Semana passada recebi mensagem de um corretor em pânico. Inquilino devolveu uma casa com infiltração enorme no teto da sala. Proprietário querendo cobrar R$ 15 mil de reforma. O problema? A vistoria de entrada nem mencionou o telhado.

Já vi esse filme centenas de vezes. Telhado é aquela parte do imóvel que todo mundo ignora até virar problema grande.

Por que telhado exige atenção especial

Manchas no teto não aparecem do nada. Aquela infiltração que custou R$ 15 mil começou com uma telha quebrada que ninguém documentou.

Os sinais estão sempre lá:

  • Manchas amareladas ou escuras no forro
  • Pintura descascando em cantos do teto
  • Mofo em junção de parede com teto
  • Telhas visíveis quebradas ou desalinhadas
  • Calhas entupidas ou quebradas

Na prática, 70% das vistorias que vejo não registram esses detalhes. Aí quando o inquilino sai, vira briga sobre quem causou o problema.

O que fotografar (mesmo sem subir no telhado)

Você não precisa virar acrobata. A maioria dos problemas de telhado deixa rastro dentro do imóvel.

Todos os cômodos: - Foto geral do teto de cada ambiente - Close em qualquer mancha, mesmo pequena - Cantos onde parede encontra teto (lugar clássico de infiltração) - Pintura descascando ou empolada

Áreas externas: - Telhas visíveis da rua ou quintal - Calhas e rufos (de longe, com zoom) - Beirais e acabamentos - Caixa d’água (se acessível com segurança)

Banheiros e cozinha: - Forro ou teto com atenção redobrada - Junção com encanamentos - Atrás de armários fixos no teto

Já peguei infiltração começando atrás de armário de cozinha. Proprietário jurava que era nova. Foto da vistoria de entrada mostrou mancha pequena. Salvou R$ 8 mil de discussão.

Como descrever no laudo

Foto sem descrição não vale nada em processo. Aprendi isso do jeito difícil.

Ruim: “Teto com manchas.”

Bom: “Teto da sala apresenta mancha amarelada irregular de aproximadamente 40cm x 30cm próxima ao canto direito, com pintura levemente descascada na borda. Possível indício de infiltração antiga.”

Você não precisa diagnosticar a causa. Sua função é descrever o que está vendo.

Use sempre: - Localização exata (qual cômodo, qual canto) - Tamanho aproximado - Cor e características visuais - Estado atual observável

Manchas que parecem iguais mas são diferentes

Depois de 18 anos, aprendi a diferenciar:

Infiltração ativa: - Mancha escura ou amarelada - Pintura descascando ou empolada - Mofo aparente - Às vezes úmida ao toque

Infiltração antiga já tratada: - Mancha amarelada clara - Pintura íntegra - Sem mofo visível - Seca ao toque

Sujeira ou fumaça: - Mancha uniforme - Sem descascamento - Geralmente próxima a lustres ou fogão

Documente todas. Mesmo que pareça antiga, registre. O que importa é ter o “antes” documentado.

Calhas entupidas: o problema invisível

Calha entupida é campeã de infiltração que ninguém documenta.

Da rua ou do quintal, tire foto das calhas. Procure: - Folhas ou sujeira acumulada visível - Calha torta ou solta - Ferrugem aparente - Água parada (se chover no dia)

Se a calha está entupida na entrada, registre. Se entupir durante a locação e causar infiltração, você tem prova de que já estava com problema.

Já perdi causa porque não fotografei calha entupida. Inquilino alegou que limpava sempre. Não tinha como provar o contrário.

Caixa d’água merece foto separada

Se conseguir ver a caixa d’água com segurança (do quintal, de uma janela), fotografe: - Tampa quebrada ou faltando - Rachadura visível - Ferrugem em caixa metálica - Vazamento aparente - Sujeira acumulada ao redor

Caixa d’água rachada vira infiltração no teto de baixo. E vira briga grande sobre quando rachou.

O erro que custa caro

Maior erro: achar que mancha pequena não importa.

Aquela manchinha de 10cm pode virar buraco de 2 metros em 6 meses de chuva. Se não documentou na entrada, o proprietário vai querer cobrar do inquilino.

Simples assim: toda mancha no teto vai na foto e na descrição. Mesmo que você ache que não é nada.

Quando o telhado precisa de vistoria especializada

Às vezes você vê sinais que pedem laudo técnico de engenheiro: - Teto cedendo ou abaulado - Rachaduras grandes em estrutura - Infiltração ativa em vários pontos - Telhas visivelmente quebradas em grande quantidade

Nesse caso, anote no laudo que é necessária avaliação técnica especializada. Você fez sua parte documentando. A decisão de contratar engenheiro é do proprietário.

Já vi corretor tentar avaliar estrutura de telhado e se dar mal. Não somos engenheiros. Documentamos o visível e recomendamos especialista quando necessário.

Chuva no dia da vistoria: sorte grande

Se chover durante a vistoria, é benção disfarçada.

Você consegue ver: - Goteiras ativas - Calhas transbordando - Infiltração molhando parede - Pontos de entrada de água

Tire foto de tudo molhado. Infiltração ativa é prova incontestável.

Se não chover, documente o que está seco. Pelo menos você tem o estado atual registrado.

Checklist final para telhado

Dentro do imóvel: - [ ] Foto do teto de todos os cômodos - [ ] Close em todas as manchas (tamanho, cor, localização) - [ ] Cantos e junções parede/teto - [ ] Pintura descascada ou empolada - [ ] Mofo visível

Área externa: - [ ] Telhas visíveis (quebradas, desalinhadas) - [ ] Calhas (entupimento, ferrugem, água parada) - [ ] Rufos e acabamentos - [ ] Caixa d’água (se acessível) - [ ] Beirais e estrutura aparente

No laudo: - [ ] Descrição detalhada de cada problema - [ ] Localização exata - [ ] Tamanho aproximado - [ ] Recomendação de vistoria técnica (se necessário)

Na prática, telhado bem documentado evita 90% das brigas sobre infiltração. Corretor que não documenta teto, perde causa.

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