A maioria das disputas entre proprietários e inquilinos nasce de um problema simples: ninguém leu o que a Lei do Inquilinato realmente diz. Não o que o senso comum acha que ela diz — o que ela efetivamente estabelece.

Quando um inquilino pergunta “posso pintar a parede?”, ou quando um proprietário quer entrar no imóvel para verificar o estado, a resposta não está no achismo. Está na Lei 8.245/91.

Vamos direto ao que importa.

O que o locatário tem direito de fazer

A Lei do Inquilinato garante ao inquilino o direito de usar o imóvel para a finalidade contratada. Parece óbvio, mas essa frase tem consequências práticas importantes.

Uso residencial significa moradia

Se o contrato estabelece uso residencial, o inquilino pode morar ali com sua família. Pode receber visitas. Pode ter animais de estimação, salvo se o contrato ou o regulamento do condomínio proibirem expressamente.

O que ele não pode? Transformar o apartamento em escritório comercial, consultório ou ponto comercial. Isso configura alteração de finalidade — e dá ao proprietário o direito de pedir a rescisão.

Pequenas modificações são permitidas

O inquilino pode fazer benfeitorias úteis sem autorização prévia do proprietário. Benfeitorias úteis são aquelas que facilitam o uso do imóvel sem alterar sua estrutura.

Exemplos práticos: - Instalar prateleiras - Colocar suporte de TV na parede - Trocar torneira ou chuveiro defeituoso - Instalar cortinas ou persianas

O que exige autorização prévia por escrito: - Pintar paredes de cores diferentes - Instalar ar-condicionado (requer obra) - Fazer alterações em áreas molhadas (banheiro, cozinha) - Modificar instalações elétricas ou hidráulicas

Sem autorização por escrito do proprietário, o inquilino assume sozinho o risco. Se algo der errado, ele responde integralmente.

O que o locatário é obrigado a fazer

A Lei 8.245/91 estabelece deveres claros para o inquilino. Não são sugestões — são obrigações legais.

Pagar o aluguel em dia

Parece básico, mas tecnicamente o inquilino deve pagar até o dia do vencimento estabelecido no contrato. Atraso de um dia já configura mora — o que autoriza multa e correção monetária.

Na prática jurídica, vemos isso acontecer: proprietários que aceitam atrasos constantes de “poucos dias” enfrentam dificuldade depois para exigir pontualidade. O inquilino alega que o atraso era tolerado, e juízes às vezes concordam.

Meu conselho? Estabeleça o padrão desde o início. Se houver tolerância, formalize por escrito.

Pagar as despesas de consumo

O inquilino é responsável por todas as contas de consumo individual: - Água - Luz - Gás - Internet e TV a cabo - Telefone

IPTU e taxas condominiais seguem o que o contrato estabelecer. A lei permite que o proprietário transfira esses custos para o inquilino — mas isso precisa estar expressamente no contrato.

Sem previsão contratual, o proprietário não pode cobrar.

Conservar o imóvel como se fosse seu

Essa é a expressão que a lei usa: o inquilino deve tratar o imóvel “como se seu fosse”. Na prática, significa:

Uso adequado: - Não causar danos além do desgaste natural - Fazer pequenos reparos de manutenção (trocar lâmpada queimada, desentupir ralo) - Comunicar ao proprietário problemas estruturais (infiltração, rachadura)

O que é desgaste natural: - Pintura desbotada após 3-4 anos - Torneiras com vedação gasta - Portas que começam a ranger - Marcas leves na parede

O que NÃO é desgaste natural: - Parede quebrada - Piso arrancado ou trincado - Vidro quebrado - Infiltração causada por mau uso (janela aberta em temporal)

A diferença é crucial quando chega a hora da vistoria de saída.

Permitir vistoria pelo proprietário

O proprietário tem direito de vistoriar o imóvel durante a locação. A Lei do Inquilinato não estabelece periodicidade mínima ou máxima — mas determina que seja feito com dia e hora previamente agendados.

Na prática: - O proprietário deve avisar com antecedência razoável (48-72 horas) - O inquilino não pode recusar sem motivo justificado - A vistoria deve ser feita em horário comercial ou acordo entre as partes - O proprietário não pode aparecer sem aviso prévio

Se o inquilino recusa sistematicamente a vistoria, isso pode configurar descumprimento contratual. Já vi casos onde o juiz autorizou a rescisão por esse motivo.

Quando o inquilino pode rescindir o contrato

Essa é uma dúvida frequente — e a resposta surpreende muita gente.

O inquilino pode sair do imóvel a qualquer momento, mesmo em contrato por prazo determinado. A Lei 8.245/91 garante esse direito.

Mas tem um porém importante: se houver cláusula de multa rescisória, ela vale.

Como funciona a multa rescisória

Se o contrato tem prazo de 30 meses e cláusula de multa de 3 aluguéis, o inquilino que sair antes do prazo deve pagar essa multa. É proporcional: se faltarem 6 meses para o término, a multa será menor.

Exceções onde a multa não vale: - Transferência comprovada pelo empregador para outra cidade - Casos de força maior (doença grave, perda de emprego) - Problemas graves no imóvel que o proprietário se recusa a resolver

Essas exceções precisam ser comprovadas documentalmente.

O que acontece quando há descumprimento

Quando o inquilino descumpre suas obrigações, o proprietário tem três caminhos legais:

1. Ação de despejo por falta de pagamento

Se o inquilino atrasa o aluguel, o proprietário pode entrar com despejo. O prazo legal para o inquilino pagar a dívida e evitar o despejo é de 15 dias após a citação.

Depois desse prazo, mesmo pagando, o despejo continua.

2. Ação de despejo por infração contratual

Se o inquilino usa o imóvel para fim diferente do contratado, causa danos graves ou descumpre cláusulas importantes do contrato, cabe despejo por infração.

Esse tipo exige prova documental forte. Por isso o laudo de vistoria bem feito faz diferença.

3. Ação de cobrança de danos

Mesmo após a saída do inquilino, o proprietário pode cobrar judicialmente os danos causados ao imóvel. O prazo de prescrição é de 3 anos a partir da devolução das chaves.

Mas aqui entra o ponto crítico: sem documentação fotográfica comparativa, fica quase impossível provar.

Já vi dezenas de casos onde o proprietário alega dano grave, mas não tem laudo de entrada mostrando como o imóvel estava antes. O juiz não acredita só na palavra — precisa de prova técnica.

Como corretores e imobiliárias se protegem

Se você gerencia locações, três documentos são obrigatórios:

1. Contrato detalhado

Não use modelos genéricos da internet. Cada cláusula tem consequência legal. O contrato precisa deixar claro: - O que o inquilino pode e não pode fazer - Quem paga cada despesa - Como funcionam vistorias durante a locação - Multa rescisória (se houver) - Procedimento para devolução do imóvel

2. Laudo de vistoria de entrada

Documente fotograficamente cada cômodo. Não basta “em bom estado”. É preciso mostrar: - Pintura atual - Estado de pisos, portas, janelas - Funcionamento de instalações - Pequenos defeitos já existentes

Essa documentação será a base de comparação na saída.

3. Laudo de vistoria de saída

Compara o estado atual com a entrada. Identifica: - Desgaste natural (aceitável) - Danos causados pelo inquilino (indenizáveis) - Reparos necessários com valores estimados

Sem essa comparação técnica, discussões viram “ele disse, ela disse” — e proprietários perdem dinheiro.

A proteção começa antes do contrato

A maioria dos problemas que vejo no escritório poderia ter sido evitada com documentação adequada no início da locação.

Quando há laudo de entrada detalhado, inquilino e proprietário começam a relação com transparência. Ninguém discute depois se a mancha já estava na parede ou se a torneira já pingava.

E quando chega a hora da saída, a comparação é objetiva. Não há margem para interpretação — as fotos mostram exatamente o que mudou.

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