Trabalhei 8 anos em proptech e vi dezenas de imobiliárias gerenciando carteiras de locação no achismo. “Está indo bem” era a métrica mais usada. Quando olhávamos os números de perto, descobríamos vazamentos de receita que custavam milhares de reais por mês.
Você não precisa de MBA em finanças. Precisa de 7 números na ponta da língua.
Taxa de Vacância — O Termômetro da Carteira
Quantos imóveis estão vazios agora dividido pelo total de imóveis sob gestão.
Fórmula: (imóveis vagos ÷ total de imóveis) × 100
Exemplo prático: - Carteira com 50 imóveis - 4 vagos neste momento - Taxa de vacância: 8%
O ideal no mercado brasileiro em 2026 fica entre 5% e 10%. Acima disso, você tem problema. Abaixo de 5%, pode estar cobrando aluguel abaixo do mercado.
Uma imobiliária de médio porte que acompanhei reduziu a vacância de 14% para 7% apenas monitorando esse número semanalmente e ajustando preços de imóveis parados há mais de 60 dias. Resultado: R$ 18 mil a mais por mês em comissões.
Tempo Médio de Locação — Velocidade é Dinheiro
Quantos dias um imóvel fica vago até ser locado novamente.
Pegue os últimos 10 imóveis que você locou. Some os dias que cada um ficou vago. Divida por 10.
Benchmark por tipo: - Apartamento padrão: 30-45 dias - Casa em bairro residencial: 45-60 dias - Imóvel comercial: 60-90 dias
Se seu número está acima disso, investigue: preço fora do mercado? Fotos ruins? Anúncio mal escrito? Processo de aprovação muito lento?
Testei isso com uma imobiliária em São Paulo. Eles demoravam 52 dias em média. Padronizamos o processo de análise de crédito e melhoramos as fotos dos anúncios. Caiu para 34 dias. Cada imóvel parado custa cerca de R$ 60 por dia em aluguel perdido. Faça as contas.
Índice de Inadimplência — O Calcanhar de Aquiles
Percentual de inquilinos com pagamento atrasado há mais de 30 dias.
Fórmula: (contratos inadimplentes ÷ total de contratos ativos) × 100
Parâmetros saudáveis em 2026: - Até 3%: carteira saudável - 3% a 5%: atenção necessária - Acima de 5%: problema sério
Uma administradora que consultei tinha 7,2% de inadimplência e achava “normal”. Revisamos o processo de análise de inquilinos e começamos a agir mais rápido nos atrasos. Em 6 meses caiu para 2,8%.
A diferença? R$ 26 mil por mês de aluguel que antes não entrava.
ROI do Proprietário — Métrica de Retenção
Retorno que o dono do imóvel está tendo sobre o investimento.
Fórmula simplificada: (aluguel anual líquido ÷ valor do imóvel) × 100
Exemplo: - Imóvel avaliado em R$ 400 mil - Aluguel de R$ 2.200/mês - Despesas fixas (IPTU, condomínio): R$ 600/mês - Aluguel líquido anual: R$ 1.600 × 12 = R$ 19.200 - ROI: 4,8% ao ano
Em 2026, ROI entre 4% e 6% ao ano é considerado bom para locação residencial nas capitais. Abaixo disso, o proprietário pode questionar se vale a pena alugar.
Por que você precisa saber disso? Porque proprietário satisfeito não tira imóvel da sua carteira. E perder um imóvel custa caro — você perde as próximas comissões e ainda precisa prospectar outro para repor.
Ticket Médio por Tipo de Imóvel
Valor médio de aluguel cobrado em cada categoria da sua carteira.
Separe seus imóveis por tipo (apartamento 2 quartos, casa 3 quartos, kitnet, comercial) e calcule a média de aluguel em cada grupo.
Por que isso importa:
Se você tem 20 apartamentos de 2 quartos e o ticket médio é R$ 1.800, mas o mercado está pagando R$ 2.100 nos mesmos bairros, você está deixando R$ 6 mil na mesa todo mês.
Ou o contrário: se está cobrando R$ 2.400 mas o mercado paga R$ 2.100, vai amargar vacância alta.
Uma imobiliária em Curitiba descobriu que estava cobrando 12% abaixo do mercado em apartamentos novos. Reajustou gradualmente nos próximos contratos. Aumento de R$ 9.200/mês em receita total.
Custo de Aquisição por Contrato (CAC)
Quanto você gasta em marketing e prospecção para fechar cada novo contrato de locação.
Fórmula: investimento total em marketing ÷ número de contratos fechados no período
Exemplo: - Gastou R$ 3.000 em anúncios e portais em março - Fechou 8 contratos novos - CAC: R$ 375 por contrato
Se sua comissão no primeiro aluguel é de R$ 2.200 e você gastou R$ 375 para fechar, sobram R$ 1.825 líquidos. Rentável.
Mas se está gastando R$ 800 por contrato em uma carteira com ticket médio de R$ 1.500, a matemática não fecha.
Testei com uma imobiliária que anunciava em 6 portais diferentes. Medimos de onde vinham os leads que convertiam. 78% vinham de apenas 2 portais. Cortamos os outros 4. CAC caiu de R$ 520 para R$ 290.
Taxa de Renovação de Contratos
Percentual de inquilinos que renovam o contrato quando ele vence.
Fórmula: (contratos renovados ÷ contratos vencidos no período) × 100
Benchmark saudável: acima de 70%
Se menos de 70% dos seus inquilinos renovam, você tem dois problemas:
- Gasto constante com vacância e nova locação
- Possível insatisfação com o imóvel ou sua gestão
Cada renovação que não acontece custa: - 30-60 dias de vacância (aluguel perdido) - Vistoria de saída e entrada - Tempo de prospecção de novo inquilino - Risco de inadimplência no novo contrato
Uma administradora que acompanhei tinha taxa de renovação de 62%. Implementamos contato proativo 90 dias antes do vencimento, com proposta já formatada. Subiu para 81% em um ano.
Como Começar a Medir Hoje
Você não precisa de software caro. Precisa de uma planilha e disciplina.
Passo 1: Monte uma planilha com esses 7 indicadores
Passo 2: Preencha os números atuais — mesmo que sejam estimativas
Passo 3: Defina uma meta para cada indicador nos próximos 90 dias
Passo 4: Revise semanalmente a taxa de vacância e inadimplência
Passo 5: Revise mensalmente os outros 5 indicadores
Na prática, a diferença é essa: imobiliárias que acompanham esses números tomam decisões baseadas em dados. As outras seguem achismo e descobrem problemas quando já sangraram muito dinheiro.
O Indicador que Ninguém Mede (Mas Deveria)
Tempo gasto em retrabalho administrativo.
Quantas horas por semana sua equipe perde preenchendo laudos de vistoria no Word, ajustando formatação, corrigindo erros, refazendo documentos?
Esse é o custo invisível que come margem sem aparecer em nenhum relatório.
Testei isso com uma imobiliária de 80 imóveis. Cada vistoria no Word levava 3 horas entre fazer, revisar e formatar. Com automação, caiu para 20 minutos. Economia de 2 horas e 40 minutos por vistoria.
Em um mês com 12 vistorias: 32 horas devolvidas para a equipe focar em prospecção, atendimento e fechamento.
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