O telefone da imobiliária toca. Do outro lado, um inquilino afirma que o elevador do prédio quebrou há 15 dias e exige desconto no aluguel. O proprietário, surpreso, questiona se isso é legal. A resposta é: depende.

A perda de comodidade é um dos temas mais delicados da locação. Pode gerar desconto no aluguel, rescisão de contrato ou ação judicial — mas só quando cumpridos requisitos específicos. Vou explicar o que diz a lei e como isso funciona na prática.

O que a Lei do Inquilinato estabelece

A Lei 8.245/91, no artigo 22, inciso IV, determina que o locador deve “manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel”. Traduzindo: o proprietário precisa garantir que o imóvel continue servindo ao propósito para o qual foi alugado.

Se o imóvel perde características essenciais — e isso não é culpa do inquilino — ele pode exigir redução proporcional do aluguel. Não é automático. Precisa haver nexo entre a perda e o valor pago.

O artigo 24 complementa: “Nos casos de extinção de locação, o locatário será compensado pela perda ou redução superveniente de comodidade decorrente de fato alheio à sua vontade”.

O que caracteriza perda de comodidade

Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer. Mas nem toda situação configura perda relevante. A lei exige três elementos:

1. Perda superveniente — algo que existia quando o contrato começou e deixou de existir depois. Se o elevador nunca funcionou, não há perda — há vício preexistente.

2. Fato alheio à vontade do inquilino — se ele mesmo causou o problema, não tem direito a nada. Se foi o condomínio, obra pública ou decisão do proprietário, sim.

3. Impacto real no uso do imóvel — a perda precisa afetar concretamente a função do imóvel. Barulho de obra na rua é diferente de interdição da garagem.

Exemplos práticos de perda de comodidade

Elevador quebrado em prédio sem escada acessível

Se o inquilino mora no 8º andar e o elevador fica meses sem funcionar, há impacto claro. Apartamento alto sem elevador perde valor de uso. Já vi juiz conceder redução de 15% a 30% do aluguel enquanto durar o problema.

Garagem interditada por ordem do condomínio

Se o contrato incluía vaga e a garagem foi interditada por risco estrutural, o inquilino pode exigir desconto proporcional. Afinal, ele paga por algo que não está recebendo.

Área de lazer fechada para reforma

Aqui depende. Se o contrato menciona explicitamente a piscina e academia como parte do aluguel, o fechamento prolongado pode gerar direito a redução. Se são apenas benefícios do condomínio, fica difícil sustentar.

Obra na rua que impede acesso de veículo

Se a prefeitura fecha a rua por meses e o inquilino não consegue acessar a garagem, há fundamento. O proprietário não causou, mas o inquilino também não — e está privado do uso.

Quando NÃO há direito à redução

Nem todo inconveniente gera desconto no aluguel. Vejo muitos inquilinos confundirem desconforto temporário com perda de comodidade legal.

Manutenção preventiva rápida — se o condomínio desliga a água por 6 horas para trocar cano, não há perda relevante. É manutenção normal.

Problemas causados pelo próprio inquilino — se ele danificou o ar-condicionado, não pode exigir desconto por não ter climatização.

Benfeitorias não previstas em contrato — se o prédio tinha academia mas o contrato não menciona isso como parte do aluguel, o fechamento dela não gera direito automático.

Situações passageiras — elevador que quebra e é consertado em 48 horas não configura perda duradoura.

Como calcular a redução proporcional

Quando a perda é real, o desconto deve ser proporcional. Não existe tabela fixa — cada caso é analisado individualmente. Mas há lógica.

Se a garagem representa 20% do valor do aluguel e fica inacessível, a redução gira em torno desses 20%. Se o elevador quebra em prédio de 10 andares, o impacto é maior para quem mora mais alto.

A proteção começa antes do contrato. Vistoria bem feita, com registro fotográfico e descrição detalhada, documenta exatamente o que foi entregue. Se algo deixar de funcionar depois, fica fácil comparar.

O que o proprietário deve fazer

Se você é proprietário ou corretor que gerencia locações, algumas medidas protegem de surpresas:

Documente tudo no contrato — liste expressamente o que está incluso no aluguel. Vaga de garagem? Coloque. Área de lazer? Especifique. Quanto mais claro, melhor.

Mantenha canal de comunicação — se algo quebrar, comunique o inquilino imediatamente e mostre que está providenciando reparo. Demonstrar boa-fé reduz conflito.

Registre vistorias periódicas — laudos com fotos mostram o estado do imóvel ao longo do tempo. Se surgir reclamação, você tem prova do que estava funcionando.

Resolva problemas rapidamente — quanto mais tempo a comodidade fica perdida, maior a chance de o inquilino buscar redução judicial. Conserto rápido evita passivo.

O que o inquilino deve fazer

Se você é inquilino e enfrenta perda real de comodidade:

Comunique formalmente — envie e-mail ou notificação extrajudicial descrevendo o problema e solicitando providências. Guarde comprovante.

Documente o impacto — tire fotos, registre datas, junte comunicados do condomínio. Quanto mais evidência, melhor.

Tente acordo primeiro — antes de judicializar, proponha redução proporcional ao proprietário. Acordo evita desgaste e custos.

Busque orientação jurídica — se o proprietário se recusa a resolver ou reduzir o aluguel, consulte advogado antes de parar de pagar.

Perda de comodidade x rescisão contratual

Em casos extremos, a perda pode justificar rescisão antecipada sem multa. Se o imóvel perde função essencial — como interdição total por risco estrutural — o inquilino pode rescindir com base em descumprimento contratual do locador.

Já vi casos de prédio interditado por Defesa Civil onde o juiz liberou o inquilino de multa rescisória e ainda condenou o proprietário a devolver caução e pagar indenização por danos morais. Situações graves geram consequências graves.

A importância da vistoria bem feita

Voltamos sempre ao mesmo ponto: sem documentação, fica difícil provar. Se não há registro do que existia no início da locação, como comprovar que houve perda?

Vistoria detalhada, com fotos e descrição técnica de cada ambiente e equipamento, protege ambos os lados. O proprietário prova que entregou tudo funcionando. O inquilino prova se algo deixou de funcionar.

O izyLAUDO gera laudos profissionais em minutos, com validade jurídica e assinatura digital. Cada foto é analisada automaticamente e o documento final serve como prova em qualquer disputa. Comece agora em app.izylaudo.com.br — sem mensalidade e sem cartão de crédito.