Semana passada atendi um proprietário que perdeu R$ 2.400 numa disputa porque o laudo não documentou direito a vedação das janelas. O inquilino alegou que já estavam ruins na entrada. Não tinha como provar o contrário.
Vedação é um daqueles detalhes que todo mundo ignora na vistoria de entrada e vira pesadelo na saída. Porta que não fecha direito, janela que deixa água entrar, frestas que trazem insetos — tudo isso precisa estar documentado desde o primeiro dia.
Por que vedação importa tanto
Vedação ruim não é só desconforto. É problema estrutural que piora com o tempo:
- Infiltração — água da chuva entra pelas frestas e mancha parede
- Mofo — umidade acumulada cria fungos em 30-45 dias
- Energia — ar-condicionado trabalha dobrado, conta de luz sobe
- Segurança — porta que não fecha direito facilita arrombamento
- Pragas — barata, formiga e mosquito entram por qualquer fresta de 2mm
Já vi apartamento novo com vedação perfeita virar problema em 2 anos porque inquilino batia porta, forçava janela, não fazia manutenção básica. E sem registro fotográfico da entrada, proprietário fica refém.
O que verificar em portas
Porta de entrada
Teste do papel: coloque uma folha de papel entre a porta e o batente, feche e tente puxar. Se a folha sair fácil, vedação está ruim. Documente isso no laudo.
Pontos críticos: - Soleira (parte de baixo) — principal entrada de água em dia de chuva - Batente superior — se tiver fresta, ar-condicionado perde eficiência - Dobradiças — porta torta não fecha direito nunca - Fechadura — trava tem que encostar firme no trinco
Como fotografar: - Foto da porta fechada (visão geral) - Close nas frestas se houver - Foto da soleira com régua mostrando espaço (se tiver mais de 5mm) - Teste do papel sendo puxado (prova visual)
Portas internas
Mesma lógica, mas atenção especial para: - Banheiros — vedação ruim deixa umidade escapar pro corredor - Quartos — privacidade acústica depende de vedação boa - Cozinha — cheiro e gordura vazam se porta não fechar direito
O que verificar em janelas
Janelas de correr
80% dos apartamentos em 2026 têm janela de correr. São as que mais dão problema.
Checklist de vedação:
- Trilho inferior — acumula sujeira e trava a janela. Limpe antes de testar.
- Borracha de vedação — passa o dedo, se tiver rachada ou ressecada, registra.
- Encontro das folhas — quando fecha, as duas folhas tem que encostar sem folga.
- Fechos — todos funcionando? Um fecho quebrado compromete vedação total.
- Teste da lanterna — à noite, acenda lanterna do lado de fora e feche a janela. Se passar luz, passa água.
Erro comum: corretor olha se janela abre e fecha, acha que está tudo certo. Vedação não tem nada a ver com abrir e fechar — tem a ver com o que acontece quando está FECHADA.
Janelas basculantes e maxim-ar
Menos comuns hoje, mas ainda tem muito prédio antigo com elas.
Pontos de atenção: - Borracha do batente (se estiver dura como pedra, não veda mais) - Mecanismo de abertura (se estiver frouxo, janela não pressiona direito) - Vidro no caixilho (se tiver folga, precisa calço)
Janelas de abrir (esquadrias de alumínio)
Mais comuns em casas e sobrados.
Teste prático: feche a janela e tente balançar de leve. Se mexer, dobradiça está frouxa e vedação comprometida.
Como documentar no laudo
Não adianta ver o problema se não registrar direito.
O mínimo necessário
Para vedação BOA: - Foto geral da porta/janela fechada - Texto: “Vedação em bom estado, sem frestas visíveis”
Para vedação RUIM: - Foto geral - Close em CADA fresta ou problema - Régua ou moeda de referência pra mostrar tamanho - Texto descritivo: “Fresta de aproximadamente 8mm na soleira da porta de entrada, permite entrada de água em dias de chuva forte”
Descrição que vale juridicamente
Juiz não entende “vedação mais ou menos”. Seja específico:
❌ Errado: “Janela com vedação comprometida”
✅ Certo: “Janela do quarto 1 (face norte) com borracha de vedação ressecada e rachada em 3 pontos, permitindo entrada de ar e possível infiltração de água”
Detalhe faz diferença quando vira processo.
Vedação e responsabilidade
Pergunta que TODO corretor recebe: se a vedação piorar durante a locação, quem paga?
Regra geral: - Desgaste natural — proprietário paga (borracha resseca com tempo, é normal) - Uso inadequado — inquilino paga (bateu porta e empenou, forçou janela e quebrou fecho) - Falta de manutenção — depende do que diz o contrato
Por isso o laudo de ENTRADA tem que ser impecável. Se já estava ruim, documentou. Se piorou, compara com foto antiga e cobra.
Casos que já vi dar errado
Caso 1: A janela que ninguém testou
Apartamento em Perdizes, 14º andar. Laudo de entrada só fotografou janelas abertas (vista linda, né). Primeira chuva forte, água entrou pela janela da sala. Inquilino disse que já estava assim. Não tinha como provar que não.
Proprietário pagou R$ 1.800 de reparo na parede + pintura.
Caso 2: A porta que “sempre foi assim”
Casa em condomínio fechado. Porta da cozinha tinha fresta de 1,5cm na soleira. Inquilino reclamou de barata. Proprietário disse que porta sempre foi assim. Inquilino processou por “imóvel em condições inadequadas de habitação”.
Ganhou redução de 15% no aluguel por 8 meses. Se tivesse no laudo de entrada com foto e descrição, processo nem existia.
Caso 3: A vedação que virou infiltração
Janela de correr com borracha ressecada. Não documentaram. Choveu de lado 3 dias seguidos, água infiltrou, criou mofo na parede. Inquilino culpou proprietário. Proprietário culpou inquilino (disse que não fechou direito).
Peritagem judicial: R$ 3.200. Conclusão: vedação estava ruim ANTES, ninguém registrou.
Manutenção preventiva (bônus pra quem administra)
Se você administra carteira de locação, ensine isso pro inquilino na entrega de chaves:
Janelas de correr: - Limpar trilhos 1x por mês - Passar silicone spray nas borrachas a cada 6 meses - Não forçar se travar — chama manutenção
Portas: - Não bater — deforma batente e empenamento é irreversível - Lubrificar dobradiças 2x por ano - Apertar parafusos das fechaduras quando afrouxar
Inquilino que cuida, devolve imóvel melhor. Mas só cuida se você ensinar.
Checklist rápido pra sua próxima vistoria
Portas: - [ ] Teste do papel em TODAS as portas externas - [ ] Foto da soleira (principal ponto de infiltração) - [ ] Verificar fechaduras e trincos - [ ] Documentar empenamentos ou desalinhamentos
Janelas: - [ ] Testar TODOS os fechos - [ ] Verificar estado das borrachas (rachada = trocar) - [ ] Teste da lanterna à noite (se possível) - [ ] Foto das janelas fechadas + close nas frestas - [ ] Anotar cômodo e posição (“quarto 2, janela face sul”)
No laudo: - [ ] Descrição específica, não genérica - [ ] Fotos com referência de tamanho se houver problema - [ ] Estado atual + previsão de necessidade de reparo
Simples assim.
A verdade que ninguém fala
Vedação é chata de verificar. Dá trabalho. Corretor quer acabar logo a vistoria e ir pro próximo compromisso. Eu sei porque já fui esse corretor.
Mas sabe o que dá MAIS trabalho? Passar 6 meses mediando briga entre proprietário e inquilino porque ninguém sabe se a fresta já existia ou surgiu durante a locação.
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