacância estrutural — imóvel parado há mais de 60 dias (problema)

Um imóvel que fica vazio 15 dias entre contratos é esperado. Um que fica vazio 4 meses precisa de ação: ajuste de preço, reforma, mudança de estratégia.

Meta prática: Manter vacância estrutural abaixo de 5% da carteira.

2. Tempo médio de locação — quanto demora pra alugar

Fórmula: Soma dos dias vagos de todos os imóveis ÷ Número de locações fechadas no período

Se você alugou 10 imóveis no último trimestre e eles ficaram vazios em média 35 dias, esse é seu tempo médio de locação.

Quanto menor, melhor — mas o número sozinho não diz nada. Compare:

  • Seu histórico (está melhorando ou piorando?)
  • Por tipo de imóvel (apartamento 2 quartos vs casa 4 quartos)
  • Por região (Centro vs Bairro X)

Se casas estão alugando em 20 dias e apartamentos em 60, você tem um problema específico com apartamentos — não com a carteira toda.

Meta prática: Reduzir o tempo médio em 20% a cada semestre com ajustes de preço e divulgação.

3. Taxa de inadimplência — quem não está pagando

Fórmula: (Contratos inadimplentes ÷ Total de contratos ativos) × 100

Se você tem 50 contratos e 4 inquilinos estão atrasados, sua taxa de inadimplência é 8%.

Mas o que conta como inadimplência? Defina:

  • Atraso pontual — até 10 dias (monitore, mas não alarme)
  • Inadimplência real — acima de 30 dias (ação imediata)

Algumas imobiliárias incluem atrasos de 2 dias na estatística e inflam o número artificialmente. Não ajuda em nada.

Meta prática: Manter inadimplência real abaixo de 3%.

4. Ticket médio — quanto cada imóvel gera de receita

Fórmula: Receita total de aluguéis ÷ Número de contratos ativos

Se sua carteira gera R\$150.000 por mês com 50 contratos, seu ticket médio é R\$3.000.

Esse número mostra a saúde financeira da carteira. Se cai mês a mês, você está:

  • Perdendo contratos de alto valor
  • Alugando imóveis mais baratos
  • Reduzindo preços sem critério

Acompanhe a evolução. Se o ticket médio caiu 15% em 6 meses, algo está errado.

Meta prática: Manter ou aumentar o ticket médio ajustando mix de imóveis e preços de mercado.

5. Churn rate — quantos contratos você perde por mês

Fórmula: (Contratos rescindidos no mês ÷ Total de contratos no início do mês) × 100

Se você começou o mês com 50 contratos e 3 foram rescindidos, seu churn é 6%.

Churn alto indica:

  • Inquilinos insatisfeitos
  • Imóveis com problemas estruturais
  • Preços desalinhados com o mercado

Um churn de 2-3% ao mês é esperado (contratos que terminam naturalmente). Acima de 5% é sinal de alerta.

Meta prática: Churn mensal abaixo de 3%.

6. Custo de aquisição de inquilino (CAC)

Fórmula: (Gastos com anúncios + comissões + vistorias) ÷ Número de contratos fechados

Se você gastou R\$5.000 em anúncios, R\$3.000 em comissões e R\$2.000 em vistorias, e fechou 10 contratos, seu CAC é R\$1.000 por contrato.

Compare esse valor com o ticket médio:

  • Se o aluguel é R\$2.000 e o CAC é R\$1.000, você recupera o investimento em 15 dias.
  • Se o aluguel é R\$800 e o CAC é R\$1.200, você está no prejuízo.

Imobiliárias que não calculam CAC gastam dinheiro sem saber se o retorno compensa.

Meta prática: CAC não deve ultrapassar 50% do valor de um aluguel.

7. Retorno sobre imóvel (ROI por unidade)

Fórmula: (Receita anual do imóvel - Custos anuais) ÷ Valor do imóvel × 100

Um imóvel de R\$500.000 que gera R\$2.500/mês de aluguel e tem R\$5.000/ano de custos (IPTU, condomínio, manutenção) tem ROI de:

(R\$30.000 - R\$5.000) ÷ R\$500.000 × 100 = 5% ao ano

Se você administra imóveis de terceiros, esse indicador ajuda o proprietário a decidir se vale a pena continuar alugando ou vender.

Se você é corretor autônomo, use essa métrica pra mostrar valor pro cliente.

Meta prática: ROI acima de 4% ao ano é considerado saudável em 2026.

Como transformar indicadores em ações

Medir é o primeiro passo. Agir é o que separa profissionais de amadores.

Exemplo real:

  • Problema identificado: Taxa de vacância estrutural de 12% (acima da meta de 5%)
  • Análise: 6 dos 8 imóveis vagos estão 20% acima do preço de mercado
  • Ação: Redução de preço em 15% nos imóveis parados há mais de 90 dias
  • Resultado em 60 dias: Taxa de vacância caiu para 6%, com 5 novos contratos fechados

Sem o indicador, o problema continuaria invisível. Com a métrica, a ação foi cirúrgica.

Ferramentas práticas pra acompanhar tudo isso

Você não precisa de um sistema de R\$10.000/mês. Precisa de:

  1. Planilha estruturada — Google Sheets com fórmulas automáticas
  2. Atualização semanal — reserva 30 minutos toda segunda-feira
  3. Dashboard visual — gráficos simples que mostram tendências

Se você gasta mais tempo formatando planilha do que analisando números, está fazendo errado.

Automatize tudo que dá: extração de dados bancários, cálculo de indicadores, geração de relatórios. O corretor que automatiza isso ganha horas todo mês.

O erro mais comum: medir tudo e agir em nada

Conheço imobiliárias que têm dashboards lindos com 30 indicadores. E não tomam uma decisão baseada neles.

Comece com esses 7. Acompanhe mensalmente. Defina metas. E aja quando os números saírem da linha.

Não é sobre ter o relatório mais bonito. É sobre tomar decisões melhores, mais rápido, e gerenciar uma carteira rentável.

E se você ainda faz vistoria no Word e leva 3 horas pra fechar cada laudo, está perdendo tempo que poderia usar analisando esses indicadores. O izyLAUDO gera laudos profissionais em minutos, com validade jurídica e assinatura digital. Comece agora em app.izylaudo.com.br — sem mensalidade e sem cartão de crédito.