O telefone toca no meio da tarde. Do outro lado, um inquilino confuso segura uma notificação judicial: o imóvel onde ele mora foi penhorado por dívida do proprietário. A primeira pergunta é sempre a mesma — “Vou ter que sair imediatamente?”
A resposta curta: não. A penhora do imóvel não extingue automaticamente o contrato de locação. Mas a situação exige atenção, porque há nuances jurídicas importantes que todo corretor, proprietário e inquilino precisa conhecer.
O que diz a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/91 trata dessa situação no artigo 8º. O princípio básico é este: o contrato de locação registrado em cartório antes da penhora permanece válido. O inquilino continua com direito de permanecer no imóvel nas condições originais — mesmo que o proprietário mude.
Se o contrato não foi registrado, a proteção diminui. O arrematante do imóvel pode notificar o inquilino para desocupar em até 90 dias, mesmo que o prazo original do contrato ainda esteja vigente.
Essa diferença entre contrato registrado e não registrado muda tudo na prática.
Contrato registrado: proteção máxima
Quando o contrato foi levado a registro no Cartório de Imóveis antes da penhora, o inquilino tem direito de permanecer até o final do prazo acordado. Não importa quem arrematou o imóvel no leilão judicial.
Exemplo prático: Maria alugou um apartamento em janeiro de 2025 por três anos. O contrato foi registrado em cartório em fevereiro de 2025. Em março de 2026, o imóvel é penhorado por dívida do proprietário e vai a leilão em junho. João arremata o apartamento.
Maria continua morando normalmente até janeiro de 2028, quando o contrato termina. João se torna o novo locador e passa a receber os aluguéis — mas não pode despejá-la antes do prazo.
Contrato não registrado: situação vulnerável
Sem registro, o inquilino perde essa blindagem. O artigo 8º da Lei do Inquilinato permite que o arrematante notifique o inquilino para desocupar o imóvel em 90 dias, independentemente do prazo restante no contrato original.
Exemplo prático: Pedro alugou uma casa em março de 2025 por dois anos. O contrato não foi registrado. Em abril de 2026, a casa é penhorada e arrematada por Carla em julho. Mesmo faltando mais de um ano para o fim do contrato, Carla pode notificar Pedro para sair em 90 dias.
Pedro não tem como impedir. A falta de registro custou caro.
O que acontece com o aluguel durante a penhora
Esse é outro ponto de confusão frequente. Durante o processo judicial, antes da arrematação, o inquilino deve continuar pagando o aluguel normalmente. O valor costuma ser depositado judicialmente, e o juiz decide para quem vai — se para o proprietário original ou para quitar a dívida que gerou a penhora.
O inquilino não pode simplesmente parar de pagar porque o imóvel está penhorado. Se fizer isso, fica inadimplente e pode sofrer ação de despejo por falta de pagamento.
Depois da arrematação, o aluguel passa a ser pago ao novo proprietário.
Como o corretor protege o cliente inquilino
Se você é corretor e está intermediando uma locação, leve o contrato para registro. Custa algumas centenas de reais e pode economizar milhares em dores de cabeça futuras.
Explique ao inquilino que o registro não é “burocracia extra” — é proteção jurídica concreta. Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer: inquilinos que economizaram no registro e perderam o imóvel no meio do contrato, com todo o transtorno de mudança forçada.
Quando o proprietário reluta em registrar, isso pode ser um sinal. Imóveis com situação irregular ou donos endividados tendem a evitar o registro. Fique atento.
O proprietário também precisa de proteção
Proprietários devem entender que, se há penhora no horizonte, o contrato registrado protege o inquilino — mas também traz previsibilidade. O arrematante assume a locação nos termos existentes. Isso pode até valorizar o imóvel no leilão, porque vem com renda garantida.
Já o contrato não registrado gera incerteza: o arrematante pode despejar em 90 dias, mas também pode optar por manter o inquilino. Depende da estratégia dele.
Sem documentação sólida, fica difícil provar qualquer coisa. Tanto para inquilino quanto para proprietário.
E se o inquilino descobrir a penhora durante o contrato
O inquilino tem direito de ser informado sobre processos que afetem o imóvel? A lei não exige notificação prévia ao inquilino quando há penhora. Muitas vezes, ele descobre por acaso ou quando o oficial de justiça aparece para avaliar o imóvel.
Nesse momento, a orientação é clara: procure documentação. Se o contrato está registrado, você tem proteção. Se não está, avalie se vale a pena fazer benfeitorias ou investir mais no imóvel, já que pode precisar sair em 90 dias após a arrematação.
O inquilino pode tentar registrar o contrato após tomar conhecimento da penhora? Tecnicamente sim, mas o registro só protege contra penhoras posteriores. Se a penhora já existe, o registro extemporâneo não retroage.
Direito de preferência na arrematação
Aqui tem um detalhe que pouca gente conhece: o inquilino tem direito de preferência na arrematação do imóvel, nas mesmas condições do maior lance. Se alguém der R$ 300 mil no leilão, o inquilino pode igualar e levar o imóvel.
Isso está no artigo 27 da Lei 8.245/91. Na prática, raramente acontece — inquilinos geralmente não têm o capital disponível para arrematar um imóvel à vista. Mas o direito existe.
O que fazer se você está nessa situação
Se você é inquilino e descobriu que o imóvel foi penhorado:
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Verifique se o contrato está registrado. Peça uma certidão de ônus reais no Cartório de Imóveis. Se o contrato aparece ali, você está protegido.
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Continue pagando o aluguel. Peça orientação ao proprietário ou ao juízo sobre onde depositar. Não use a penhora como desculpa para inadimplência.
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Documente tudo. Mantenha comprovantes de pagamento, comunicações com o proprietário, estado do imóvel. Se houver disputa futura, você vai precisar.
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Acompanhe o processo. Como interessado, você pode pedir para acompanhar a tramitação judicial e ser notificado sobre leilão e arrematação.
Se você é proprietário com imóvel alugado e enfrenta dívidas:
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Comunique-se com o inquilino. Transparência evita problemas maiores. O inquilino vai descobrir de qualquer forma.
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Mantenha o contrato regular. Mesmo em dificuldade, não abandone as obrigações como locador (reparos, impostos).
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Considere negociar com o credor. Às vezes é possível evitar a penhora com acordo.
Se você é corretor administrando o imóvel:
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Informe seu cliente proprietário sobre a situação jurídica. Ele precisa entender as consequências.
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Proteja seu cliente inquilino. Oriente sobre direitos e sobre a importância de continuar cumprindo o contrato.
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Mantenha registro impecável. Recibos, vistorias, toda comunicação. Se houver mudança de proprietário, essa documentação será crucial.
A proteção começa antes do problema aparecer. Um laudo de vistoria bem feito no início e no fim da locação, um contrato registrado, documentação organizada — isso vale ouro quando a situação complica.
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