A falta de pagamento do aluguel é o motivo mais comum de ação de despejo no Brasil. Mas existe um caminho legal que precisa ser seguido — você não pode simplesmente trocar a fechadura do imóvel.

O que a Lei do Inquilinato diz

O artigo 59 da Lei 8.245/91 é claro: o proprietário pode pedir o despejo quando o inquilino atrasa o aluguel, os encargos ou qualquer outro valor previsto no contrato.

Mas atenção: existe diferença entre ter o direito ao despejo e executar esse direito na prática. O processo judicial demora. E enquanto isso, os aluguéis continuam se acumulando.

Quando o despejo pode ser pedido

O proprietário pode entrar com ação de despejo a partir do momento em que há inadimplência — mesmo que seja de um único mês de aluguel.

Na prática jurídica, vemos proprietários esperando 2 ou 3 meses para acionar o advogado. É compreensível — às vezes o inquilino passa por dificuldade temporária. Mas cada mês que passa aumenta o prejuízo.

Se há fiador no contrato, ele também entra no processo. Se há seguro-fiança, a seguradora responde até o limite da cobertura.

O processo de despejo passo a passo

1. Notificação extrajudicial (opcional mas recomendada)

Antes de entrar na Justiça, muitos proprietários enviam uma notificação extrajudicial dando prazo de 3 a 5 dias para pagamento. Não é obrigatório por lei, mas pode acelerar o acordo.

Se o inquilino pagar nesse momento, evita-se o processo. Se não pagar, a notificação serve como prova de que você tentou resolver amigavelmente.

2. Ação de despejo é ajuizada

O advogado entra com a ação de despejo por falta de pagamento. Nesse momento, o proprietário pode pedir duas coisas simultaneamente:

  • O despejo (desocupação do imóvel)
  • A cobrança dos valores devidos (ação de cobrança)

É o que chamamos de ação de despejo cumulada com cobrança.

3. Inquilino é citado

O inquilino recebe a citação judicial e tem 15 dias para se defender. Nesse prazo, ele pode:

Opção A: Pagar tudo que deve (aluguel atrasado + correção + juros + custas processuais)

Se pagar integralmente, o processo é extinto e ele continua no imóvel. Isso se chama purgação da mora — é um direito previsto no artigo 62, inciso II da Lei do Inquilinato.

Importante: o inquilino só pode purgar a mora UMA VEZ a cada 24 meses no mesmo contrato. Se ele já usou esse direito recentemente, não pode usar de novo.

Opção B: Apresentar defesa

O inquilino pode alegar que já pagou, que o valor está errado, que houve vício no imóvel que impediu o uso, entre outros argumentos. O juiz vai analisar.

Opção C: Não fazer nada

Se o inquilino não paga e não se defende, o processo segue automaticamente para o despejo.

4. Decisão judicial

Se o juiz entende que a inadimplência está comprovada e o inquilino não pagou nem apresentou defesa válida, determina o despejo.

O inquilino tem prazo para desocupar voluntariamente — geralmente 15 dias.

5. Desocupação forçada (se necessário)

Se o inquilino não sai no prazo, o oficial de justiça vai até o imóvel e realiza a desocupação forçada. Os pertences do inquilino são retirados e entregues a ele (ou depositados, se ele não comparecer).

Apenas nesse momento o proprietário recupera a posse do imóvel.

Quanto tempo demora na prática

Em 2026, com a digitalização dos processos, uma ação de despejo por falta de pagamento sem contestação leva em média:

  • 3 a 6 meses em grandes capitais
  • 2 a 4 meses em cidades menores

Se o inquilino contesta e o caso vai para audiência, pode levar de 8 meses a 1 ano.

Enquanto isso, o imóvel está ocupado sem gerar receita.

Custos do processo

Uma ação de despejo custa:

  • Honorários advocatícios: R$ 3.000 a R$ 8.000 (varia por região e complexidade)
  • Custas processuais: R$ 300 a R$ 600
  • Oficial de justiça (desocupação forçada): R$ 200 a R$ 500

Se você ganhar a ação, o inquilino é condenado a pagar essas custas. Mas executar essa condenação é outro processo — e inquilinos inadimplentes geralmente não têm patrimônio para garantir o pagamento.

Na prática, o proprietário costuma arcar com esses valores.

Erros que proprietários cometem

Erro 1: Tentar despejo sem processo judicial

Trocar a fechadura, cortar água ou luz, pressionar o inquilino para sair — tudo isso é ilegal. Configura exercício arbitrário das próprias razões (artigo 345 do Código Penal).

O proprietário pode responder criminalmente e ainda ter que indenizar o inquilino por danos morais.

Erro 2: Não documentar a inadimplência

Sem boletos, comprovantes ou notificações, fica difícil provar que o inquilino está devendo. Guarde tudo.

Erro 3: Aceitar pagamento parcial sem acordo formal

Se você aceita R$ 500 de um aluguel de R$ 1.500 sem formalizar por escrito, o inquilino pode alegar depois que você aceitou aquele valor como quitação total.

Como se proteger antes do problema acontecer

A proteção começa antes do contrato.

1. Análise de crédito rigorosa do inquilino

Consulte CPF, score, referências de locações anteriores. A pressa em alugar pode sair caro depois.

2. Garantias sólidas

Fiador com imóvel próprio, seguro-fiança ou caução. Sem garantia, o risco é todo seu.

3. Vistoria de entrada completa

Um laudo de vistoria detalhado com fotos e assinatura digital protege contra disputas futuras sobre o estado do imóvel. Se o inquilino alegar que não pagou porque o imóvel tinha problemas, você precisa provar que entregou tudo em ordem.

4. Contrato claro sobre prazos e multas

Defina no contrato: dia do vencimento, multa por atraso, correção monetária. Quanto mais claro, menos brecha para discussão judicial.

Alternativas ao despejo judicial

Às vezes a melhor solução não é entrar na Justiça.

Acordo de desocupação voluntária

Você pode negociar com o inquilino: “Você desocupa em 30 dias e eu não cobro os aluguéis atrasados”. Perde-se o valor devido, mas economiza-se tempo e custos do processo.

Mediação

Centros de mediação extrajudicial podem facilitar o acordo entre as partes antes do processo.

Execução da garantia

Se há fiador ou seguro-fiança, acione primeiro a garantia. Pode ser mais rápido que o despejo.

O que acontece com os valores devidos

Mesmo depois da desocupação, a dívida continua existindo. O proprietário pode:

  • Executar a garantia (fiador ou seguradora)
  • Entrar com ação de cobrança contra o inquilino
  • Negativar o nome do devedor

Mas na prática, se o inquilino não pagou aluguel é porque não tinha dinheiro — e provavelmente continua sem ter. A execução da dívida pode se arrastar por anos sem resultado.

Por isso, a escolha correta do inquilino no início é tão importante.

Conclusão prática

O despejo por falta de pagamento é um direito legal do proprietário, mas é lento e custoso. Leva meses, gera despesas e o imóvel fica parado sem gerar receita.

A melhor estratégia é prevenir: análise criteriosa do inquilino, garantias sólidas e documentação impecável desde o início.

Se a inadimplência acontecer, aja rápido — cada mês de espera aumenta o prejuízo. E sempre por meio de advogado — despejo por conta própria é crime.

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