Semana passada um corretor me ligou desesperado. A inquilina entrou no imóvel na segunda-feira, na quarta já estava reclamando de vazamento no banheiro social. O registro da pia não fechava direito. “Mas Carlos, eu fiz a vistoria!”

Fez? Verificou cada registro e torneira de verdade ou só olhou de longe?

Vazamentos são a segunda causa mais comum de conflito entre inquilinos e proprietários — perde só para pintura. E a maioria poderia ser evitada com uma verificação adequada na vistoria de entrada.

Por que registros e torneiras merecem atenção especial

Um registro que não fecha completamente pode desperdiçar 200 litros de água por dia. Parece pouco? São R$ 150-200 na conta de água por mês. E se o problema só for descoberto depois que o inquilino entra, a confusão está garantida.

Já vi registro de gaveta emperrado que ninguém testou na vistoria. Quando precisou fechar para um reparo, não girava. Resultado: precisou quebrar parede para trocar. Custo: R$ 800 de encanador mais R$ 400 de reparo na parede.

O roteiro completo para verificar cada ponto

Registros de gaveta (entrada geral e setoriais)

Registro geral: - Localize o registro de entrada (geralmente no passeio, jardim ou área de serviço) - Gire no sentido anti-horário até o final - Gire de volta no sentido horário e conte quantas voltas dá - Teste se fecha completamente — abra uma torneira e veja se para de pingar - Anote se está enferrujado, travado ou com vazamento no próprio corpo

Registros setoriais: - Verifique os registros individuais de banheiros, cozinha e área de serviço - Teste o giro completo de cada um - Confirme se cada registro controla a área correta (não confie no que o proprietário diz — teste)

Torneiras — o checklist que funciona

Para cada torneira do imóvel:

  1. Abertura e fechamento: Abra e feche completamente. A água deve parar na hora, sem pingar.

  2. Pressão: Abra no máximo. A pressão está adequada? Compare com outras torneiras do mesmo andar/casa.

  3. Temperatura (água quente): Se tiver misturador, teste as duas posições. A água quente chega? Demora quanto tempo?

  4. Base e conexões: Procure sinais de umidade embaixo da pia/tanque. Passe papel toalha ou guardanapo branco na base — se molhar, tem vazamento.

  5. Arejador: Desenrosque e verifique se está limpo. Arejador entupido reduz pressão e faz a água espirrar para fora da pia.

  6. Acabamento: Anote se está cromado, descromado, amassado ou enferrujado.

Registros de pressão (chuveiro e torneiras)

No chuveiro: - Abra o registro devagar e teste se o fluxo aumenta gradualmente - Feche e veja se para completamente - Verifique se há vazamento pela haste do registro (onde gira) - Teste a temperatura — em apartamentos com aquecedor central, pode demorar 2-3 minutos para esquentar

Nas torneiras com misturador: - Teste as duas posições (quente e fria) separadamente - Depois teste na posição morna - Confirme se não há inversão (quente saindo no frio e vice-versa — acontece mais do que você imagina)

Os problemas mais comuns e como documentar

Registros emperrados

Se o registro não gira ou está muito duro, anote no laudo. Não force demais — já vi corretor quebrar haste de registro tentando “consertar” durante a vistoria.

Como documentar: “Registro de gaveta da cozinha com giro parcialmente travado. Abre e fecha com dificuldade.”

Torneiras que pingam

Distingua o pingo normal (1-2 gotas após fechar) do vazamento constante. Se continua pingando por mais de 10 segundos após fechar, é vazamento.

Como documentar: “Torneira da pia do banheiro social com vazamento leve. Goteja continuamente mesmo fechada. Necessita troca de reparo.”

Pressão baixa ou irregular

Se uma torneira tem pressão significativamente menor que as outras, pode ser entupimento no arejador ou problema na tubulação.

Como documentar: “Torneira da cozinha com pressão reduzida em relação às demais. Possível entupimento em arejador ou tubulação.”

Água quente que não esquenta

Teste por pelo menos 3 minutos. Se não esquentar, o problema pode estar no aquecedor, na serpentina ou no registro específico.

Como documentar: “Torneira do banheiro social não fornece água quente após 3 minutos de teste. Aquecedor não está aquecendo este ponto.”

Erros que vejo corretores cometendo

Erro 1: Só abrir e fechar a torneira rapidamente

Isso não revela vazamentos lentos nem problemas de temperatura. Deixe aberta por 20-30 segundos no mínimo.

Erro 2: Não fotografar embaixo da pia/tanque

Manchas de umidade e ferrugem nas conexões aparecem melhor em foto com flash. Documente.

Erro 3: Confiar que “está tudo funcionando”

O proprietário pode estar acostumado com um registro que não fecha direito. Para ele é normal. Para o inquilino novo, é defeito.

Erro 4: Não testar com o inquilino presente

Na vistoria de entrada, peça para o inquilino acompanhar os testes. Mostre cada problema encontrado na hora. Evita o “mas isso não estava no laudo”.

Erro 5: Descrever de forma genérica

Não escreva “torneiras funcionando”. Escreva “Torneira da pia da cozinha: abre e fecha normalmente, pressão adequada, sem vazamentos visíveis”. Especificidade protege.

Casos especiais que exigem atenção

Imóveis com aquecedor a gás

Verifique se o aquecedor está ligando quando abre a água quente. Teste em pelo menos dois pontos diferentes. Anote a marca e modelo do aquecedor.

Apartamentos com aquecimento central

A água pode demorar até 5 minutos para esquentar em apartamentos altos. Teste e anote o tempo que levou.

Casas com caixa d’água individual

Se a pressão estiver baixa em todas as torneiras, pode ser falta d’água na caixa. Suba e verifique o nível antes de culpar as torneiras.

Imóveis antigos com registro tipo gaveta antigo

Esses registros costumam ter folga na haste. Documente se o giro está solto ou com folga excessiva — pode precisar troca em breve.

O que fazer quando encontra problema

Na vistoria de entrada: - Documente no laudo com fotos - Informe o proprietário por escrito - Estabeleça prazo para correção antes da entrada do inquilino - Se o problema for grave (sem água quente, registro geral travado), considere adiar a entrada até o conserto

Na vistoria de saída: - Compare com o laudo de entrada - Se o problema já existia, não cobre do inquilino - Se é novo, especifique claramente no laudo de saída - Tire foto comparativa se possível

Ferramentas que facilitam a verificação

Você não precisa de equipamento profissional, mas três itens ajudam muito:

  1. Lanterna potente: Para ver embaixo de pias e dentro de armários escuros
  2. Papel toalho branco: Para detectar vazamentos pequenos e umidade
  3. Celular com boa câmera: Para fotografar cada ponto verificado

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