Flat e apart-hotel não são apartamentos comuns. A estrutura legal é diferente, o regime de uso é outro, e as responsabilidades pela manutenção seguem regras próprias. Uma vistoria mal feita aqui pode custar caro — tanto para quem administra quanto para quem investe.
O que muda na vistoria de flat e apart-hotel
Flats funcionam sob regime de condomínio hoteleiro. O proprietário é dono da unidade, mas ela fica sob gestão do hotel. O inquilino (ou hóspede de longa permanação) usa o imóvel, mas também tem acesso a serviços — academia, lavanderia, café da manhã, limpeza.
Isso significa que você não está vistoriando apenas o apartamento. Está documentando:
- Estado da unidade privativa
- Mobília e eletrodomésticos (quase sempre incluídos)
- Enxoval completo (roupa de cama, toalhas, utensílios)
- Equipamentos de serviço (cofre, frigobar, TV a cabo)
- Áreas comuns sob responsabilidade compartilhada
A Lei do Inquilinato não se aplica integralmente aqui. Se o flat opera sob administração hoteleira, a relação jurídica pode ser de hospedagem (regida pelo Código Civil) ou locação de temporada (Lei 8.245/91 com particularidades). Entender isso antes de elaborar o laudo faz diferença.
Pontos críticos que corretores esquecem
Mobília e equipamentos
Em apartamento residencial, o locatário traz os próprios móveis. Em flat, tudo já está lá — e tudo precisa constar no laudo. Uma cadeira arranhada, uma gaveta emperrada, um fogão com queimador defeituoso: se não ficou registrado na entrada, vira prejuízo na saída.
Faça lista item por item: - Móveis (cama, mesa, cadeiras, armários, estantes) - Eletrodomésticos (geladeira, fogão, micro-ondas, máquina de lavar) - Eletrônicos (TV, ar-condicionado, telefone) - Utensílios de cozinha (jogos de panelas, talheres, pratos) - Enxoval (quantidade de lençóis, toalhas, travesseiros)
Não basta escrever “cama de casal”. Descreva: “cama de casal com estrado em madeira, colchão de molas, cabeceira estofada em tecido bege com pequeno rasgo no canto inferior esquerdo”.
Estado de conservação dos acabamentos
Flats costumam ter rotatividade alta. O imóvel sofre mais desgaste do que uma residência comum. Pisos, paredes, bancadas e metais já podem estar marcados antes mesmo da entrada do inquilino atual.
Se você não documentar isso, o proprietário pode tentar cobrar por danos preexistentes. Tire fotos em boa resolução de: - Arranhões em pisos de madeira ou porcelanato - Manchas em paredes e tetos - Desgaste em metais de banheiro - Trincas em vidros ou espelhos - Oxidação em janelas e portas
Instalações sob responsabilidade do condomínio
Em flat, parte da manutenção é do condomínio hoteleiro. Encanamento embutido, sistema de ar-condicionado central, fiação elétrica principal — geralmente não são responsabilidade do proprietário da unidade.
Mas você precisa documentar o estado atual. Se houver infiltração, mancha de umidade ou problema elétrico, registre com foto e descrição detalhada. Isso protege o proprietário de arcar com reparos que cabem ao condomínio.
Como estruturar o laudo
Um laudo de vistoria para flat precisa ser mais detalhado que o de um apartamento vazio. A estrutura que funciona:
1. Identificação do imóvel - Endereço completo do flat - Torre e número da unidade - Nome do condomínio/hotel - Regime jurídico (locação, hospedagem, temporada)
2. Partes envolvidas - Proprietário - Administradora hoteleira (quando aplicável) - Inquilino/hóspede - Corretor responsável
3. Checklist por ambiente
Para cada cômodo, documente: - Piso, paredes, teto (fotos e descrição) - Esquadrias (portas, janelas, fechaduras) - Pontos elétricos e iluminação - Mobília (descrição detalhada + fotos) - Equipamentos (estado de funcionamento)
4. Enxoval e utilidades
Lista completa com quantidades: - Roupa de cama (jogos completos, cores, estado) - Toalhas de banho e rosto (quantidade, cores, desgaste) - Utensílios de cozinha (panelas, copos, pratos, talheres) - Itens de limpeza fornecidos
5. Áreas comuns (quando aplicável)
Se o contrato incluir direito de uso exclusivo de vaga, armário ou depósito, vistorie também.
Exemplo prático: vistoria de entrada em flat mobiliado
Você está vistoriando uma unidade de 35m² em flat próximo à Avenida Paulista. Proprietário coloca para locação de 12 meses. Administradora hoteleira não participa (locação direta).
No quarto: - Cama box queen com colchão de espuma, cabeceira estofada em tecido cinza — estado geral bom, pequena mancha amarelada no canto superior do colchão (fotografar) - Criado-mudo com gaveta (madeira MDF) — arranhão de 5cm na lateral direita (fotografar) - Guarda-roupa 3 portas de correr — porta central range ao fechar (testar e documentar) - Ar-condicionado split 12.000 BTUs — funcionando, controle remoto presente
Na cozinha americana: - Bancada em granito cinza com pia inox — pequena lasca na borda frontal, 2cm (fotografar de perto) - Fogão cooktop 4 bocas elétrico — todos os queimadores funcionando - Micro-ondas 20L Electrolux — porta fecha mas trava emperrada, requer força (testar na frente do inquilino e anotar) - Geladeira Consul frost-free 340L — funcionando, porta com amassado de 3cm próximo à alça (fotografar) - Utensílios: 2 panelas (teflon gasto), jogo 6 pratos rasos (1 com rachadura), 6 copos americanos (todos íntegros), faqueiro 24 peças completo
No banheiro: - Box de vidro temperado — vedação inferior com mofo (fotografar) - Metais (torneira, ducha, registro) — oxidação no acabamento cromado (fotografar) - Enxoval: 3 jogos de toalha de banho (2 brancas, 1 azul) — toalhas brancas com manchas amareladas (fotografar)
Com esse nível de detalhe, na saída você compara foto por foto. Se a lasca no granito está igual, não há dano. Se o mofo no box piorou, isso é responsabilidade do inquilino (uso inadequado) ou do condomínio (problema de ventilação)? A foto da entrada resolve.
Validade jurídica e assinaturas
A Lei 8.245/91, no artigo 22, inciso I, estabelece que o locador deve entregar o imóvel em estado adequado. Em flat mobiliado, “estado adequado” inclui tudo funcionando — da fechadura ao frigobar.
O laudo precisa de assinatura de todas as partes: - Proprietário (ou representante legal) - Inquilino - Duas testemunhas (quando possível) - Corretor responsável
Se a administradora hoteleira for parte no contrato (alguns flats operam assim), ela também assina. Sem assinatura, o laudo perde força probatória em eventual disputa.
Na prática jurídica, vemos proprietários perderem ações de cobrança por danos simplesmente porque o laudo de entrada não foi assinado pelo inquilino. O juiz entende que não há prova de que o dano foi causado durante a locação.
Vistoria de saída: o que muda
Na saída, além de comparar o estado com as fotos da entrada, você precisa checar:
Funcionamento de tudo Ligue cada equipamento. Teste cada torneira. Abra cada gaveta. Se algo parou de funcionar, documente.
Enxoval completo Confira peça por peça. Toalha manchada? Panela amassada? Copo quebrado? Anote e fotografe. O proprietário pode descontar do depósito.
Limpeza geral Flat deve ser entregue limpo. Isso inclui: - Fogão, forno, micro-ondas sem gordura - Geladeira limpa por dentro - Banheiro sem resíduos - Piso varrido e lavado - Vidros limpos
Se o inquilino não entregou nas condições combinadas, isso vai no laudo de saída. O proprietário pode contratar limpeza profissional e descontar.
Danos além do desgaste natural Arranhão no piso de madeira porque arrastou móvel sem proteção? Mancha na parede porque fumou dentro? Queimadura na bancada? Isso não é desgaste natural — é dano que gera cobrança.
A diferença entre desgaste natural e dano causado por mau uso está no laudo de entrada. Se você não fotografou o piso na entrada, fica difícil provar que o arranhão é novo.
Tecnologia facilita (e protege)
Corretores que ainda fazem laudo de flat no Word perdem horas. A lista de itens é extensa, as fotos são muitas, o risco de esquecer algo é alto.
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