A dúvida é comum no escritório: “Ana, meu inquilino não paga o condomínio há meses. Posso despejá-lo?”

A resposta não é simples como parece. A falta de pagamento do condomínio permite despejo, mas existem regras específicas que proprietários e corretores precisam conhecer antes de entrar com ação judicial.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre condomínio

O artigo 23, inciso XII, da Lei 8.245/91 estabelece que o locatário tem obrigação de pagar as despesas de condomínio. Quando esse pagamento não acontece, o proprietário pode exigir o despejo.

Mas há um detalhe técnico importante: o despejo por falta de pagamento de condomínio segue o rito da ação de despejo por falta de pagamento de aluguel. São processos similares, mas com algumas particularidades.

A Lei do Inquilinato é clara: encargos de locação não pagos (incluindo condomínio) justificam a rescisão do contrato e o despejo.

Como funciona o processo de despejo por condomínio

O proprietário precisa seguir etapas específicas. Não pode simplesmente tirar o inquilino do imóvel — isso seria constrangimento ilegal.

Primeiro passo: notificação extrajudicial. O locador deve notificar formalmente o inquilino sobre a dívida de condomínio, dando prazo para pagamento (geralmente 15 dias). Essa notificação precisa ser comprovável — via Correios com AR ou por cartório.

Segundo passo: se o inquilino não pagar nem sair do imóvel, o proprietário entra com ação de despejo por falta de pagamento. A petição inicial deve incluir o contrato de locação, os boletos não pagos e o comprovante da notificação.

Terceiro passo: o juiz analisa a ação. Se estiver tudo correto, cita o inquilino para se defender ou pagar a dívida em até 15 dias.

Quarto passo: se o inquilino não pagar nem apresentar defesa válida, o juiz decreta o despejo e fixa prazo de desocupação (normalmente 30 dias).

Se mesmo assim o inquilino não sair, há ordem de desocupação forçada com oficial de justiça.

Casos onde vejo o processo travar

Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer: o proprietário pula a etapa da notificação prévia. Acha que pode ir direto para a ação de despejo.

Erro. Sem notificação comprovada, o processo pode ser extinto. O juiz considera que o locador não deu oportunidade ao inquilino de purgar a mora (quitar a dívida).

Outro problema frequente: proprietário mistura dívida de aluguel com dívida de condomínio na mesma ação, mas de forma confusa. A petição precisa discriminar cada valor, cada mês, cada encargo. Planilha genérica não funciona.

Também vejo casos onde o condomínio envia a cobrança direto para o proprietário, que paga e depois tenta cobrar do inquilino. Juridicamente, isso enfraquece a ação de despejo — afinal, o condomínio está recebendo normalmente.

O correto: deixar claro no contrato que o inquilino é responsável direto perante o condomínio. E se o proprietário pagar por pressão do síndico, deve registrar que foi pagamento em nome do locatário.

Quanto tempo leva um despejo por condomínio

Em 2026, com o processo eletrônico, uma ação de despejo por falta de pagamento de condomínio leva de 4 a 8 meses em média — desde a entrada da ação até a desocupação efetiva.

Se o inquilino contestar alegando problemas no imóvel (infiltração, por exemplo) ou questionar valores, pode levar mais de um ano.

Por isso a documentação prévia é fundamental. Um laudo de vistoria de entrada bem feito comprova que o imóvel foi entregue em boas condições. Assim, se o inquilino alegar que não pagou condomínio porque o proprietário não fez reparos, você tem prova documental.

Fiador responde por condomínio atrasado?

Sim. Se há fiador no contrato, ele responde solidariamente pela dívida de condomínio. O proprietário pode cobrar tanto do inquilino quanto do fiador, ou de ambos simultaneamente.

Inclusive, é comum em ações de despejo por condomínio que o proprietário inclua o fiador no polo passivo (como réu). Isso aumenta a chance de recuperar o valor devido.

Mas atenção: se o contrato prevê seguro-fiança em vez de fiador pessoa física, verifique a apólice. Algumas seguradoras excluem cobertura para condomínio nos primeiros meses.

Condomínio pode cobrar direto do proprietário?

Pode e faz. O artigo 1.336 do Código Civil estabelece que o proprietário é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, independentemente de quem more no imóvel.

Na prática: se o inquilino não paga, o condomínio cobra do proprietário. E o proprietário precisa cobrar do inquilino (ou despejá-lo).

Isso gera um problema de fluxo de caixa para muitos locadores. Por isso é tão importante agir rápido quando começam os atrasos. Não espere acumular 6 meses de dívida — notifique no segundo mês de atraso.

Como se proteger antes do problema acontecer

A proteção começa antes do contrato. Análise de crédito do inquilino, consulta ao SPC/Serasa, verificação de referências de locações anteriores.

No contrato, inclua cláusula expressa sobre responsabilidade pelo condomínio. Discrimine que o pagamento deve ser feito diretamente ao síndico ou administradora, até determinado dia do mês.

Estabeleça multa por atraso. A Lei do Inquilinato permite multa de até 10% sobre o valor devido em caso de mora.

E documente tudo desde o início: vistoria de entrada completa, com fotos e descrição do estado de conservação. Sem documentação, fica difícil provar que o imóvel estava perfeito quando foi entregue.

Se o inquilino alegar depois que não pagou condomínio porque tinha goteira na sala, e você não tem laudo comprovando que entregou o imóvel sem goteira, o processo complica.

O papel da vistoria na proteção jurídica

A vistoria de entrada é sua melhor defesa em eventual disputa judicial. O juiz quer ver documentação técnica, não só a palavra do proprietário contra a do inquilino.

Um laudo profissional, com fotos datadas e descrição item por item, vale mais que dez testemunhas. E tem força probatória em processo de despejo.

Muitos corretores ainda fazem vistoria no Word, anotando “imóvel em bom estado” de forma genérica. Isso não protege ninguém. Quando o inquilino alega problemas estruturais para justificar falta de pagamento, esse tipo de documento não segura.

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