Recebo pelo menos três casos por mês de proprietários que precisam acionar inquilinos por danos ao imóvel. A primeira pergunta que faço é sempre a mesma: você tem laudo de vistoria de entrada e saída?
Em metade dos casos, a resposta é não. Ou pior — tem um documento tão mal feito que não serve como prova. O processo começa já perdido.
Vou explicar exatamente como o laudo de vistoria funciona na Justiça e o que você precisa fazer para garantir que ele seja aceito como prova válida.
O que a lei diz sobre o laudo de vistoria
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não obriga a vistoria, mas a jurisprudência é clara: sem laudo que comprove o estado original do imóvel, fica praticamente impossível provar que o dano foi causado pelo inquilino.
O artigo 23, inciso III da lei estabelece que o locatário deve restituir o imóvel “no estado em que o recebeu”. E como você prova qual era esse estado? Com o laudo de entrada.
Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer: proprietários que juram que o piso estava perfeito, mas não têm uma foto sequer para comprovar. O juiz não pode julgar baseado em palavra contra palavra.
Por que laudos informais não funcionam no tribunal
Vejo muito corretor entregando “vistoria” feita no Word, sem fotos, sem assinatura, sem data precisa. Quando chega na Justiça, a parte contrária contesta a validade e o juiz descarta.
Para ter validade probatória, o laudo precisa:
1. Registro fotográfico completo e datado
Cada cômodo precisa estar documentado. Fotos genéricas não servem — o juiz precisa ver o estado específico de cada detalhe: piso, paredes, armários, louças, metais.
2. Descrição detalhada do estado de conservação
Não basta escrever “ótimo estado”. É preciso descrever: “piso de porcelanato sem trincas ou riscos, rejunte íntegro, rodapé sem avarias”.
3. Assinatura de ambas as partes
Proprietário e inquilino (ou seus representantes) precisam assinar. A assinatura demonstra que ambos concordaram com o que foi registrado.
4. Data e identificação clara
Qual imóvel, qual data, quem realizou a vistoria. Parece óbvio, mas vejo laudos sem endereço completo ou sem data de realização.
Como o laudo é usado no processo judicial
Quando você entra com ação de cobrança por danos, o laudo funciona assim:
Etapa 1: Petição inicial
O laudo de entrada é anexado para provar o estado original. O laudo de saída comprova o estado deteriorado. A diferença entre os dois é sua base de cobrança.
Etapa 2: Contestação
O inquilino pode contestar alegando que o dano já existia, que houve desgaste natural ou que consertou. Se seu laudo for bem feito e com fotos claras, essa contestação fica frágil.
Etapa 3: Perícia (se houver)
O juiz pode nomear perito para avaliar. O perito vai comparar seus laudos com o estado atual. Quanto mais detalhado seu laudo, mais fácil para o perito comprovar sua versão.
Etapa 4: Sentença
Com laudos sólidos, a sentença costuma ser favorável ao proprietário. Sem laudos, mesmo com testemunhas, o risco de perder é alto.
Caso real: quando o laudo fez a diferença
Um cliente meu locou apartamento de dois quartos em 2024. Fez vistoria completa com 47 fotos, descrição detalhada de cada ambiente, inclusive pequenos detalhes como um risco no rodapé da sala.
Na saída, em 2026, o locatário devolveu o imóvel com piso da cozinha trincado, box do banheiro quebrado e paredes com furos não reparados. Valor do conserto: R$ 4.300,00.
O inquilino alegou que os danos eram anteriores. Apresentamos os laudos. As fotos da entrada mostravam claramente que o piso estava íntegro, o box estava perfeito, as paredes não tinham furos.
Processo durou sete meses. Sentença condenou o inquilino a pagar integralmente. O juiz escreveu na decisão: “A prova documental apresentada pelo autor é robusta e não deixa margem para dúvidas quanto ao estado original do imóvel”.
Sem aquele laudo detalhado, teríamos perdido.
O que fazer quando o inquilino se recusa a assinar
Às vezes o locatário se recusa a assinar o laudo de saída, especialmente quando sabe que há danos. Você tem duas opções:
1. Faça a vistoria mesmo assim
Registre tudo com fotos datadas, elabore o laudo e anote que o inquilino foi convocado mas se recusou a comparecer ou assinar. Guarde comprovante da convocação (e-mail, WhatsApp, notificação).
2. Notifique extrajudicialmente
Peça para um advogado enviar notificação extrajudicial informando data e hora da vistoria. Se o inquilino não comparecer, isso também serve como prova.
A jurisprudência tem aceitado laudos unilaterais quando fica provado que a outra parte foi convocada e se recusou.
Diferença entre desgaste natural e dano
Esse é o ponto que mais gera disputa. O inquilino vai alegar desgaste natural do uso. Você precisa provar que foi dano.
Desgaste natural: - Pintura desbotada após três anos de locação - Pequenos riscos no piso de área de circulação - Torneiras com desgaste em cromado após uso prolongado
Dano indenizável: - Piso trincado ou quebrado - Paredes com furos não reparados - Louças quebradas ou lascadas - Portas riscadas ou amassadas por mobília - Infiltrações causadas por mau uso
O laudo detalhado da entrada ajuda a distinguir. Se você fotografou um risco pequeno no piso e, na saída, há uma trinca grande, fica evidente que houve dano novo.
Prazo para cobrar os danos
Você tem até cinco anos após a entrega das chaves para entrar com ação de cobrança. Mas quanto mais tempo passa, mais difícil fica provar.
O ideal é identificar os danos na vistoria de saída e tentar acordo imediatamente. Se não houver acordo, procure advogado nos primeiros 60 dias. Processos iniciados rapidamente têm maior chance de sucesso.
Erros que comprometem a validade do laudo
Vejo isso com frequência em processos:
Fotos sem data: Não dá pra saber se foram tiradas na entrada ou em outro momento
Descrições genéricas: “Tudo ok” não serve como descrição técnica
Ausência de áreas externas: Garagem, quintal, área de serviço — tudo precisa estar documentado
Laudos diferentes para entrada e saída: Se você mudou completamente o padrão de descrição, o juiz pode questionar a credibilidade
Vistoria feita depois da entrada: O ideal é fazer no dia da entrega das chaves. Vistoria uma semana depois já deixa margem para contestação
Como aumentar o valor probatório do seu laudo
Algumas práticas fortalecem ainda mais o laudo:
Use assinatura digital: Certificado ICP-Brasil garante autenticidade e data exata do documento
Inclua testemunhas: Se possível, tenha uma terceira pessoa presente (síndico, porteiro, outro corretor)
Registre leituras de hidrômetro e medidores: Ajuda a comprovar continuidade entre entrada e saída
Anexe documentos complementares: Planta do imóvel, manual de uso de equipamentos, termo de entrega de chaves
Mantenha cópias em local seguro: Original para o proprietário, cópia para o inquilino, cópia digital em nuvem
O que fazer agora
Se você é corretor ou trabalha em imobiliária:
- Revise os laudos que sua equipe está fazendo
- Certifique-se de que têm fotos datadas e descrições detalhadas
- Implemente assinatura digital
- Crie checklist para garantir que nada seja esquecido
Se você é proprietário:
- Exija laudo completo antes de entregar as chaves
- Guarde o laudo em local seguro durante toda a locação
- Na saída, faça nova vistoria com o mesmo nível de detalhamento
- Se houver danos, tente acordo antes de processar
A proteção começa antes do contrato. Um laudo bem feito em 2026 pode te poupar anos de disputa judicial.
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