Semana passada, recebi uma ligação de um proprietário revoltado. O inquilino devolveu a casa e a churrasqueira estava destruída — grelha enferrujada, revestimento quebrado, azulejos rachados. O problema? A vistoria de entrada não tinha detalhado nada disso. Resultado: R$ 3.200 de prejuízo que ninguém assumiu.

Quintal e área de churrasqueira são os campeões de problemas não documentados. E o motivo é simples: a maioria dos corretores trata essas áreas como “complemento” do imóvel, quando na verdade são pontos críticos que precisam de atenção igual — ou maior — que os cômodos internos.

Por que quintal e churrasqueira merecem cuidado especial

Áreas externas sofrem com sol, chuva, vento e uso intenso. Uma churrasqueira pode custar de R$ 2.000 a R$ 15.000 para construir ou reformar. Um quintal malcuidado pode ter problemas de infiltração, tubulação entupida, muro com rachadura estrutural.

Já vi inquilino entregar imóvel com: - Churrasqueira com tijolos soltos e argamassa esfarelando - Grelha completamente oxidada e inutilizável - Piso do quintal com rachaduras de 5cm de largura - Calhas entupidas que causaram infiltração na parede - Portão com ferrugem avançada e dobradiças quebradas

Tudo isso poderia ter sido evitado com vistoria bem feita na entrada.

Checklist completo: quintal

Piso e revestimentos

Fotografe de perto: - Rachaduras no piso (mesmo as pequenas) - Desníveis que acumulam água - Cerâmica quebrada ou solta - Rejunte escurecido ou com mofo - Manchas de umidade

Documente no laudo: “Piso de cerâmica 40x40 com 3 peças trincadas no canto direito do quintal. Rejunte com manchas escuras em área próxima ao ralo.”

Não escreva só “piso em bom estado”. Isso não vale nada quando o inquilino devolver 15 cerâmicas quebradas.

Muros e paredes externas

Verifique: - Pintura descascada - Rachaduras (meça com trena se forem grandes) - Infiltração ou mofo - Reboco solto ou estufado - Vegetação crescendo nas frestas

Dica prática: Tire foto do muro de diferentes ângulos. Uma rachadura pode não aparecer de frente mas fica evidente de lado, com a luz certa.

Portões e grades

Atenção para: - Ferrugem em dobradiças, fechaduras e estrutura - Pintura descascada ou desbotada - Alinhamento (portão que arrasta no chão) - Funcionamento de trincos e fechaduras - Solda quebrada ou rachada

Teste tudo. Abra e feche cada portão. Fotografe detalhes de ferrugem. No laudo, seja específico: “Portão lateral com ferrugem em 40% da superfície, especialmente na parte inferior. Dobradiça superior com folga de 2cm.”

Jardim e vegetação

Registre: - Estado geral do gramado ou terra - Árvores e arbustos (espécie, tamanho aproximado, localização) - Plantas mortas ou doentes - Área de terra exposta com risco de erosão

Sim, isso importa. Já vi proprietário cobrar R$ 800 porque o inquilino deixou morrer 4 palmeiras que estavam vivas na entrada. Com foto e descrição no laudo, ele conseguiu provar.

Sistema de drenagem

Crucial verificar: - Ralos (limpos ou entupidos) - Calhas e condutores - Caixas de inspeção - Escoamento de água após chuva

Faça o teste: jogue água no quintal e veja se escoa bem. Fotografe ralos por dentro. Calha entupida pode causar infiltração de R$ 5.000+ em reparos.

Checklist completo: churrasqueira

Churrasqueira é área de conflito em 60% das devoluções que envolvem casa com quintal. Documente cada detalhe.

Estrutura

Fotografe: - Revestimento externo (cerâmica, pedra, reboco) - Juntas e argamassa entre tijolos/pedras - Rachaduras ou partes soltas - Bancada de apoio (mármore, granito, concreto) -Pia, se houver

No laudo: “Churrasqueira de alvenaria revestida em tijolinho aparente. Bancada lateral em granito preto com 2 lascas no canto esquerdo (5cm e 3cm). Argamassa entre tijolos com desgaste na lateral direita.”

Parte interna

Crucial documentar: - Revestimento interno (refratário, tijolo comum) - Grelha (material, estado de conservação, ferrugem) - Suporte da grelha (íntegro ou solto) - Cinzeiro ou gaveta de cinzas - Chaminé (limpeza, rachaduras)

Tire foto de dentro da churrasqueira. Use flash. Fotografe a grelha de perto — ferrugem leve é normal, mas grelha com buracos de oxidação precisa registro.

Sistema de exaustão

Verifique: - Chaminé (alinhamento, rachaduras, chapéu protetor) - Saída de fumaça (obstruída ou livre) - Tijolos internos da chaminé

Problema comum: inquilino nunca limpa a chaminé, acumula gordura e fuligem. Na vistoria de saída, isso gera discussão. Se você fotografou limpa na entrada, não tem briga.

Instalações complementares

Se houver: - Pia (torneira, louça, sifão) - Bancada com armários - Coifa ou exaustor elétrico - Iluminação específica - Tomadas

Teste tudo que for funcional. Torneira pingando, sifão com vazamento, lâmpada queimada — documente.

Sequência prática para fazer a vistoria

1. Comece pelo perímetro externo Ande todo o quintal fotografando muros, portões, grades. Vai do fundo para a frente, sempre em sentido horário. Isso garante que você não esqueça nenhum canto.

2. Fotografe o piso em seções Divida o quintal mentalmente em 4 partes. Fotografe cada seção de cima (foto geral) e depois os detalhes (rachaduras, peças quebradas).

3. Vá para a churrasqueira Fotografe toda a estrutura externa primeiro. Depois abra e fotografe tudo interno. Por último, a chaminé (de baixo olhando para cima e, se possível, de cima olhando para baixo).

4. Teste tudo que é funcional Água, luz, portões, trincos. Fotografe durante o teste (ex: foto da torneira aberta mostrando vazamento).

5. Finalize com foto panorâmica Do quintal inteiro e da área da churrasqueira. Isso dá contexto para todas as fotos de detalhe.

Erros que você não pode cometer

Fotografar só de longe Foto panorâmica não mostra rachadura, ferrugem ou peça quebrada. Tire foto geral E foto de cada problema.

Ignorar sujeira acumulada “Ah, é só sujeira, depois limpa.” Errado. Sujeira pesada pode esconder problema estrutural. Se não der para ver direito, peça limpeza antes da vistoria.

Não medir rachaduras grandes Rachadura acima de 5mm precisa ser medida. Fotografe com trena ao lado. Isso vira prova objetiva.

Esquecer de testar drenagem Quintal que não escoa água pode ter problema sério de contrapiso ou tubulação. Jogue água e veja o que acontece.

Não documentar itens que “vieram com o imóvel” Mangueira de jardim, vaso de planta, churrasqueira portátil, mesa de plástico — se estava lá na entrada, precisa estar no laudo. Senão, inquilino pode alegar que nunca existiu.

Quantidade de fotos ideal

Para quintal médio (30-50m²) + churrasqueira: 25 a 40 fotos.

Parece muito? Não é. Uma foto custa centavos. Um processo por dano não documentado custa milhares. Simples assim.

Como descrever no laudo

Evite: “Quintal em bom estado. Churrasqueira conservada.”

Use: “Quintal de 35m² com piso cerâmico bege 40x40. Apresenta 3 peças trincadas no canto direito (fotografadas). Grama em 60% da área, com falhas próximas ao muro dos fundos. Churrasqueira de alvenaria 1,20m x 0,80m, revestimento em tijolinho, grelha metálica com oxidação superficial nas extremidades (20% da área total). Pia lateral com torneira cromada funcionando normalmente, louça sem trincas.”

Vê a diferença? O segundo texto é prova. O primeiro é opinião.

Vistoria de saída: compare tudo

Na saída, tire as mesmas fotos dos mesmos ângulos. Compare lado a lado. Rachadura que estava com 2mm agora está com 8mm? Fotografe com trena nos dois momentos. Grelha que tinha oxidação leve agora tem buraco? Foto comparativa.

Proprietário que tem laudo bem feito consegue provar prejuízo. Proprietário que tem laudo genérico perde dinheiro e não tem como cobrar.

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