A maioria dos corretores e proprietários sabe que vistoria é importante. Mas poucos sabem exatamente o que a Lei do Inquilinato determina sobre isso. E é justamente essa falta de conhecimento que gera problemas quando o contrato termina.
Vou explicar o que está escrito na lei, o que isso significa na prática e como você pode se proteger.
O que a Lei 8.245/91 diz sobre vistoria
A Lei do Inquilinato menciona a vistoria no artigo 22, inciso I. O texto diz que o locatário (inquilino) deve devolver o imóvel “tal como o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal”.
Parece simples. Mas aqui está o ponto: como você prova como o imóvel foi entregue se não fez uma vistoria inicial?
A lei não obriga expressamente a fazer vistoria. Mas na prática jurídica, vemos muito isso acontecer: sem um laudo de entrada, fica praticamente impossível provar o estado original do imóvel. E quando o inquilino sai, qualquer discussão sobre danos vira uma batalha de palavras.
Vistoria inicial: seu melhor seguro
O artigo 22 cria uma responsabilidade para o inquilino: devolver o imóvel nas mesmas condições. Mas essa responsabilidade só existe se você consegue provar como o imóvel estava no início.
Veja um caso que já atendi: proprietário aluga um apartamento sem fazer vistoria. Seis meses depois, o inquilino sai. O piso está riscado, a pia da cozinha tem uma trinca, a parede da sala tem manchas de umidade. O proprietário quer reter a caução. O inquilino jura que estava tudo assim quando entrou.
Sem documentação, fica difícil provar. O juiz, na dúvida, geralmente favorece o inquilino. A proteção começa antes do contrato.
Vistoria de saída: fechando o ciclo
A vistoria de saída é o outro lado da equação. Ela registra o estado do imóvel quando o inquilino devolve as chaves. Comparada com a vistoria inicial, ela mostra se houve danos além do desgaste natural.
A Lei do Inquilinato é clara nesse ponto: o uso normal do imóvel causa desgaste. Pintura que perdeu o brilho, pequenos riscos no piso, torneiras com sinais de uso — isso é esperado. O inquilino não responde por deterioração natural.
Mas um buraco na parede? Azulejo quebrado? Janela trincada? Isso vai além do uso normal. E com duas vistorias — entrada e saída — você documenta exatamente o que mudou.
O que acontece quando não há vistoria
Sem vistoria, você entra numa zona cinza jurídica. O inquilino pode alegar que qualquer dano já existia. O proprietário pode cobrar por problemas que não foram causados pelo locatário.
Na prática, isso gera:
- Disputas sobre a devolução da caução — o dinheiro fica retido enquanto as partes discutem quem tem razão
- Processos judiciais desnecessários — que custam tempo e dinheiro para ambos os lados
- Relacionamento deteriorado — mesmo quando o inquilino foi cuidadoso, a falta de prova cria desconfiança
- Prejuízo financeiro — o proprietário pode não conseguir cobrar por danos reais, ou o inquilino pode perder caução injustamente
Já vi casos em que a ausência de vistoria custou mais caro do que seis meses de aluguel.
Vistoria verbal ou por WhatsApp vale?
Essa é uma dúvida comum. O corretor faz uma “vistoria” rápida com o inquilino, os dois concordam verbalmente que está tudo ok, talvez tiram algumas fotos pelo celular e pronto.
Do ponto de vista jurídico, isso é fraco. Muito fraco.
Fotos soltas no WhatsApp não têm data confiável (podem ser editadas), não têm descrição técnica, não cobrem o imóvel de forma sistemática. Num processo, o juiz vai olhar para aquilo e pensar: isso não prova nada.
O que tem valor jurídico:
- Documento formal de vistoria com data, assinaturas e descrição detalhada
- Fotos organizadas de todos os cômodos e elementos do imóvel
- Descrição do estado de conservação de cada item (piso, paredes, instalações, móveis)
- Assinatura de ambas as partes reconhecendo que a vistoria reflete o estado real
Se o documento não tem essas características, ele pode não resistir numa disputa.
Quando fazer a vistoria
Vistoria de entrada
Deve ser feita antes ou no dia da entrega das chaves. Nunca depois. Se o inquilino já está morando, você perdeu a chance de registrar o estado original.
Alguns corretores fazem a vistoria semanas antes da locação. Funciona, mas é importante conferir novamente na entrega — pode ter acontecido algo nesse meio tempo.
Vistoria de saída
Ideal fazer no dia da devolução das chaves ou nos dias imediatamente seguintes, com o imóvel vazio. Assim você consegue ver tudo: riscos no piso embaixo dos móveis, marcas na parede onde ficavam os quadros, infiltrações que móveis escondiam.
Se o inquilino já saiu e não está presente, faça a vistoria assim mesmo e documente. Depois, encaminhe o laudo para ele ter ciência.
O que deve constar numa vistoria juridicamente válida
Para que a vistoria tenha peso numa eventual disputa, ela precisa de:
1. Identificação completa
- Endereço do imóvel
- Data da vistoria
- Nomes e documentos de locador e locatário
- Nome e qualificação de quem fez a vistoria
2. Descrição técnica
Cada ambiente deve ser descrito com:
- Estado de conservação (ótimo, bom, regular, ruim)
- Danos existentes (rachaduras, infiltrações, peças quebradas)
- Detalhes relevantes (pintura desgastada, piso riscado, torneira pingando)
3. Registro fotográfico
Fotos de todos os cômodos, em ângulos que mostrem paredes, teto, piso, instalações. Fotos aproximadas de qualquer dano ou detalhe relevante.
4. Assinaturas
Locador, locatário e testemunhas (se houver). As assinaturas atestam que todos concordam com o conteúdo.
Responsabilidade por benfeitorias
A Lei do Inquilinato também trata de benfeitorias — melhorias que o inquilino faz no imóvel. Aqui entra outro ponto importante:
- Benfeitorias necessárias (consertos essenciais) — o locador deve indenizar, salvo se o contrato dispuser diferente
- Benfeitorias úteis (melhorias que agregam valor) — só há indenização se autorizadas por escrito
- Benfeitorias voluptuárias (melhorias estéticas, de luxo) — sem direito a indenização
Se não há vistoria inicial, fica difícil provar o que é benfeitoria e o que já existia. O inquilino pode alegar que instalou algo que na verdade já estava lá. Ou o proprietário pode negar que houve melhorias.
Documentação é tudo.
Caução e vistoria
Muitos contratos preveem caução (geralmente três meses de aluguel) como garantia. A caução serve para cobrir eventuais danos além do desgaste natural.
Mas sem vistoria inicial e final, como você calcula se há danos a cobrir?
O problema surge na saída: o proprietário quer reter parte da caução para reformas. O inquilino alega que não danificou nada além do esperado. As duas vistorias — entrada e saída — resolvem isso objetivamente. Você compara, vê o que mudou, decide o que é uso normal e o que é dano.
Sem essa comparação documentada, a discussão vira um impasse.
Modelos de vistoria
Você pode usar:
- Formulários prontos — encontrados na internet, geralmente em Word ou PDF editável
- Planilhas — Excel ou Google Sheets com campos para cada item
- Sistemas profissionais — que padronizam o processo e geram laudos automaticamente
O importante é que o documento final seja completo, organizado e assinado. Um formulário mal preenchido ou incompleto não protege muito mais do que não ter nada.
Vistoria e ação de despejo
Em casos extremos, quando o inquilino não paga e você precisa entrar com despejo, a vistoria inicial também ajuda. Ela prova que você entregou um imóvel em condições adequadas de uso. Se o inquilino alega problemas estruturais para não pagar, você tem como refutar.
A lei permite que o locatário retenha aluguel se houver vícios que impeçam o uso do imóvel (artigo 22, §2º). Mas se a vistoria inicial atesta que estava tudo funcionando, essa defesa cai.
Recomendação prática
Se você é corretor ou proprietário, trate a vistoria como parte indissociável do processo de locação. Não é opcional. Não é “bom ter”. É essencial.
Meu conselho profissional:
- Faça vistoria de entrada em 100% dos contratos — sem exceção, mesmo para conhecidos
- Documente com fotos e descrição técnica — registro superficial não protege
- Tenha assinatura de ambas as partes — o documento precisa ter concordância
- Guarde o laudo durante todo o contrato — ele é sua prova futura
- Repita o processo na saída — compare objetivamente o estado inicial e final
A Lei do Inquilinato criou os instrumentos. Cabe a você usá-los corretamente.
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