Recebo no escritório, toda semana, proprietários desesperados. O inquilino devolveu o imóvel com manchas na parede, piso riscado, torneira pingando. O problema? Não existe laudo de vistoria de entrada. Nenhuma foto, nenhum documento. Só a palavra de um contra o outro.

A Lei do Inquilinato não obriga a fazer vistoria. Mas a ausência dela cria um vazio probatório perigoso. Vou explicar o que isso significa na prática.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre danos ao imóvel

O artigo 23 da Lei 8.245/91 é claro: o locatário deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Parece simples. Mas como você prova qual era o estado do imóvel na entrada? Como diferencia dano novo de desgaste que já existia?

Sem laudo de vistoria, você não prova. E no direito brasileiro, quem alega um fato tem que provar — artigo 373 do Código de Processo Civil.

O que acontece na prática quando falta a vistoria

Vamos a um caso que atendi em 2024. Proprietário alugou apartamento sem vistoria. Inquilino ficou 3 anos. Na devolução, piso do banheiro estava trincado e havia infiltração no teto da sala.

Proprietário pediu R$ 8.000 de reparos. Inquilino disse que tudo já estava assim quando entrou. Não tinha como provar quem estava certo.

O processo correu na Justiça por 18 meses. No final, o juiz não condenou o inquilino — faltava prova de que os danos eram novos. O proprietário pagou advogado, perdeu tempo e ainda arcou com os reparos.

Se tivesse um laudo de entrada com fotos, o caso nem teria chegado no meu escritório.

Os três cenários mais comuns sem vistoria

1. Proprietário tenta cobrar danos que já existiam

Acontece mais do que você imagina. O proprietário vê um problema na saída e assume que foi o inquilino. Mas aquela mancha de umidade? Já estava lá. O risco no piso? Estava desde antes.

Sem vistoria de entrada, não tem como confirmar. O inquilino se defende dizendo que encontrou assim. E geralmente ganha — porque o ônus da prova é de quem alega.

2. Inquilino causa dano real mas não paga

O inverso também ocorre. Inquilino realmente danifica o imóvel — fura parede, quebra armário, queima piso com cigarro. Na saída, diz que tudo já estava assim.

Sem vistoria de entrada, o proprietário não consegue provar o contrário. Testemunhas ajudam pouco — juiz prefere documento.

Resultado: prejuízo pro proprietário e sensação de impunidade pro inquilino.

3. Ambos perdem tempo e dinheiro em processo

Mesmo quando há dano evidente, sem vistoria o processo vira batalha de versões. Proprietário contrata perito. Inquilino contesta o laudo. Audiências se arrastam.

Um caso que poderia se resolver em conversa vira disputa judicial de anos. Custas processuais, honorários advocatícios, desgaste emocional.

Tudo isso porque faltou um documento de R$ 50 no começo da locação.

O que você PODE usar como prova (mas não substitui vistoria)

Na ausência de laudo, o juiz pode aceitar outras evidências:

Fotos e vídeos: Se você tirou fotos do imóvel antes da locação, ajuda. Mas sem data certificada, o inquilino pode alegar que foram tiradas depois.

Testemunhas: Vizinhos, corretores, familiares que conheciam o imóvel antes. Problema: testemunha é frágil. Memória falha, interesse pessoal contamina relato.

Cláusula genérica no contrato: Alguns contratos dizem “locatário declara receber o imóvel em perfeito estado”. Ajuda, mas não resolve. Juiz entende que é cláusula padrão, sem detalhamento real.

Perícia judicial: Pode ser solicitada depois do conflito. Mas não dá pra determinar quando o dano ocorreu — só atesta que existe.

Nenhuma dessas opções se compara a um laudo de vistoria com data, fotos e descrição detalhada de cada cômodo.

Como isso afeta o depósito caução

Muitos proprietários acham que o caução resolve tudo. “Se tiver dano, desconto da caução e pronto.”

Não funciona assim. Sem laudo de vistoria, você não pode simplesmente reter o caução alegando danos. O inquilino pode entrar com ação de cobrança — e geralmente ganha.

Já vi proprietário ter que devolver caução inteiro mesmo com imóvel danificado. Motivo: não conseguiu provar que o dano foi causado pelo inquilino.

O caução serve para cobrir prejuízos COMPROVADOS. Sem vistoria, não há comprovação.

A vistoria protege os dois lados

Proprietários entendem que a vistoria protege deles. Mas inquilinos também deveriam exigir.

Já atendi inquilino que foi cobrado por rachadura estrutural que existia antes dele entrar. Gastou R$ 3.500 em advogado pra se defender de acusação injusta.

Se tivesse exigido vistoria na entrada, teria economizado tempo, dinheiro e estresse.

A vistoria é seguro bilateral. Proprietário documenta o estado do imóvel. Inquilino se protege de cobranças indevidas. Ambos sabem exatamente o que esperar na saída.

O erro que vejo corretores cometerem

Muito corretor fecha contrato sem vistoria porque “o proprietário não quer gastar” ou “o inquilino está com pressa”.

Isso é miopia. Você está expondo seu cliente a risco jurídico enorme por economia de centavos. E, pior, se você intermediou a locação, pode ser responsabilizado solidariamente se ficar provado que houve negligência na assessoria.

Seu papel é orientar. Explique pro proprietário que vistoria não é custo — é investimento em segurança jurídica. Mostre que um processo custa 100 vezes mais que um laudo.

Cliente que se recusa a fazer vistoria depois de orientado? Registre isso por escrito. Proteja-se.

Quando a ausência de vistoria favorece alguém

Em 12 anos de advocacia, vi pouquíssimos casos onde não ter vistoria foi vantagem. Um exemplo: proprietário que alugou imóvel em péssimo estado e não documentou.

Inquilino fez reformas por conta própria, melhorou o imóvel. Na saída, proprietário não podia cobrar nada — e inquilino ainda argumentou direito de retenção por benfeitorias.

Mas esse é caso raríssimo. Na esmagadora maioria das vezes, ausência de vistoria só gera prejuízo, conflito e insegurança.

O que fazer se você já alugou sem vistoria

Se o contrato já está rodando e não foi feita vistoria de entrada, ainda dá tempo de minimizar danos.

Faça vistoria intermediária: Documente o estado atual do imóvel com concordância do inquilino. Não substitui a de entrada, mas serve de parâmetro pra saída.

Registre tudo por escrito: Qualquer manutenção, reparo ou problema comunicado. Crie histórico documental.

Mantenha fotos atualizadas: Tire fotos periodicamente com data visível. Crie álbum cronológico.

Prepare-se pra saída: Quando chegar perto do fim do contrato, agende vistoria de saída detalhada. Se houver divergência sobre danos, pelo menos você tem registro do estado final.

Nenhuma dessas medidas é perfeita. Mas ajudam a construir prova caso surja conflito.

A vistoria como ferramenta de prevenção

A melhor disputa jurídica é aquela que não acontece. Vistoria bem feita, com fotos, descrição detalhada e assinatura de ambas as partes, elimina 90% dos conflitos de locação que chegam na Justiça.

Não é sobre desconfiança. É sobre clareza. Ambos sabem exatamente o que esperar. Não há espaço pra interpretação dúbia ou memória seletiva.

E se mesmo assim surgir dano novo na saída, a negociação é objetiva. Compara-se o laudo de entrada com o de saída. O dano está documentado. O valor do reparo é cotado. Resolve-se em dias, não em anos.

A proteção jurídica que falta no mercado

Vejo tantos contratos de locação bem redigidos, com cláusulas detalhadas, testemunhas, reconhecimento de firma. Mas sem laudo de vistoria anexo.

É como construir casa sem alicerce. A estrutura está bonita, mas falta o fundamental.

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