A vistoria de saída não é um favor — é um direito do proprietário e uma obrigação contratual do inquilino. Mas o que fazer quando o locatário simplesmente se recusa a participar ou dificulta o processo?
Essa situação é mais comum do que deveria. O inquilino marca e desmarca, não atende ligações, ou diz que “não tem tempo” para a vistoria. Enquanto isso, o prazo de devolução passa e o proprietário fica refém.
Vamos direto ao ponto: como resolver isso de forma segura e dentro da lei.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre a vistoria
A Lei 8.245/91 não obriga explicitamente a vistoria, mas o artigo 22 estabelece que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo desgaste natural.
Na prática jurídica, isso significa: sem vistoria de entrada, fica difícil provar o estado original. Sem vistoria de saída, fica difícil provar os danos causados durante a locação.
A maioria dos contratos de locação prevê expressamente a obrigação de realizar vistoria de entrada e saída. Essa cláusula contratual é válida e pode ser exigida judicialmente.
Quando o inquilino se recusa, ele está descumprindo o contrato. E isso tem consequências.
Por que o inquilino se recusa
Antes de partir para medidas mais drásticas, vale entender o motivo da resistência:
Medo de cobranças indevidas — O inquilino acredita que qualquer arranhão será usado contra ele. Solução: explique que a vistoria protege ambas as partes e que desgaste natural não é cobrado.
Agenda apertada — Trabalha em horário comercial e não consegue se organizar. Solução: ofereça flexibilidade de horários, incluindo finais de semana.
Já saiu do imóvel — Devolveu as chaves e considera o assunto encerrado. Solução: deixe claro desde o início que a vistoria é obrigatória antes da devolução oficial.
Sabe que causou danos — E quer evitar o confronto. Solução: documente tudo mesmo sem a presença dele.
O que fazer quando o inquilino se recusa
1. Notifique formalmente
Envie uma notificação extrajudicial (via cartório) informando:
- Data e horário agendados para a vistoria
- Endereço do imóvel
- Consequências da ausência (realização unilateral da vistoria)
- Prazo para resposta (normalmente 48-72 horas)
A notificação extrajudicial custa entre R$50 e R$150 e tem validade jurídica plena. Ela comprova que você tentou o diálogo.
2. Realize a vistoria mesmo assim
Se o inquilino não comparecer na data notificada, faça a vistoria sem ele. Leve testemunhas — de preferência pessoas que não sejam da família.
Documente tudo:
- Fotos de cada cômodo, com data e hora
- Vídeos mostrando o estado geral
- Descrição escrita detalhada dos danos
- Assinatura das testemunhas no laudo
A presença de testemunhas imparciais fortalece a documentação em caso de disputa judicial.
3. Não retenha as chaves indevidamente
Alguns proprietários tentam “forçar” a vistoria retendo as chaves até o inquilino comparecer. Isso é erro grave.
Quando o contrato termina, o inquilino tem direito a entregar as chaves. Se você se recusar a recebê-las, pode ser responsabilizado por cobrança indevida de aluguel.
O correto: receba as chaves, faça a vistoria unilateral e notifique o inquilino sobre eventuais danos.
Exemplo prático
Júlio alugou um apartamento por 2 anos. No último mês, a imobiliária agendou a vistoria de saída para sexta-feira às 14h. Júlio não apareceu. Ligaram, mandaram WhatsApp — nada.
A imobiliária enviou notificação extrajudicial reagendando para a terça seguinte, 10h. Júlio continuou em silêncio.
Na terça, a corretora foi ao imóvel com duas testemunhas (outro corretor e a síndica do prédio). Fotografou cada ambiente, anotou riscos nas paredes, torneira do banheiro quebrada e porta do armário da cozinha fora do trilho.
Júlio recebeu cópia da vistoria por e-mail e notificação extrajudicial. Quinze dias depois, entrou em contato dizendo que “não sabia que era tão importante”. Tarde demais — a documentação já estava pronta.
A imobiliária descontou da caução os reparos comprovados (torneira e porta do armário). Júlio contestou, mas o laudo fotográfico com testemunhas foi suficiente para embasar o desconto.
Posso descontar da caução sem a presença do inquilino?
Sim, desde que você tenha documentação sólida dos danos.
A caução existe exatamente para cobrir danos além do desgaste natural. Se você fez a vistoria corretamente (com fotos, testemunhas e descrição detalhada), pode retê-la proporcionalmente aos reparos necessários.
O inquilino pode contestar judicialmente, mas aí o ônus da prova inverte: ele terá que provar que os danos não existiam ou que não foram causados por ele.
Sem vistoria de entrada, essa prova é praticamente impossível.
E se o inquilino entrou na Justiça?
Se você seguiu o protocolo correto — notificação, vistoria com testemunhas, documentação fotográfica completa — a defesa é tranquila.
O juiz vai analisar:
- Houve tentativa de realizar a vistoria com o inquilino? (notificação comprova)
- A vistoria foi feita de forma técnica e imparcial? (testemunhas e fotos comprovam)
- Os danos são compatíveis com uso anormal? (comparação com vistoria de entrada)
- O desconto da caução foi proporcional? (orçamentos comprovam)
Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer: inquilinos que ignoram a vistoria e depois alegam má-fé do proprietário. Quando há documentação adequada, essas ações não prosperam.
Como evitar esse problema desde o início
No contrato — Inclua cláusula expressa sobre a obrigatoriedade da vistoria de saída, com previsão de realização unilateral em caso de ausência do inquilino.
Na vistoria de entrada — Deixe claro que a de saída será obrigatória e que a ausência não impede sua realização.
Durante a locação — Mantenha comunicação próxima. Inquilinos que se sentem respeitados colaboram mais.
No aviso de saída — Já agende a vistoria com antecedência e confirme 2-3 vezes antes da data.
A proteção começa antes do contrato
Muitos problemas com vistoria de saída poderiam ser evitados se a de entrada fosse bem-feita. Um laudo completo, com fotos de qualidade e descrição detalhada, funciona como seguro.
Se o inquilino ver que você leva o processo a sério desde o começo, a chance dele colaborar no final aumenta significativamente.
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