Reclamação de vizinho por barulho é um dos problemas mais comuns em locações. O inquilino faz festa até tarde, tem cachorro que late a noite toda, ou simplesmente não respeita o horário de silêncio. O proprietário recebe a ligação do síndico ou de outros moradores, mas não sabe exatamente o que pode fazer.

A lei brasileira protege o sossego dos vizinhos, sim. E essa proteção vem de vários lugares — a Lei do Inquilinato, o Código Civil, a legislação municipal e até o regimento interno do condomínio. Vamos ver o que cada um diz.

O que a Lei do Inquilinato estabelece

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é clara no artigo 23: o inquilino tem obrigação de “não utilizar o imóvel para fins ilícitos nem contrários à moral e aos bons costumes”. Ela também exige que o locatário “respeite as normas de boa vizinhança”.

Isso significa que barulho excessivo — aquele que ultrapassa os limites razoáveis e perturba o sossego alheio — é sim uma violação contratual. Mesmo que o contrato não mencione barulho especificamente, essas obrigações já estão previstas em lei.

Mais importante: o artigo 9º, inciso II, permite que o locador despeje o inquilino que “usar o imóvel para fins ilícitos ou contrários à moral e aos bons costumes”. Barulho reiterado e excessivo pode se enquadrar aqui.

O Código Civil e o direito de vizinhança

O Código Civil de 2002 dedica os artigos 1.277 a 1.281 aos direitos de vizinhança. O artigo 1.277 estabelece:

“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”

Ou seja: o direito ao sossego está protegido por lei. Se o barulho é excessivo e recorrente, interfere no direito de vizinhança. E isso vale tanto para proprietário quanto para inquilino — ambos podem ser responsabilizados.

Legislação municipal — horários e limites

Cada município tem sua própria legislação sobre poluição sonora. Em São Paulo, por exemplo, a Lei do Psiu (Lei 16.402/2016) estabelece limites de decibéis por período do dia e permite fiscalização e multas.

Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer: o vizinho chama a polícia, é feito um boletim de ocorrência, e esse BO serve como prova de perturbação do sossego. Se houver reincidência, fica caracterizado que o problema é crônico.

A maioria das cidades considera horário de silêncio das 22h às 7h em dias de semana, e das 23h às 8h nos finais de semana. Mas isso varia — confira a legislação da sua cidade.

Regimento interno do condomínio

Se o imóvel fica em condomínio, o regimento interno também conta. Quase todo condomínio tem cláusula sobre horário de silêncio e uso das áreas comuns.

O inquilino que assina o contrato de locação automaticamente se compromete a respeitar as regras condominiais. Está no artigo 23, inciso V, da Lei do Inquilinato: o locatário deve “cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”.

Se o síndico aplica multa por barulho excessivo, quem paga? Depende do contrato. Normalmente, multas por mau uso são de responsabilidade do inquilino.

O que o proprietário pode fazer na prática

Se você é proprietário e está recebendo reclamações de barulho, siga esses passos:

1. Documente tudo

Guarde todas as reclamações — e-mails do síndico, mensagens de vizinhos, notificações da administradora. Se houver boletins de ocorrência, peça cópia.

Sem documentação, fica difícil provar que o problema existe e que é recorrente.

2. Notifique o inquilino formalmente

Envie uma notificação extrajudicial alertando sobre as reclamações e citando as cláusulas contratuais e legais que ele está violando. Dê um prazo para cessar o comportamento.

Guarde comprovante de envio (AR ou e-mail com confirmação de leitura).

3. Verifique o contrato de locação

Alguns contratos incluem cláusulas específicas sobre barulho e horário de silêncio. Se essa cláusula existir e o inquilino continuar descumprindo, a rescisão por infração contratual fica mais clara.

4. Considere a rescisão ou despejo

Se o inquilino não corrigir o comportamento, você tem duas opções:

Rescisão amigável: Negocie a saída antecipada do contrato. Às vezes, o inquilino prefere sair sem briga do que enfrentar um processo.

Ação de despejo: Se a situação for grave e documentada, você pode entrar com ação de despejo por infração contratual. O juiz analisa as provas — BOs, reclamações, testemunhas — e decide.

A proteção começa antes do contrato. No momento da vistoria de entrada, deixe claro quais são as regras do condomínio e da vizinhança. Muitos conflitos acontecem porque o inquilino simplesmente não sabia que o prédio tinha regras rígidas de silêncio.

E se o barulho for dos vizinhos, não do inquilino?

Aqui a situação muda. Se o inquilino é quem sofre com o barulho de terceiros, ele pode exigir que o proprietário tome providências — afinal, o locador tem obrigação de garantir o uso pacífico do imóvel (artigo 22, inciso I, da Lei do Inquilinato).

Se o problema persistir e tornar o imóvel inabitável, o inquilino pode até pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato sem multa.

Barulho esporádico x barulho crônico

Uma festa de aniversário uma vez por ano não justifica despejo. A lei entende que barulho ocasional faz parte da vida em sociedade.

O problema jurídico surge quando o barulho é: - Frequente (várias vezes por semana) - Fora do horário permitido (madrugada) - Em volume excessivo (acima dos limites legais) - Documentado por várias fontes (vizinhos, síndico, polícia)

Quanto mais você conseguir provar que o problema é sistemático, mais forte fica seu caso.

Como o corretor pode evitar problemas

Se você é corretor e está intermediando a locação, deixe claro desde a primeira visita:

No momento da vistoria: Explique as regras do condomínio. Se o prédio tem muitos idosos ou famílias com crianças pequenas, mencione que o ambiente é mais tranquilo e barulho à noite pode gerar conflito.

No contrato: Inclua cláusula específica sobre respeito ao horário de silêncio e às normas condominiais. Quanto mais explícito, melhor.

Na entrega das chaves: Entregue uma cópia do regimento interno junto com as chaves. Peça que o inquilino assine um termo confirmando que recebeu e leu o documento.

Essas pequenas ações no início evitam dor de cabeça enorme depois.

A importância da vistoria bem feita

Um laudo de vistoria completo não resolve barulho, mas documenta o estado do imóvel no início da locação. Se houver despejo por barulho e o inquilino deixar o imóvel danificado, você tem prova do estado original.

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