Mês passado um cliente me ligou desesperado. O inquilino estava saindo, a piscina estava verde com azulejos quebrados, e o proprietário queria cobrar R$18 mil de reparos. O problema? A vistoria de entrada só tinha “piscina funcionando” escrito no laudo. Nada de fotos, nada de detalhes. Processo na certa.

Piscina não é sofá. Piscina é equipamento complexo com bomba, filtro, aquecedor, azulejo, rejunte, sistema elétrico. Se você não documenta direito na entrada, vai ter dor de cabeça na saída. Simples assim.

Por que vistoria de piscina dá problema

A maioria dos corretores trata piscina como se fosse só tirar foto da água. Erro clássico. Vi casos de:

  • Bomba que já estava com vazamento (não documentado) — R$3.200 de prejuízo pro proprietário
  • Aquecedor queimado que “ninguém sabia” — R$5.800
  • Sistema de iluminação com 3 lâmpadas queimadas — R$1.400 (são lâmpadas especiais)
  • Azulejos soltos que viraram 40 azulejos quebrados — R$8.500

Tudo isso porque a vistoria de entrada não registrou o estado real.

O que analisar na área da piscina

1. Revestimento e estrutura

Azulejos ou pastilhas: - Tire foto geral de cada parede da piscina - Fotos próximas de azulejos soltos, trincados ou faltando - Anote quantidade exata de peças danificadas - Verifique rejunte — manchas, mofo, fissuras

Bordas e deck: - Pastilhas da borda soltas ou quebradas - Deck de madeira — tábuas podres, soltas, trincadas - Deck de pedra — rachaduras, desníveis - Ralos e grelhas — oxidação, quebras

2. Qualidade da água

No dia da vistoria: - Foto da água — límpida, turva, verde? - Se estiver verde: registre que já estava assim - Anote se tinha tratamento químico em dia - Verifique nível da água (deve estar na metade do skimmer)

Importante: Água verde na entrada significa que o proprietário não estava fazendo manutenção. Isso protege o inquilino de cobranças futuras sobre “deterioração do sistema”.

3. Equipamentos — aqui mora o perigo

Casa de máquinas:

Bomba: - Ligue e deixe funcionar 5 minutos - Fotos do equipamento com marca e modelo - Ruídos estranhos? Anote. - Vazamentos na bomba ou tubulação? Foto próxima. - Estado dos lacres e conexões

Filtro: - Tipo (areia, cartucho, diatomáceas) - Estado do manômetro — foto do ponteiro - Válvula multivias funcionando em todas posições? - Areia velha (mais de 2 anos) deixa água turva — registre

Aquecedor (se tiver): - Ligue e verifique se aquece de fato - Temperatura que atinge (use termômetro se possível) - Cheiro de gás? Problema sério. - Estado da serpentina (se visível) - Fotos do painel de controle

Já vi aquecedor que “funcionava” mas não passava de 25°C. Proprietário cobrou R$5.800 na saída. Inquilino perdeu porque vistoria dizia “aquecedor funcionando”.

Sistema de iluminação: - Quantos refletores tem? - Quantos estão funcionando? - Fotos à noite com as luzes acesas - Refletores de LED custam R$400-800 cada — documente.

4. Hidráulica e elétrica

Registros e tubulação: - Registros da piscina abrem e fecham? - Vazamentos visíveis em tubos - Estado dos ralos de fundo (foto dentro da piscina) - Skimmers — tampas, cestos, rachaduras

Quadro elétrico: - Fotos do quadro de comando - Disjuntores identificados? - Timer funcionando (se tiver)? - Fios expostos ou emendas malfeitas

5. Área ao redor

Itens que sempre esquecem: - Rede de proteção (se tiver) — estado geral - Ducha externa — funciona? Vazamentos? - Churrasqueira próxima — inclua na vistoria - Vestiário/banheiro de apoio - Armários externos - Espreguiçadeiras (se vierem com o imóvel)

Manutenção — quem paga o quê

Esse é o ponto que mais gera briga. Defina no contrato:

Responsabilidade do inquilino (uso normal): - Limpeza semanal da piscina - Aplicação de cloro e produtos químicos - Limpeza dos cestos do skimmer - Limpeza do filtro - Manutenção do nível da água

Responsabilidade do proprietário (desgaste natural): - Troca da areia do filtro (a cada 2 anos) - Reparo de vazamentos em tubulação - Troca de bomba queimada (desgaste) - Reparo de azulejos que soltaram por si - Manutenção elétrica do aquecedor

Coloque isso no contrato e referencia na vistoria. Evita 90% das discussões.

Checklist prático — imprima e leve

Estrutura: - [ ] Fotos gerais das 4 paredes da piscina - [ ] Azulejos/pastilhas danificados (quantidade) - [ ] Estado do rejunte - [ ] Bordas e pastilhas da borda - [ ] Deck (material e estado) - [ ] Ralos e grelhas

Água: - [ ] Foto da qualidade da água - [ ] Nível da água (foto do skimmer)

Equipamentos: - [ ] Bomba ligada — ruídos, vazamentos - [ ] Filtro — tipo, manômetro, válvula - [ ] Aquecedor — temperatura real atingida - [ ] Refletores — quantidade e funcionamento - [ ] Quadro elétrico — fotos e estado

Hidráulica: - [ ] Registros funcionando - [ ] Ralos de fundo - [ ] Skimmers e cestos - [ ] Vazamentos visíveis

Área externa: - [ ] Rede de proteção (se tiver) - [ ] Ducha externa - [ ] Mobiliário fixo

Exemplo de descrição detalhada

Errado: “Piscina funcionando.”

Certo: “Piscina 8x4m com pastilhas azuis. Parede norte: 12 pastilhas soltas (fotos 45-48). Bomba Dancor 1/2CV funcionando com ruído leve no eixo. Filtro de areia com manômetro em 18 psi. Aquecedor Heliotek atingindo 28°C após 30min. Refletores: 2 de 4 funcionando (fotos 52-53). Água turva no dia da vistoria (foto 44). Deck de madeira com 3 tábuas soltas na lateral leste (fotos 49-51).”

Isso é documentação. Isso protege todo mundo.

O erro que custa caro

Vi corretor documentar piscina em 10 minutos. Tirou 3 fotos e escreveu “ok”. Resultado: processo de R$22 mil na saída porque o proprietário alegou que azulejos foram quebrados pelo inquilino.

O juiz jogou o custo no meio — cada um pagou R$11 mil. Ninguém ficou feliz.

Se tivesse documentado direito na entrada, teria provado que os azulejos já estavam soltos. 20 minutos a mais na vistoria teriam economizado R$11 mil do inquilino e R$11 mil do proprietário.

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