Janelas e esquadrias são responsáveis por grande parte dos conflitos entre locador e locatário no fim do contrato. Uma fechadura emperrada, um vidro trincado, uma borracha de vedação ressecada — esses detalhes passam despercebidos na entrada e viram disputa judicial na saída.

A Lei do Inquilinato (artigo 23, inciso III) estabelece que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal. O problema é definir o que é “estado em que recebeu” quando não há documentação fotográfica detalhada.

Sem registro adequado na vistoria de entrada, fica impossível provar se aquele trinco quebrado já estava assim ou se foi dano causado pelo inquilino.

Por que janelas e esquadrias merecem atenção especial

Esquadrias concentram diversos componentes que se desgastam com o tempo: vidros, fechaduras, dobradiças, borrachas de vedação, trilhos, telas mosquiteiras. Cada um desses itens tem vida útil diferente e pode apresentar problemas específicos.

Além disso, janelas são expostas a intempéries — sol, chuva, vento — que aceleram o desgaste natural. Uma borracha de vedação que está levemente ressecada na entrada do inquilino pode se deteriorar completamente em dois anos de uso normal. Se isso não foi documentado, quem paga a troca?

Na prática jurídica, vejo muitos casos onde o proprietário tenta cobrar danos que já existiam. Sem foto detalhada da vistoria de entrada, ele perde a ação.

Componentes que você deve fotografar

Vidros e espelhos

Fotografe cada vidro em ângulo que permita ver trincas, riscos ou manchas. Vidros bisotados ou temperados merecem registro específico — são mais caros para substituir.

Se houver trinca, mesmo pequena, fotografe de perto com régua ou objeto de referência ao lado. Descreva no laudo: “Vidro da janela do quarto 1 apresenta trinca de aproximadamente 8cm no canto inferior direito”.

Manchas de umidade entre vidros duplos também devem ser registradas. Isso indica vedação comprometida e não é responsabilidade do inquilino.

Fechaduras e trincos

Teste cada fechadura antes de fotografar. Trava suavemente? Emperra? A chave gira com dificuldade?

Fotografe a fechadura aberta e fechada. Se houver folga ou emperramento, registre em vídeo curto — é mais fácil demonstrar o problema em movimento.

Trincos de janelas basculantes são especialmente problemáticos. Muitos já vêm com folga de fábrica. Documente o estado exato.

Borrachas de vedação

Borrachas ressecadas, descoladas ou rasgadas devem ser fotografadas de perto. Use a câmera do celular no modo macro ou aproxime bastante.

Descreva o estado: “Borracha de vedação da janela da sala apresenta ressecamento em 30% da extensão, com início de descolamento no canto superior esquerdo”.

Borrachas são consumíveis — têm vida útil de 3 a 5 anos dependendo da exposição solar. Se já estão em fim de vida na entrada do inquilino, isso precisa estar documentado.

Trilhos e roldanas

Janelas de correr dependem do bom estado dos trilhos. Fotografe o trilho inferior por inteiro, mostrando sujeira acumulada, desgaste ou peças soltas.

Teste o deslizamento. Se a janela arrasta ou sai do trilho facilmente, filme isso. É defeito estrutural, não responsabilidade do inquilino.

Roldanas quebradas ou travadas também devem ser registradas. Muitas vezes estão ocultas, mas o deslizamento irregular denuncia o problema.

Telas mosquiteiras

Telas rasgadas, desfiadas ou com moldura solta são comuns. Fotografe cada tela por inteiro e em detalhe nas áreas danificadas.

Se a tela está instalada mas inutilizável (rasgos grandes), isso é diferente de não ter tela. Documente a diferença.

Molduras e caixilhos

Caixilhos de madeira sofrem com umidade e cupim. Fotografe pontos de apodrecimento, lascas, pintura descascada.

Molduras de alumínio podem apresentar corrosão, amassados ou pintura desgastada. Registre cada problema em foto individual com contexto (foto geral) e detalhe (close).

Estrutura de documentação eficiente

Para cada janela ou porta, siga esta sequência:

1. Foto geral — mostra a esquadria completa no contexto do ambiente
2. Fotos de detalhes — cada componente com problema identificado
3. Descrição textual — complementa o que a foto mostra
4. Teste funcional — anote se abre/fecha corretamente

Exemplo prático:

Janela da suíte: - Foto geral da janela fechada - Foto da fechadura (detalhe do trinco com folga) - Foto da borracha de vedação (ressecamento no canto) - Foto do vidro (pequeno risco de 3cm no canto inferior) - Descrição: “Janela de correr de alumínio branco, 1,50m x 1,20m. Trinco com folga de aproximadamente 2mm. Borracha de vedação ressecada em 20% da extensão, especialmente no canto superior direito. Vidro com risco superficial de 3cm no canto inferior esquerdo. Abre e fecha normalmente, sem emperramento.”

Diferenciando uso normal de dano

A Lei do Inquilinato reconhece que há desgaste natural pelo uso normal do imóvel. Mas o que é “uso normal” em janelas?

Uso normal (não cabe cobrança): - Ressecamento gradual de borrachas de vedação - Desgaste natural de pintura em áreas de contato - Pequenos riscos superficiais em vidros causados por limpeza - Folga progressiva em fechaduras antigas - Oxidação natural de alumínio em áreas externas

Dano além do normal (cabe cobrança): - Vidros quebrados ou trincados por impacto - Fechaduras forçadas ou arrombadas - Telas rasgadas intencionalmente - Molduras danificadas por objetos - Trilhos entortados

A documentação na entrada serve justamente para estabelecer a linha de base. Se a borracha já estava 30% ressecada e chega a 60% após três anos, isso é uso normal. Se estava perfeita e em seis meses está destruída, há responsabilidade do inquilino.

Casos que reforçam a importância do registro

Um corretor me procurou após ação judicial por R$ 3.200 de troca de janelas. O proprietário alegava que o inquilino havia quebrado três fechaduras e dois vidros. O corretor não tinha laudo de entrada — apenas “checklist” genérico marcando “janelas OK”.

Perdi o caso. Sem prova do estado anterior, o juiz considerou que os danos eram preexistentes.

Outro caso: imobiliária documentou todas as esquadrias com fotos e descrições detalhadas. Na saída, o inquilino alegou que um vidro trincado já estava assim na entrada. Bastou mostrar as fotos do laudo para comprovar que o vidro estava perfeito. O inquilino arcou com a troca sem contestação.

A diferença entre ganhar e perder uma disputa judicial está na qualidade da documentação.

Prazo de validade da documentação

Laudos de vistoria não vencem, mas perdem força probatória se houver grande lapso temporal entre vistorias. Em contratos longos (mais de três anos), considere fazer vistorias intermediárias, especialmente de itens com desgaste mais rápido como borrachas e fechaduras.

Isso não está previsto em lei, mas é boa prática. Documenta a evolução natural do desgaste e evita surpresas no fim do contrato.

Ferramentas práticas para o dia a dia

Você não precisa de equipamento profissional. A câmera do celular é suficiente se você souber usá-la:

  • Limpe a lente antes de fotografar
  • Use luz natural sempre que possível
  • Evite contraluz (janela ao fundo da foto)
  • Fotografe em ângulos diferentes do mesmo detalhe
  • Use o zoom com moderação (degrada a qualidade)

Se quiser facilitar ainda mais, plataformas como o izyLAUDO analisam suas fotos automaticamente e geram o laudo completo com descrição de cada detalhe. Você tira as fotos, a inteligência artificial identifica problemas e documenta tudo em formato profissional com validade jurídica.

Isso elimina o retrabalho de organizar fotos, escrever descrições e formatar o documento. O laudo sai pronto em minutos, com assinatura digital incluída.

Checklist final para janelas e esquadrias

Antes de concluir a vistoria, confirme que documentou:

  • [ ] Estado de cada vidro (trincas, riscos, manchas)
  • [ ] Funcionamento de cada fechadura e trinco
  • [ ] Estado das borrachas de vedação
  • [ ] Condição dos trilhos e roldanas
  • [ ] Estado das telas mosquiteiras
  • [ ] Condição das molduras e caixilhos
  • [ ] Teste de abertura e fechamento
  • [ ] Descrição textual complementar às fotos

Se algum item ficou sem registro, não considere a vistoria completa. Volte e fotografe.

A proteção jurídica começa com documentação completa. Esquadrias são investimento alto — um jogo de janelas pode custar R$ 5 mil ou mais. Não deixe essa proteção ao acaso.

O izyLAUDO gera laudos profissionais em minutos, com validade jurídica e assinatura digital. A inteligência artificial analisa cada foto e documenta automaticamente todos os detalhes das esquadrias. Comece agora em app.izylaudo.com.br — sem mensalidade e sem cartão de crédito.