Todo ano é a mesma dúvida: quem paga o IPTU do imóvel alugado? O proprietário ou o inquilino? A resposta não é tão simples quanto parece, e entender isso pode evitar dor de cabeça — e até processos.
Vou explicar como a Lei do Inquilinato trata esse tema e o que você precisa colocar no contrato para não ter problema.
O que é o IPTU
IPTU significa Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. É um tributo municipal que incide sobre imóveis localizados em área urbana. A prefeitura cobra esse imposto anualmente, e o valor depende do valor venal do imóvel — aquele que consta no cadastro da prefeitura, não necessariamente o valor de mercado.
O IPTU é dividido em cotas que vencem ao longo do ano. Em muitas cidades, quem paga à vista no início do ano ganha desconto. O proprietário recebe o carnê ou boleto diretamente da prefeitura.
O que diz a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é clara sobre isso: o IPTU é responsabilidade do proprietário. O artigo 22 lista as obrigações do locador, e entre elas está o pagamento de impostos e taxas sobre o imóvel.
Isso significa que, legalmente, o dono do imóvel é quem deve pagar o IPTU. É ele o contribuinte perante a prefeitura.
Mas — e aqui vem o ponto importante — a lei permite que o contrato transfira esse custo para o inquilino.
O artigo 23 da mesma lei autoriza que o locador repasse encargos ao locatário, desde que isso esteja expressamente previsto no contrato. Sem previsão contratual, o inquilino não é obrigado a pagar.
Como funciona na prática
Situação 1: Contrato prevê que o inquilino paga o IPTU
Se o contrato diz claramente que o IPTU é responsabilidade do inquilino, ele deve pagar. Simples assim.
O proprietário continua sendo o devedor legal perante a prefeitura, mas pode cobrar esse valor do inquilino. Muitos contratos estabelecem que o inquilino paga o IPTU diretamente, apresentando o comprovante ao proprietário.
Outros contratos preveem que o proprietário paga e depois inclui o valor proporcional (referente ao período da locação) no ajuste anual.
Situação 2: Contrato não menciona o IPTU
Se o contrato não fala nada sobre IPTU, o proprietário não pode exigir que o inquilino pague. A responsabilidade fica com o dono do imóvel, conforme determina a lei.
Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer. Proprietário envia o boleto do IPTU para o inquilino, que recusa o pagamento porque não há previsão contratual. O proprietário fica sem opção — ou paga ou corre o risco de ter o imóvel executado pela prefeitura.
Situação 3: Locação comercial
Em locações comerciais, é mais comum (e aceito pelo mercado) que o inquilino assuma todos os impostos, inclusive o IPTU. Mas mesmo assim, precisa estar no contrato.
Como dividir o IPTU proporcionalmente
Uma dúvida frequente: se o inquilino entra no meio do ano, ele paga o IPTU do ano todo?
Não. O correto é dividir proporcionalmente ao período da locação.
Exemplo prático:
O IPTU de 2026 é R$ 2.400,00 (12 parcelas de R$ 200,00). O inquilino entra no imóvel em julho e fica até dezembro (6 meses). Ele deve pagar metade do IPTU anual: R$ 1.200,00.
Se o contrato começou em janeiro mas termina em setembro, o inquilino paga 9/12 do valor total.
Quando o contrato prevê que o inquilino paga o IPTU, o ideal é especificar se ele pagará:
- As parcelas mensais durante a vigência do contrato, OU
- A proporção do valor anual referente ao período locado
Isso evita discussões no futuro.
E se o inquilino não pagar o IPTU previsto no contrato?
Se o contrato determina que o inquilino deve pagar o IPTU e ele não paga, isso configura descumprimento contratual. O proprietário pode:
- Cobrar judicialmente o valor não pago
- Incluir a dívida em eventual ação de despejo (se houver outros motivos)
- Reter o valor da caução (se houver)
Mas atenção: a prefeitura vai cobrar do proprietário. Perante o município, o dono do imóvel é sempre o devedor. Se o IPTU não for pago, é o nome dele que vai para a dívida ativa.
Por isso, muitos proprietários preferem pagar o IPTU e depois cobrar do inquilino, em vez de esperar que ele pague diretamente.
Cuidado com a taxa de coleta de lixo
Muitos carnês de IPTU vêm com a taxa de coleta de lixo embutida. Essa taxa tem natureza diferente — não é um imposto sobre a propriedade, é uma taxa por serviço prestado.
A jurisprudência entende que a taxa de lixo pode ser cobrada de quem efetivamente usa o serviço. Ou seja, do inquilino, mesmo sem previsão contratual explícita.
Mas, para evitar discussão, o ideal é que o contrato mencione claramente: “O inquilino pagará o IPTU e demais taxas municipais, incluindo taxa de coleta de lixo.”
O que deve estar no contrato
Para evitar problemas, o contrato de locação precisa deixar claro:
- Quem pagará o IPTU (proprietário ou inquilino)
- Se o inquilino paga, como será feito (direto à prefeitura, reembolso ao proprietário, parcelas mensais ou valor anual proporcional)
- Se inclui taxas municipais (coleta de lixo, iluminação pública, etc.)
- Como será feito o acerto proporcional no início e no fim do contrato
Sem documentação clara, fica difícil provar o que foi combinado. E na Justiça, o que vale é o que está escrito.
Quando o proprietário tenta cobrar IPTU sem previsão contratual
Vejo isso acontecer com frequência: o proprietário envia o boleto do IPTU para o inquilino no meio do ano, sem que o contrato mencione essa obrigação.
O inquilino não é obrigado a pagar. Se ele recusar, o proprietário não pode:
- Rescindir o contrato por esse motivo
- Descontar do aluguel
- Reter a caução para cobrir o IPTU
A única forma de transferir essa obrigação é fazendo um aditivo contratual, com concordância expressa do inquilino. E, convenhamos, nenhum inquilino vai concordar voluntariamente em assumir um custo que não estava previsto.
Planejamento evita conflito
A proteção começa antes do contrato. Ao elaborar a locação, defina claramente:
- Valor do aluguel
- Valor do condomínio (se houver)
- Quem paga o IPTU e como
- Demais encargos (água, luz, gás, internet, etc.)
Quando tudo está especificado no contrato desde o início, ninguém é pego de surpresa. O inquilino sabe exatamente quanto vai gastar por mês. O proprietário sabe quais contas ficam por conta dele.
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