A retenção de caução é uma das questões mais recorrentes que chega no escritório. Proprietário que retém valor sem justificativa. Inquilino que deixa danos reais mas contesta tudo. Imobiliária que fica no meio da confusão. E a maioria desses casos poderia ser resolvida sem processo judicial — se houvesse documentação adequada.

Mas quando a retenção já aconteceu e você entende que foi indevida, é importante saber como contestar. Este guia é para quem precisa agir.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre caução

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é clara: a caução serve para garantir o cumprimento das obrigações do contrato. O artigo 38, inciso III, permite ao locador reter a caução para cobrir danos ao imóvel, além do desgaste natural, ou aluguéis não pagos.

O ponto crucial está aqui: desgaste natural não justifica retenção. Parede que desbotou com o tempo, piso que arranha com móveis, torneira que ficou manchada após três anos de uso — isso não é dano, é uso esperado do imóvel.

Retenção indevida acontece quando o proprietário cobra por:

  • Desgaste natural de pintura, pisos e revestimentos
  • Reparos que já existiam antes da locação (sem comprovação)
  • Valores superfaturados ou sem orçamentos
  • Danos inexistentes ou não comprovados fotograficamente

Quando a retenção se torna indevida

Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer. O inquilino devolve o imóvel, o proprietário retém toda a caução alegando “danos diversos”, mas não apresenta laudo de vistoria da entrada, nem fotos, nem orçamentos detalhados.

Sem documentação, fica difícil provar — tanto para o proprietário quanto para o inquilino.

Exemplo real: locatário devolveu apartamento após quatro anos. Proprietário reteve R$ 6.000 de caução alegando necessidade de pintura completa, troca de piso da cozinha e reparo em armários. Problema: não havia vistoria de entrada, nenhuma foto do estado original, e o orçamento apresentado era genérico, sem discriminação.

O inquilino contestou. Ganhou na Justiça. O proprietário teve que devolver a caução integral, mais correção monetária e honorários advocatícios.

Passo 1: Tente resolver administrativamente primeiro

Antes de acionar a Justiça, sempre tente resolver diretamente. Envie notificação extrajudicial (pode ser por e-mail com AR ou via cartório) solicitando:

  • Devolução integral da caução, com prazo de 10 dias úteis
  • Ou justificativa detalhada dos valores retidos, com comprovantes:
  • Fotos comparativas (entrada x saída)
  • Orçamentos de pelo menos dois fornecedores
  • Notas fiscais dos reparos realizados

Guarde essa comunicação. Se o caso for para a Justiça, demonstra que você tentou resolver de forma amigável.

Passo 2: Reúna sua documentação

Sua força na contestação está nos documentos. Reúna tudo que você tem:

Documentos obrigatórios:

  • Contrato de locação (com cláusula sobre caução)
  • Comprovantes de pagamento da caução
  • Vistoria de entrada (se houver) — aqui está a proteção
  • Vistoria de saída (se houver)
  • Fotos do imóvel na devolução
  • Chaves entregues (termo ou protocolo)
  • Comunicações com proprietário/imobiliária sobre a devolução

Documentos que fortalecem o caso:

  • Comprovantes de reparos que você mesmo fez durante a locação
  • Testemunhas da condição do imóvel na entrega
  • Orçamentos de terceiros sobre o custo real dos reparos alegados

Passo 3: Escolha a via judicial adequada

Para valores até 20 salários mínimos (cerca de R$ 28.240 em 2026), você pode entrar no Juizado Especial Cível — não precisa de advogado, as custas são menores, e o processo é mais rápido.

Para valores maiores, vai para vara cível comum — aí você precisará de advogado.

Documentos para dar entrada na ação:

  • Petição inicial (no Juizado, pode ser verbal ou escrita de forma simples)
  • Documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de endereço)
  • Toda a documentação reunida no passo 2
  • Dados completos do proprietário

Passo 4: O que pedir na ação

A Lei do Inquilinato protege o inquilino de boa-fé. Você pode pedir:

  1. Devolução da caução retida indevidamente (valor principal)
  2. Correção monetária desde a data em que deveria ter sido devolvida
  3. Juros de mora (1% ao mês)
  4. Multa contratual, se prevista no contrato
  5. Honorários advocatícios, se contratar advogado

Em alguns casos de má-fé evidente, é possível pedir danos morais, mas isso exige prova de situação vexatória ou abuso flagrante.

Passo 5: O que o juiz vai analisar

O juiz vai comparar o estado do imóvel na entrada com o estado na saída. Por isso a vistoria de entrada é tão importante.

Se não houver vistoria de entrada, a presunção favorece o inquilino. A jurisprudência consolidada entende que, sem prova do estado original, não há como exigir que o inquilino comprove que devolveu nas mesmas condições.

O proprietário tem o ônus de provar: - Que o dano existia na saída e não existia na entrada - Que o dano vai além do desgaste natural - Que o valor cobrado é razoável e comprovado

Exemplo prático: caso vencedor

Inquilina alugou casa por dois anos. Caução de R$ 3.500. Na saída, proprietário reteve tudo alegando “pintura completa” e “reparos hidráulicos”.

Documentação da inquilina: - Vistoria de entrada mostrando pintura já desgastada - Fotos da saída mostrando imóvel limpo e organizado - E-mail com pedido de devolução ignorado pelo proprietário

Documentação do proprietário: - Apenas um orçamento genérico de R$ 4.200 para pintura - Nenhuma foto comparativa - Nenhum comprovante de que realizou os reparos

Resultado: sentença determinou devolução integral da caução, mais R$ 800 de honorários. O processo durou quatro meses no Juizado Especial.

Proteção começa antes da retenção

A melhor contestação é aquela que você não precisa fazer. E isso começa com documentação correta desde a entrada no imóvel.

Faça vistoria detalhada na entrada. Tire fotos de tudo — paredes, pisos, louças, registros, portas, janelas. Anote defeitos e desgastes preexistentes. Assine junto com o proprietário.

Faça vistoria detalhada na saída. Fotografe o imóvel limpo, vazio e organizado. Protocole a devolução das chaves por escrito. Peça prazo específico para devolução da caução.

Com isso, se houver tentativa de retenção indevida, você tem como contestar com segurança. E na maioria dos casos, o proprietário nem tentará reter sem fundamento — porque sabe que você está protegido.

Prazos importantes

Não existe prazo específico na Lei do Inquilinato para devolução da caução, mas o STJ (Superior Tribunal de Justiça) tem entendido que 30 dias é razoável. Após isso, incide correção monetária.

Para entrar com ação, você tem até cinco anos a partir da data em que a caução deveria ter sido devolvida (prescrição quinquenal).

Quando não contestar

Se o proprietário apresentou: - Vistoria de entrada e saída comparáveis - Fotos evidentes de danos causados por você - Orçamentos detalhados e razoáveis - Notas fiscais dos reparos realizados

E os valores estão proporcionais aos danos, talvez não valha contestar. A boa-fé jurídica funciona nos dois sentidos.

Mas se você devolveu o imóvel em bom estado, tem documentação que comprova, e mesmo assim houve retenção sem justificativa — não hesite em buscar seus direitos.

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