Direitos do Inquilino na Vistoria de Entrada: O Que a Lei Garante

A vistoria de entrada não é favor — é direito. Tanto do proprietário quanto do inquilino. Mas muita gente ainda trata esse momento como burocracia dispensável, e o resultado aparece lá na frente: disputa sobre quem danificou o que, quem deve pagar pelo quê, processo que poderia ter sido evitado.

Vamos direto ao ponto: o que a Lei do Inquilinato diz sobre os direitos do inquilino na vistoria de entrada, o que isso significa na prática e como você, corretor ou proprietário, pode usar esse conhecimento para evitar problemas.

O que diz a Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) não detalha minuciosamente o procedimento da vistoria, mas estabelece princípios claros. O artigo 22, inciso I, determina que o locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.

Isso significa: o imóvel precisa estar habitável, com instalações funcionando, sem problemas estruturais que impeçam o uso normal. Não estamos falando de luxo — estamos falando de condições básicas.

Mas a lei também protege o locador: ele tem o direito de receber o imóvel de volta nas mesmas condições em que entregou, descontado o desgaste natural. E como provar em que condições o imóvel foi entregue? Com a vistoria de entrada.

Direito de estar presente e de questionar

O inquilino tem o direito de participar ativamente da vistoria de entrada. Não é um ato que o corretor faz sozinho e depois manda assinar. O locatário pode — e deve — acompanhar cada cômodo, apontar problemas, pedir que sejam registrados.

Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer: inquilino assina laudo sem ler, descobre depois que não constam problemas que já existiam, e na saída tem que arcar com reparos que não causou.

Exemplo real do dia a dia: infiltração na parede do quarto. Se não constar na vistoria de entrada, a presunção é de que surgiu durante a locação. O inquilino pode até provar que já existia, mas vai precisar de testemunhas, fotos antigas, perito — todo um trabalho que seria desnecessário se o problema tivesse sido registrado no início.

Direito ao registro fotográfico completo

A lei não exige fotos na vistoria, mas a jurisprudência brasileira reconhece o valor probatório das imagens. O inquilino tem o direito de solicitar que sejam tiradas fotos de cada cômodo, especialmente de qualquer dano, manchas, desgastes pré-existentes.

Alguns corretores resistem, alegam que “leva muito tempo”. Mas pense pelo lado da proteção: foto não é opcional, é segurança jurídica para todos os envolvidos. Se houver disputa futura, o juiz vai querer ver documentação visual. Descrições escritas são interpretáveis — foto não.

Dica prática: Fotos devem mostrar o contexto. Não adianta foto de perto de um risco na parede sem mostrar em que parede, em que cômodo. O ideal é tirar foto geral do ambiente e depois fotos aproximadas dos detalhes.

Direito de solicitar reparos antes da entrada

Se a vistoria revelar problemas que comprometem o uso do imóvel — torneira vazando, porta que não fecha, tomada queimada — o inquilino pode exigir que o locador faça os reparos antes da mudança.

A Lei do Inquilinato é clara nesse ponto: o imóvel deve ser entregue em condições de uso. Não é razoável esperar que o inquilino assuma um imóvel com problemas básicos e depois fique dependendo da boa vontade do proprietário para resolver.

Exemplo: chuveiro sem funcionar. Isso não é detalhe — é serviço essencial. O inquilino pode recusar a mudança até que seja consertado, ou pode aceitar com a condição de que o reparo seja feito em prazo determinado e documentado no contrato.

Direito à cópia do laudo

Parece óbvio, mas acontece: inquilino assina vistoria e nunca recebe a cópia. Meses depois, precisa do documento e descobre que a imobiliária “perdeu” ou não localiza.

O locatário tem direito à cópia do laudo no momento da assinatura. Não é “depois vamos te enviar”. É agora. Esse documento é tão importante para ele quanto para o proprietário. Sem ele, fica vulnerável em qualquer disputa futura.

Direito de não assinar laudo incompleto ou impreciso

Se o laudo está genérico — “imóvel em bom estado geral” — o inquilino pode (e deve) recusar assinatura e pedir detalhamento. Bom estado segundo qual critério? Todos os cômodos? Instalações elétricas, hidráulicas?

Laudos vagos não protegem ninguém. Na verdade, abrem margem para interpretações conflitantes depois.

Outro ponto: se o inquilino discorda de alguma descrição no laudo, ele pode fazer ressalvas por escrito antes de assinar. Exemplo: laudo diz “piso sem danos”, mas há risco visível. O locatário escreve ao lado: “Ressalva: risco de aproximadamente 10cm na cerâmica próximo à janela da sala”. Assina com a ressalva.

Isso tem valor jurídico. Mostra que houve discordância registrada no ato.

Responsabilidade compartilhada

A vistoria de entrada protege os dois lados. Protege o proprietário de ter que arcar com danos que o inquilino causou. E protege o inquilino de ser cobrado por problemas que já existiam.

Quando corretor ou imobiliária pulam essa etapa ou fazem de qualquer jeito, prejudicam ambas as partes. A médio prazo, gera mais trabalho, mais conflito, mais custo.

Sem documentação, fica difícil provar. E quando não há prova, quem costuma sair perdendo? Geralmente o inquilino — porque a posse do imóvel é do locador, e a presunção inicial favorece quem é dono.

O que fazer se a vistoria foi mal feita

Digamos que o inquilino já está no imóvel, percebeu que o laudo da vistoria de entrada está incompleto ou não reflete a realidade. O que fazer?

Documentar imediatamente: Tire fotos com data, de preferência enviadas por e-mail ou WhatsApp para a imobiliária/proprietário, registrando que os problemas já existiam. Não é a mesma força probatória da vistoria formal, mas ajuda.

Solicitar vistoria complementar: Entre em contato com a imobiliária e peça para refazer ou complementar a vistoria. Às vezes é possível.

Guardar tudo: Qualquer comunicação sobre problemas no imóvel, pedidos de reparo, fotos — tudo isso pode servir como prova futura se houver disputa.

Como proteger todos os envolvidos

A proteção começa antes do contrato. Com vistoria bem feita, documentada, assinada por todos, com cópias entregues.

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