Recebi três consultas só nessa semana sobre locação por temporada que deram problema. Proprietários que acham que qualquer aluguel de férias está coberto pela Lei do Inquilinato. Corretores que fazem contratos de 90 dias achando que isso caracteriza temporada automaticamente. Inquilinos que querem renovar contrato temporário e ficam confusos com a recusa.
A confusão é compreensível. A locação por temporada tem regras próprias, diferentes da locação residencial comum. E quando você mistura os dois tipos, cria brechas jurídicas que podem custar caro.
Vamos direto ao ponto: o que a lei diz e como fazer isso corretamente.
O que caracteriza locação por temporada
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define locação por temporada no artigo 48. São três requisitos cumulativos:
- Prazo determinado não superior a 90 dias
- Finalidade específica: férias, realização de cursos, trabalho temporário, tratamento de saúde ou outro motivo transitório
- Imóvel mobiliado: deve estar equipado para uso imediato
Todos os três elementos precisam estar presentes. Faltou um? Não é locação por temporada — é locação comum disfarçada.
Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer: contratos de 3 meses renovados sucessivamente, sem finalidade temporária clara. O inquilino pede prorrogação, o proprietário aceita, e de repente aquele “aluguel de temporada” virou locação residencial com todos os direitos da Lei do Inquilinato.
Principais diferenças para a locação comum
A locação por temporada não se submete às regras gerais da Lei do Inquilinato. As diferenças práticas são significativas:
Prazo de vigência: máximo 90 dias consecutivos, sem prorrogação automática. Na locação comum, contratos de 30 meses têm renovação presumida.
Rescisão antecipada: o inquilino não pode desistir antes do fim do prazo sem pagar multa (salvo acordo). Na locação residencial de 30 meses, após 12 meses ele pode sair pagando multa proporcional.
Depósito caução: pode ser de até 3 aluguéis, valor maior que na locação comum (onde o limite é equivalente a 3 meses).
Ação de despejo: mais rápida. Vencido o prazo, não há direito à renovação. Na locação comum, o processo é mais longo e complexo.
Reajuste: geralmente não há, dado o prazo curto. Mas se houver cláusula, precisa seguir índice legal.
Erros comuns que invalidam o contrato temporário
Renovação sucessiva
Proprietário aluga por 90 dias, inquilino pede mais 90, depois mais 90. Tecnicamente, você criou uma locação por prazo indeterminado disfarçada. A jurisprudência entende que renovações sucessivas descaracterizam a natureza temporária.
Se o inquilino decidir permanecer e você quiser retomar o imóvel, pode enfrentar resistência judicial. O juiz pode considerar que houve locação comum desde o início.
Falta de finalidade transitória comprovada
O contrato diz “locação por temporada” mas não especifica qual a finalidade. Ou menciona “residência temporária” sem contexto claro. Sem finalidade específica e comprovável, não há temporada — há locação comum mal documentada.
Exemplo real: contrato de 60 dias para “moradia temporária”. O inquilino trabalhava na cidade, não estava de férias, não fazia curso. Ação de despejo negada — o juiz converteu em locação residencial.
Imóvel não mobiliado
A lei exige que o imóvel esteja mobiliado. Não precisa ser luxo cinco estrelas, mas deve ter o mínimo para uso imediato: cama, armário, mesa, cadeira, utensílios de cozinha básicos.
Imóvel vazio ou semi-mobiliado (só cama e geladeira) pode descaracterizar a locação temporária.
Situações onde a temporada é válida
Turismo e férias: família aluga casa de praia por janeiro. Finalidade clara, prazo definido, imóvel equipado. Clássico caso de temporada.
Tratamento médico: paciente de outro estado vem fazer tratamento oncológico por 60 dias. Aluga apartamento mobiliado próximo ao hospital. Válido.
Trabalho temporário: engenheiro contratado para obra de 3 meses em outra cidade. Aluga flat mobiliado. Finalidade comprovada pelo contrato de trabalho.
Curso intensivo: estudante faz curso de especialização de 45 dias. Aluga quarto mobiliado. Matrícula no curso comprova a finalidade.
Como fazer um contrato de temporada juridicamente seguro
Documente tudo. A proteção começa no papel.
No contrato, especifique: - Prazo exato de início e fim (não superior a 90 dias) - Finalidade específica da locação temporária - Lista detalhada dos móveis e equipamentos inclusos - Valor do aluguel e forma de pagamento - Caução (até 3 aluguéis) - Vedação expressa a prorrogação sem novo contrato - Multa por rescisão antecipada de qualquer das partes
Anexe documentos comprobatórios: - Matrícula em curso - Contrato de trabalho temporário - Carta do hospital sobre tratamento - Passagens aéreas/rodoviárias - Qualquer documento que prove a transitoriedade
Faça vistoria detalhada: entrada e saída são obrigatórias. A responsabilidade por danos é a mesma da locação comum — o inquilino responde por estragos além do desgaste natural.
Sem vistoria de entrada, fica difícil provar que o móvel quebrado não estava quebrado antes. Sem documentação fotográfica, você entra em disputa de palavra contra palavra.
E se o inquilino não sair no prazo?
Vencido o contrato, o inquilino deve devolver o imóvel. Se não sair, você pode:
- Notificá-lo extrajudicialmente para desocupação imediata
- Entrar com ação de despejo por término de prazo (processo mais rápido que na locação comum)
- Cobrar multa contratual pela ocupação indevida além do prazo
A ação de despejo em contrato de temporada tende a ser mais célere porque não há discussão sobre renovação ou prorrogação. O prazo acabou, o contrato acabou.
Mas cuidado: se o juiz entender que houve descaracterização (por renovações anteriores ou falta de finalidade comprovada), o processo vira locação comum e fica mais complexo.
Temporada não é locação comum disfarçada
Vejo muito proprietário usando “contrato de temporada” para fugir das proteções da Lei do Inquilinato. Aluguel de 90 dias, depois outro de 90, depois outro. Sempre para a mesma pessoa, sem finalidade real.
Isso não funciona. A jurisprudência já pacificou: locação sucessiva com finalidade permanente é locação residencial, independente do nome que você deu ao contrato.
Se você quer flexibilidade para retomar o imóvel, faça locação por prazo determinado (30 meses, por exemplo) com cláusula de retomada. É mais honesto e juridicamente mais seguro que forçar uma temporada que não existe.
Plataformas digitais e temporada
Airbnb, Booking, Temporada Livre — essas plataformas explodiram nos últimos anos. A maioria opera em regime de temporada legítima: turistas, estadias curtas, finalidade clara.
Mas se você aluga pelo Airbnb para a mesma pessoa por meses seguidos, renovando seguidamente, pode estar criando uma locação comum. A plataforma não muda a natureza jurídica do contrato.
Dica prática: se a estadia vai passar de 90 dias ou se a pessoa quer “morar” (não apenas ficar temporariamente), faça contrato de locação residencial comum. Não force uma temporada inexistente.
Vistoria é essencial — em qualquer tipo de locação
Contrato de 30 dias ou 30 meses, a vistoria detalhada protege ambas as partes. Sem registro fotográfico e descritivo do estado do imóvel, qualquer discussão sobre danos vira batalha.
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