Recebo no escritório, toda semana, a mesma situação: o proprietário descobre que está com IPTU atrasado de anos anteriores e quer repassar ao inquilino atual. Ou o inverso — o locatário recebe uma cobrança de IPTU vencido há três anos e se recusa a pagar.

A confusão é comum porque muita gente não entende como a Lei do Inquilinato trata essa questão. Vou explicar o que a lei realmente diz e como isso funciona na prática.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre IPTU

A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, permite que o IPTU seja repassado ao inquilino. O artigo 22, inciso VIII é claro: o locatário deve pagar os tributos incidentes sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Mas atenção — essa regra só vale se estiver no contrato. Se o contrato não menciona o IPTU ou diz que o proprietário vai pagar, não adianta tentar cobrar depois.

Agora vem a parte que gera confusão: o IPTU retroativo.

IPTU retroativo não é responsabilidade automática do inquilino

Vamos direto ao ponto: se o IPTU venceu antes do início do contrato de locação, o inquilino não tem obrigação de pagar. Simples assim.

O tributo é uma obrigação do proprietário com o município. Quando você transfere essa responsabilidade ao locatário no contrato, está delegando o pagamento durante o período em que ele ocupa o imóvel — não retroativamente.

Exemplo prático:

João alugou um apartamento em março de 2026. O contrato prevê que ele paga o IPTU. Em julho, a prefeitura cobra IPTU de 2023, 2024 e 2025 que o proprietário nunca pagou. João não é responsável por esses anos. Ele só responde pelo IPTU de 2026 em diante.

E se o IPTU venceu durante o contrato mas chegou depois?

Aqui a situação muda. Se o IPTU se refere a um período em que o inquilino já estava no imóvel, mesmo que a cobrança chegue depois, ele deve pagar.

Exemplo:

Maria alugou uma casa em janeiro de 2025. O contrato determina que ela paga o IPTU. Em abril de 2026, a prefeitura emite cobrança retroativa do IPTU de 2025 que não tinha sido lançado antes. Como Maria ocupava o imóvel em 2025 e o contrato prevê o pagamento do tributo, ela é responsável.

A data de vencimento do tributo importa, não a data da cobrança.

Parcelamento de IPTU atrasado: quem paga?

Outro caso comum: o proprietário fez parcelamento de IPTU atrasado de anos anteriores e quer que o inquilino atual pague as parcelas.

Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer. A resposta é: depende de quando o tributo venceu.

Se o IPTU parcelado se refere a anos anteriores ao contrato, o inquilino não tem obrigação. O parcelamento é uma negociação entre proprietário e prefeitura para quitar dívida antiga — não muda a natureza do tributo.

Se o IPTU parcelado se refere a período em que o inquilino já estava no imóvel, e o contrato prevê o pagamento do tributo, ele deve arcar com as parcelas proporcionais ao seu período de ocupação.

Como evitar disputas sobre IPTU

A proteção começa antes do contrato. Tanto proprietários quanto inquilinos devem adotar algumas práticas:

Para proprietários:

  • Regularize IPTU atrasado antes de alugar o imóvel
  • Deixe claro no contrato quem paga o IPTU
  • Forneça comprovante de quitação dos anos anteriores ao inquilino
  • Informe se existe parcelamento em andamento

Para inquilinos:

  • Exija certidão negativa de débitos do imóvel antes de assinar
  • Verifique no contrato quem é responsável pelo IPTU
  • Guarde todos os comprovantes de pagamento do tributo
  • Se receber cobrança retroativa, consulte a data de vencimento

O que fazer se a cobrança retroativa já chegou

Se você é inquilino e recebeu cobrança de IPTU de período anterior ao contrato, não ignore. Responda por escrito ao proprietário explicando que não é sua responsabilidade, com base no artigo 22 da Lei do Inquilinato.

Se você é proprietário e tem IPTU atrasado, assuma a responsabilidade. Tentar repassar ao inquilino atual pode gerar ação judicial e você vai perder.

Em casos de dúvida sobre qual período o IPTU cobre, solicite à prefeitura o detalhamento da cobrança. A certidão de dívida ativa mostra exatamente quais exercícios estão em aberto.

Vistoria protege contra surpresas futuras

Muitos problemas com IPTU aparecem só depois que o contrato já está assinado. Uma vistoria bem documentada não resolve diretamente questões tributárias, mas cria um registro completo do início da locação — data exata de entrada, estado do imóvel, e estabelece um marco temporal claro.

Sem documentação, fica difícil provar quando o contrato realmente começou, o que pode complicar discussões sobre responsabilidade por tributos. Um laudo profissional com data e assinatura digital é evidência sólida em qualquer disputa.

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