Quinta-feira à tarde, o inquilino te liga: tem uma mancha de umidade crescendo na parede da sala. Sexta-feira, a mancha virou goteira. Segunda-feira, o proprietário diz que o inquilino quebrou alguma coisa e deve pagar o reparo.

Quem está certo? A resposta depende da origem do problema.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre conservação do imóvel

O artigo 22 da Lei 8.245/91 estabelece que o locador (proprietário) deve entregar o imóvel em condições de uso e realizar reparações necessárias durante a locação. Isso inclui problemas estruturais, tubulações, telhado e infiltrações decorrentes do desgaste natural.

Já o artigo 23 coloca na conta do inquilino a responsabilidade por danos causados por ele próprio ou por pessoas que frequentam o imóvel. Se a infiltração surgiu porque o inquilino entupiu um ralo ou quebrou um cano, ele responde pelo conserto.

A Lei do Inquilinato é clara nesse ponto: o proprietário mantém a estrutura, o inquilino mantém o uso adequado.

Como identificar quem é responsável pela infiltração

Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer: infiltração vira guerra porque ninguém consegue provar a origem do problema.

Infiltração de responsabilidade do proprietário:

  • Falha na impermeabilização do telhado ou laje
  • Trinca estrutural na parede externa
  • Tubulação antiga que rompeu por desgaste
  • Problema na caixa d’água do prédio
  • Infiltração vinda de área comum do condomínio
  • Defeito de construção ou má execução da obra

Infiltração de responsabilidade do inquilino:

  • Entupimento de ralo causado por descuido
  • Quebra de tubulação por mau uso (ex: jogar objetos no vaso)
  • Dano causado por obra ou modificação não autorizada
  • Vazamento provocado por equipamento instalado pelo inquilino
  • Janela deixada aberta durante chuva forte que danificou a parede

O problema: sem documentação da condição original do imóvel, fica difícil provar quem causou o quê.

O que fazer quando surge uma infiltração

A proteção começa antes do contrato. Se você é corretor ou trabalha em imobiliária, oriente proprietário e inquilino a registrarem tudo na vistoria de entrada.

Quando a infiltração aparece durante a locação:

1. Inquilino deve notificar imediatamente

Comunique o proprietário ou imobiliária por escrito (WhatsApp vale, mas e-mail é melhor). Tire fotos mostrando a evolução do problema. Quanto mais você demora para avisar, mais difícil provar que não foi negligência sua.

2. Proprietário deve investigar a causa

Chame um profissional para avaliar. Pode ser encanador, pedreiro ou engenheiro, dependendo da situação. O laudo técnico vai dizer se é desgaste natural ou uso inadequado.

3. Documente tudo

Fotos, orçamentos, laudos, mensagens. Se o caso for parar na Justiça, você vai precisar provar sua versão.

4. Negocie o reparo

Se a responsabilidade é clara, resolva rápido. Infiltração piora com o tempo e pode gerar danos maiores — e contas mais altas.

Quando o proprietário se recusa a consertar

Se a infiltração é responsabilidade do proprietário e ele não resolve, o inquilino tem três caminhos legais:

Consignação de aluguel: o inquilino deposita o aluguel em juízo até que o reparo seja feito. É previsto no artigo 67 da Lei do Inquilinato.

Reparo por conta própria com abatimento: o inquilino faz o conserto e desconta do aluguel. Mas cuidado — isso só funciona se houver acordo ou autorização judicial. Descontar sem autorização pode gerar despejo.

Ação judicial: o inquilino pode pedir que o juiz obrigue o proprietário a fazer o reparo ou autorize o desconto do aluguel.

Sem documentação, fica difícil provar que o problema já existia ou que você notificou corretamente. Por isso o registro fotográfico desde a entrada é tão importante.

Quando o inquilino deve pagar

Se o laudo técnico ou a perícia comprovar que a infiltração foi causada por mau uso, o inquilino responde pelo conserto. O proprietário pode:

  • Cobrar o valor do reparo diretamente
  • Descontar da caução (se houver)
  • Acionar a garantia locatícia (fiança, seguro-fiança ou título de capitalização)
  • Entrar com ação de cobrança

O inquilino que se recusa a pagar pode sofrer despejo por falta de pagamento de encargo (o conserto entra como encargo da locação).

Casos que chegam no escritório

Caso 1: Inquilino aluga apartamento em prédio antigo. Três meses depois, infiltração enorme na sala. Proprietário culpa o inquilino. Vistoria de entrada mostrava parede perfeita, sem manchas. Perícia identificou falha na impermeabilização da laje. Proprietário teve que pagar reparo e ainda indenizar o inquilino por móveis danificados.

Caso 2: Inquilina reforma o banheiro sem autorização, quebra cano durante a obra. Infiltração desce para o apartamento de baixo. Proprietário cobra o conserto. Inquilina se recusa, alegando que o cano era velho. Sem vistoria de entrada detalhada, processo durou dois anos. Inquilina acabou pagando tudo — reparo no próprio apartamento, reparo no vizinho e honorários advocatícios.

Caso 3: Infiltração aparece na vistoria de saída. Proprietário quer cobrar do inquilino. Vistoria de entrada mostrava mancha pequena na mesma parede. Inquilino conseguiu provar que o problema já existia e só piorou. Proprietário não conseguiu cobrar nada.

A diferença nos três casos? Documentação. Quem tinha foto e laudo ganhou. Quem não tinha, perdeu.

Como corretores e imobiliárias devem orientar

Você que trabalha com locação sabe: infiltração não avisada vira prejuízo multiplicado. A mancha que custaria R$ 800 para consertar em junho vira R$ 4.000 em dezembro, com móvel estragado, pintura completa e discussão judicial.

Oriente o proprietário:

  • Faça vistoria técnica antes de alugar (principalmente em imóveis antigos)
  • Conserte infiltrações existentes antes de entregar o imóvel
  • Mantenha canais abertos para o inquilino reportar problemas
  • Responda rápido quando for notificado

Oriente o inquilino:

  • Documente tudo na entrada (fotos detalhadas de paredes, tetos, cantos)
  • Avise imediatamente se aparecer umidade ou mancha
  • Não faça reparos estruturais por conta própria
  • Guarde todos os comprovantes de comunicação

A melhor defesa contra disputa de infiltração é uma vistoria bem feita no início da locação. Com registro fotográfico completo e descrição detalhada, tanto proprietário quanto inquilino sabem exatamente como o imóvel estava quando a locação começou.

A vistoria resolve antes de virar problema

Infiltração não costuma aparecer do nada. Geralmente começa com uma mancha pequena, um cheiro de mofo, uma pintura descascando. Se isso já existia na entrada e ninguém registrou, vira disputa na saída.

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