Recebi um processo semana passada. Inquilino saiu, deixou o box do banheiro todo trincado. Proprietário queria reter a caução inteira. O inquilino jurou que já estava assim quando entrou. Sabe o que aconteceu? Não tinha foto na vistoria de entrada. Eu perdi.

O banheiro é um dos ambientes que mais gera problema na saída do imóvel. Box, louças, rejuntes, infiltrações — tudo isso pode virar briga judicial se você não documentar direito.

Vou direto ao que importa. Aqui está o que você precisa registrar, foto por foto.

O que fotografar no box do banheiro

Box é campeão de problemas. Vidro temperado trinça, perfil de alumínio oxida, borracha de vedação resseca. Se não registrar na entrada, vai pagar na saída.

Fotografe sempre:

  • Vidro inteiro de frente — capture toda a superfície, procure trincas, lascas, arranhões profundos
  • Cantos e quinas — onde mais trinco e lasca aparecem
  • Perfis de alumínio — registre oxidação, amassados, parafusos soltos
  • Borrachas de vedação — se estão ressecadas, com mofo, ou faltando pedaços
  • Trilho inferior — acumula sujeira mas também pode estar quebrado ou desnivelado
  • Dobradiças e puxadores — estado geral, funcionamento, ferrugem

Se o box tiver defeito visível, tire foto e descreva no laudo. “Box com trinca de 8cm no canto superior esquerdo” vale mais que mil palavras genéricas.

Como registrar as louças

Vaso, pia, chuveiro — louça trinca, mancha, lasca. E proprietário sempre acha que estava perfeito antes.

No vaso sanitário:

  • Foto frontal mostrando a louça inteira
  • Tampa e assento — trincas, manchas amareladas, dobradiças quebradas
  • Base do vaso — infiltrações, manchas no piso ao redor
  • Caixa acoplada — rachaduras, peças internas quebradas (tire a tampa e fotografe)
  • Descarga — se funciona, se vaza água

Na pia:

  • Cuba inteira — lascas, trincas, manchas de ferrugem
  • Torneira — estado do cromado, se está solta, se pinga
  • Sifão — vazamentos, oxidação
  • Coluna ou gabinete — se tiver, registre portas, dobradiças, interior

No chuveiro:

  • Registro — se está duro, se vaza
  • Ducha — estado do cromado, entupimento dos furos
  • Desviador (se tiver) — se funciona ou está travado

Mancha amarelada em louça branca? Registre. Trinca fina que mal dá pra ver? Registre. Ferrugem em cromado? Registre. Na saída, isso tudo vai aparecer.

Rejunte e azulejo — o que ninguém documenta

Já perdi a conta de quantas vezes rejunte virou problema. Proprietário diz que estava branquinho. Inquilino diz que estava preto de mofo. E você no meio, sem prova.

No rejunte:

  • Foto geral da parede azulejada mostrando cor e estado
  • Close em áreas com mofo, manchas escuras ou falta de rejunte
  • Cantos do box — onde mofo mais se acumula
  • Área atrás do vaso e da pia — rejunte some com o tempo

Nos azulejos:

  • Azulejos quebrados, trincados ou faltando
  • Azulejos soltos (bata com os dedos, se fizer som oco, está solto)
  • Furos mal vedados de antigos suportes
  • Manchas ou infiltração aparecendo pelos azulejos

Rejunte encardido não é dano. É desgaste natural. Mas se você não registrar o estado inicial, o proprietário vai querer cobrar rejuntamento novo. E sai caro.

Infiltrações e umidade

Infiltração no banheiro é bomba-relógio. Começa pequena e vira estrago de milhares de reais.

Onde procurar:

  • Teto — manchas amareladas, bolhas na pintura, mofo
  • Cantos superiores — principalmente se tem apartamento em cima
  • Rodapé e base das paredes — umidade vem de baixo também
  • Atrás do vaso e da pia — áreas escondidas acumulam vazamento
  • Embaixo da pia (gabinete) — vazamento de sifão ou encanamento

Viu mancha? Fotografe de longe e de perto. Anote o tamanho aproximado. “Mancha de umidade no teto, 30cm de diâmetro, próxima ao chuveiro.”

Se tiver cheiro de mofo, anote. Se a parede estiver úmida ao toque, anote. Depois você vai precisar dessas informações.

Ralo e escoamento

Ralo entupido é dano ou é uso? Depende. Por isso você precisa testar e registrar.

Teste antes de fotografar:

  • Abra o chuveiro por 2 minutos — a água escoa normal ou empoça?
  • Jogue água na pia — o ralo engole rápido ou fica lento?
  • Dê descarga 2 vezes seguidas — o vaso aguenta ou transborda?

Se tiver problema de escoamento, fotografe a água empoçada e anote no laudo. “Ralo do box com escoamento lento, água acumula.”

Ralo quebrado, sem grelha ou com grelha enferrujada? Registre tudo.

Ventilação e exaustor

Banheiro sem janela depende de exaustor. Se não funciona, vai mofar tudo.

  • Ligue o exaustor e ouça — funciona, faz barulho estranho, não liga?
  • Olhe a grade — está suja, quebrada, cheia de poeira?
  • Sinta se está puxando ar ou só fazendo barulho

Se não funcionar, registre. Banheiro sem ventilação adequada vai desenvolver mofo, e aí começa a briga.

Acessórios e acabamentos

Papeleira, toalheiro, saboneteira, espelho, prateleiras — tudo isso quebra, enferruja ou cai.

Registre:

  • Se estão fixos ou soltos na parede
  • Estado de cromados e metais — ferrugem, oxidação
  • Espelho — manchas, oxidação nas bordas, moldura quebrada
  • Piso — quebrado, trincado, solto, manchado
  • Porta do banheiro — trinco, dobradiça, pintura

Anote o que está solto. “Toalheiro de metal com base solta na parede esquerda.” Se cair na saída, você tem prova de que já estava assim.

O erro que mais vejo corretores cometerem

Foto de longe, escura, sem detalhe. O corretor bate uma foto geral do banheiro, acha que está documentado e pronto.

Na saída, aparece trinca no box. O corretor olha a foto da entrada — banheiro inteiro, box pequeno no canto, impossível ver se tinha trinca ou não.

Processo perdido.

Regra prática: se você não consegue ver o problema na foto, ela não serve de prova. Foto tem que ter close, tem que ter contexto, tem que ser clara.

Tire foto geral do ambiente inteiro — mostra onde está cada coisa. Depois tire fotos próximas de cada item importante — mostra o estado real.

E descreva no laudo. Foto sozinha não basta. “Box em vidro temperado de 8mm, com trinca vertical de 6cm no painel esquerdo, próximo à dobradiça superior.” Isso é prova.

Checklist final para o banheiro

Antes de sair do banheiro, confirme que você tem:

✓ Foto geral do ambiente completo
✓ Box — vidro, perfis, borrachas, dobradiças
✓ Vaso — louça, tampa, assento, descarga
✓ Pia — cuba, torneira, sifão
✓ Chuveiro — ducha, registro, desviador
✓ Rejunte e azulejos — estado geral e detalhes
✓ Infiltrações no teto e paredes
✓ Teste de escoamento dos ralos
✓ Ventilação e exaustor
✓ Acessórios — papeleira, toalheiro, espelho
✓ Piso e rodapé
✓ Descrição escrita de cada problema encontrado

Se faltou alguma coisa, volte e fotografe agora. Na saída, você não vai ter essa chance.

Por que isso importa tanto

Banheiro é ambiente de alta umidade. As coisas se deterioram. Box trinça com variação de temperatura. Rejunte mofa. Louça mancha. Cromado oxida.

Se você não registrar o estado inicial, vai assumir que tudo estava perfeito. E imóvel nunca está perfeito.

Já vi caução inteira retida por causa de um box trincado que já estava trincado na entrada. Já vi inquilino processando imobiliária porque cobraram pintura de banheiro que já estava mofado antes dele entrar.

Corretor que não documenta, perde. Simples assim.

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