Receber uma notificação de despejo pode ser intimidador, mas nem toda ação é procedente. Na prática jurídica, vejo casos onde o locador inicia o processo sem fundamento sólido — e o inquilino tem pleno direito de contestar.
A diferença entre perder e manter o imóvel muitas vezes está na qualidade da defesa e na documentação que você consegue apresentar. Vou explicar exatamente o que fazer.
Quando uma ação de despejo é considerada injusta
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece situações específicas que autorizam o despejo. Se o seu caso não se encaixa em nenhuma delas, a ação pode ser contestada com sucesso.
Motivos legais para despejo:
- Falta de pagamento de aluguel ou encargos (Art. 9º, III)
- Infração contratual grave
- Necessidade de retomada para uso próprio ou familiar (Art. 47)
- Realização de obras que exijam desocupação
- Término do prazo contratual sem renovação
Se o locador alega inadimplência mas você tem comprovantes de pagamento, a ação é injusta. Se ele quer retomar o imóvel mas o contrato ainda está vigente sem essa previsão, também.
Erros comuns que invalidam a ação
1. Ausência de notificação prévia
Em despejos por falta de pagamento, o locador precisa notificar o inquilino antes de entrar com a ação (Art. 62, § 1º-A). Muitos pulam essa etapa.
Exemplo prático: O proprietário entra direto com despejo porque o aluguel de março não foi pago. Mas não houve notificação extrajudicial prévia. A ação pode ser contestada por vício formal.
2. Cobrança de valores indevidos
O locador inclui na ação cobranças que não constam no contrato ou valores manifestamente incorretos.
Exemplo prático: A ação pede R$ 8.500 de aluguel atrasado, mas o valor mensal é R$ 1.200 e só há 3 meses em atraso (total real: R$ 3.600). A diferença pode invalidar a cobrança.
3. Despejo por retomada sem comprovação
Para retomar o imóvel para uso próprio, o locador precisa comprovar a necessidade (Art. 47, II). Se a justificativa for genérica ou duvidosa, pode ser contestada.
Exemplo prático: O proprietário alega que o filho vai morar no imóvel, mas o rapaz já tem residência própria em outra cidade e trabalha lá. A retomada carece de fundamento real.
Como estruturar sua defesa
Reúna toda a documentação
Sua contestação precisa de provas, não apenas alegações. Organize:
- Comprovantes de pagamento de todos os meses
- Contrato de locação original e aditivos
- Comunicações por e-mail, WhatsApp ou carta com o locador
- Laudo de vistoria de entrada (fundamental para contestar alegações de danos)
- Recibos de reformas ou melhorias feitas no imóvel
- Testemunhas que possam confirmar sua versão
Sem documentação, fica difícil provar qualquer argumento. Guarde tudo desde o início da locação.
Identifique o vício da ação
Leia a petição inicial com atenção e identifique onde está o erro:
- Falta de notificação prévia?
- Valores cobrados incorretos?
- Alegação de infração contratual que não existe?
- Retomada sem fundamento?
- Cláusula contratual abusiva sendo usada como base?
Cada vício exige um argumento jurídico específico na contestação.
Apresente defesa técnica dentro do prazo
Você tem 15 dias para contestar a partir da citação. Não perca esse prazo — ele é fatal.
A contestação deve ser protocolada por advogado e incluir:
- Preliminares — vícios formais da ação (falta de notificação, ilegitimidade, etc)
- Mérito — argumentos de que você não deve ser despejado (pagamentos em dia, contrato vigente, inexistência da infração alegada)
- Provas — todos os documentos que sustentam sua versão
- Pedido — que a ação seja julgada improcedente
Situações onde a contestação tem alta chance de sucesso
Você pagou mas o locador alega inadimplência
Se você tem comprovantes de depósito/transferência/recibo, apresente todos. Inclua extratos bancários. Se houve atraso mas você pagou com multa, demonstre isso.
A Lei do Inquilinato permite purgação da mora — você pode pagar o débito em até 15 dias após a contestação e a ação cai (Art. 62, II).
O locador quer retomar mas o contrato não permite
Contratos com prazo determinado não permitem retomada antecipada, salvo se houver cláusula específica (Art. 56). Se o contrato está vigente e não há essa previsão, a retomada é indevida.
Alegam infração que nunca aconteceu
Proprietário diz que você sublocou sem autorização, mas você sempre morou sozinho. Ou que fez obras sem consentimento, mas nunca fez nada. Testemunhas e laudos fotográficos desmontam essas alegações.
Cobrança de multa rescisória abusiva
Se você saiu antes do fim do contrato mas o locador cobra 3 aluguéis de multa quando o contrato prevê apenas proporcional, há abusividade (Art. 4º).
O papel do laudo de vistoria na defesa
Em casos onde o locador alega danos ao imóvel como fundamento do despejo, o laudo de vistoria de entrada é sua proteção.
Se o laudo mostra que a parede já tinha infiltração na entrada e agora o proprietário te acusa de causar esse dano, você tem prova documental de que o problema é pré-existente.
Sem laudo de entrada, fica palavra contra palavra. Com laudo fotográfico detalhado, você tem provas objetivas do estado original do imóvel.
Quando não vale a pena contestar
Seja honesto com sua situação:
- Se você realmente está inadimplente há meses e não tem como pagar, contestar só adia o inevitável
- Se o contrato terminou e não há direito de renovação, a retomada é legítima
- Se você de fato cometeu a infração alegada (sublocou, causou danos graves, mudou uso do imóvel sem autorização)
Nesses casos, pode ser melhor negociar um prazo maior para desocupar voluntariamente do que enfrentar um processo perdido.
Passos práticos imediatos
- Procure advogado especializado em direito imobiliário — não tente fazer sozinho
- Separe toda a documentação — quanto mais completa, melhor
- Não ignore a citação — responder é direito seu
- Se puder pagar o alegado débito, faça — a purgação da mora encerra a ação
- Mantenha comunicação educada com o locador — agressividade só piora
Proteção começa antes do problema
A melhor defesa contra despejo injusto é ter documentação impecável desde o início:
- Guarde todos os comprovantes de pagamento (nunca pague em dinheiro sem recibo)
- Faça vistoria detalhada na entrada com fotos e descrições
- Registre por escrito qualquer problema que encontrar no imóvel
- Peça autorização por escrito para qualquer alteração que quiser fazer
- Mantenha comunicação com o locador sempre documentada
Quando você tem provas organizadas, contestar uma ação injusta fica muito mais simples.
O izyLAUDO gera laudos profissionais em minutos, com validade jurídica e assinatura digital. Se você é corretor ou proprietário, documentar o estado do imóvel na entrada e saída protege todos os envolvidos. Comece agora em app.izylaudo.com.br — sem mensalidade e sem cartão de crédito.