Bancadas de cozinha e banheiro estão entre os itens que mais geram disputa quando o inquilino devolve o imóvel. Um risco que parecia imperceptível na entrada vira “rachadura provocada” na saída. Uma mancha antiga de calcário vira “dano por produto químico”.

Durante 12 anos atendendo casos imobiliários, perdi a conta de quantas vezes vi proprietário e inquilino brigando por R$ 800, R$ 1.200 — valor de reposição de uma bancada — simplesmente porque a vistoria de entrada não documentou o estado real.

A Lei do Inquilinato, no artigo 23, é clara: o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu. Mas como provar qual era esse estado se a vistoria foi malfeita?

Por que bancadas são tão problemáticas

Bancadas concentram três características que geram conflito:

Uso intenso diário. Cozinha e banheiro são áreas de altíssimo tráfego. Quem cozinha todos os dias submete a bancada a impactos, calor, umidade, produtos de limpeza. Desgaste acontece naturalmente.

Material sensível. Granito risca. Mármore mancha. Quartzo pode lascar nas bordas. Fórmica descola com umidade. MDF incha se molhar. Cada material tem vulnerabilidades específicas que precisam ser registradas.

Valor alto de reposição. Trocar uma bancada de cozinha custa facilmente R$ 2.500 a R$ 5.000 dependendo do material e metragem. Em banheiros, de R$ 800 a R$ 1.500. Quando há dinheiro em jogo, a memória das pessoas falha convenientemente.

Sem documentação fotográfica detalhada, você não tem como provar se aquele risco já existia ou se o lascado na quina era anterior.

O que documentar em bancadas de cozinha

Superfície completa. Tire foto geral da bancada inteira, mostrando toda a extensão. Isso registra o padrão de veios (em pedras naturais), a cor geral e eventuais variações de tonalidade.

Quinas e bordas. As bordas são o ponto mais vulnerável. Passe a mão em cada quina e tire close de qualquer lascado, descolamento ou desgaste. Mesmo que seja milimétrico, registre.

Área da pia. A região ao redor da cuba acumula umidade constante. Olhe o rejunte (se houver), veja se há infiltração começando, manchas de ferrugem, calcário depositado. Fotografe tudo.

Encontro com parede. Onde a bancada encosta na parede costuma ter acabamento — silicone, rejunte, fita. Verifique se está íntegro ou se já apresenta mofo, rachaduras, descolamento.

Manchas e riscos. Aqui é onde mora o problema. Uma bancada de mármore com 3 anos de uso tem manchas — é impossível não ter. Você precisa fotografar essas manchas na entrada para não ser responsabilizado por elas na saída.

Use luz natural ou flash direto. Manchas sutis não aparecem em foto com pouca luz.

Área do cooktop. Se o fogão é de embutir, a bancada ao redor recebe respingos de gordura e calor constante. Verifique se há descoloração, queimaduras antigas ou trincas térmicas.

O que documentar em bancadas de banheiro

Superfície ao redor da cuba. Banheiro é ambiente úmido por definição. Bancadas de banheiro vivem molhadas. Procure por manchas de sabonete, calcário, ferrugem (de latas de espuma de barbear), marcas de produtos químicos.

Parte interna do gabinete. Se a bancada tem gabinete embaixo, abra e fotografe. MDF ou madeira exposta à umidade incha e apodrece. Se já houver sinais de infiltração ou mofo, isso precisa estar no laudo.

Fixação da cuba. Verifique se a cuba está bem fixada ou se já tem folga. Uma cuba solta permite que água escorra por baixo e apodreça a bancada por dentro.

Rejunte e vedação. O rejunte ao redor da bancada (se for pedra assentada) ou o silicone de vedação costumam estar com mofo, descascando ou rachados. Isso é desgaste natural mas precisa estar documentado.

Manchas específicas. Tintura de cabelo, esmalte, acetona — banheiro recebe produtos químicos agressivos. Manchas roxas, amareladas, esverdeadas podem ser antigas. Fotografe.

Como descrever no laudo

Fotografia sem descrição perde valor probatório. Quando eu analiso laudos em processos judiciais, o que faz diferença é a combinação de imagem + texto objetivo.

Não escreva: “Bancada em bom estado”.

Escreva: “Bancada de granito preto com 2,40m. Apresenta risco superficial de 8cm próximo à torneira (foto 15), lascado na quina direita com 1cm (foto 16), manchas de calcário ao redor da cuba (foto 17)”.

Seja específico. Use medidas aproximadas. Referencie o número da foto.

Se a bancada estiver em estado impecável — zero riscos, zero manchas — registre isso também: “Bancada de quartzo branco sem riscos, lascados ou manchas visíveis”. Quando ela voltar riscada, você tem base para cobrar.

Erros que enfraquecem sua documentação

Foto de longe demais. Uma foto geral da cozinha não mostra risco em bancada. Você precisa de close.

Iluminação ruim. Foto escura não revela mancha. Use flash ou faça a vistoria durante o dia.

Descrição genérica. “Bancada com desgaste natural” não significa nada juridicamente. Qual desgaste? Onde?

Não fotografar embaixo. A parte interna do gabinete pode estar apodrecida enquanto a superfície parece ok. Abra e olhe.

Ignorar o “normal”. Aquele risco pequenininho de faca, aquela manchinha de café — parecem irrelevantes mas na saída vão tentar te cobrar R$ 3.000 de bancada nova por causa deles.

Exemplo prático de disputa evitada

Um proprietário me procurou revoltado. O inquilino devolveu o apartamento e a bancada de mármore da cozinha estava “destruída” — palavras dele. Queria cobrar R$ 4.500 de reposição total.

Pedi o laudo de entrada. Tinha 4 fotos da cozinha, nenhuma em close da bancada. Descrição: “Cozinha em bom estado”.

O inquilino trouxe fotos que ele mesmo tirou no dia da entrada, por precaução. Mostravam claramente 3 manchas grandes de gordura já incrustadas, 2 riscos profundos e um lascado na quina.

Resultado: o proprietário não conseguiu provar que o dano foi causado pelo inquilino. Perdeu a ação.

Se o laudo de entrada tivesse documentado corretamente, com fotos em close e descrição específica, o cenário seria diferente. Poderíamos separar dano preexistente de dano novo.

Materiais exigem atenção diferente

Granito: resiste bem mas risca com facas de cerâmica e objetos pontiagudos. Procure riscos finos na superfície.

Mármore: poroso, mancha com facilidade (vinho, café, óleo, limão). Manchas antigas podem estar “curadas” na pedra — impossível remover. Registre todas.

Quartzo: mais resistente que mármore mas lasca nas bordas com impacto. Inspecione quinas com atenção.

Fórmica/MDF: descola com umidade, incha se molhar. Verifique bordas, emendas e região da pia.

Silestone/Dekton: materiais de alta resistência mas caros. Qualquer dano tem custo alto de reparo. Documente até o mínimo arranhão.

A importância da vistoria de saída

Na saída, refaça todo o processo. Compare foto por foto com o laudo de entrada.

Se aquele risco que estava lá continua do mesmo tamanho, ok. Se virou uma rachadura de 15cm, houve agravamento. Se surgiram 5 riscos novos, houve dano.

Sem o registro da entrada, você não tem parâmetro de comparação. Fica achismo contra achismo.

Tecnologia ajuda (muito)

Preencher laudo manualmente, descrevendo cada detalhe de cada bancada, em cada imóvel, consome horas. E horas custam dinheiro — seu ou do cliente.

O izyLAUDO analisa as fotos que você tira e identifica automaticamente riscos, manchas, lascados e desgastes em bancadas. A inteligência artificial descreve o que vê na imagem e monta o laudo técnico completo, com validade jurídica e assinatura digital incluída.

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