A taxa de corretagem é uma das questões mais sensíveis no mercado imobiliário brasileiro. Todo mês chegam no escritório casos de consumidores questionando cobranças, corretores sem receber o combinado e imobiliárias processadas por práticas irregulares.

A confusão acontece porque muita gente acha que pode cobrar qualquer valor, de qualquer pessoa, a qualquer momento. Não é assim que funciona.

O que a lei considera corretagem

A Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, define corretagem como a remuneração pela intermediação bem-sucedida de um negócio imobiliário. Em outras palavras: você só pode cobrar se conseguiu aproximar comprador e vendedor (ou locador e locatário) e a transação se concretizou.

O Código Civil reforça isso no artigo 722: a corretagem é devida quando o corretor consegue o resultado útil pretendido — ou seja, o fechamento do contrato.

Na prática: Se você mostrou 20 imóveis mas o cliente não fechou negócio com nenhum deles, não há direito à corretagem. Se fechou, o direito nasce naquele momento.

Quem deve pagar a corretagem

Essa é a dúvida que gera mais processos. A Lei do Inquilinato (8.245/91) não determina quem deve pagar — deixa isso para o acordo entre as partes. O Código Civil também segue essa linha: quem contratou o corretor é quem deve pagar.

Até 2014, era comum imobiliárias transferirem automaticamente toda a corretagem para o locatário ou comprador, mesmo quando contratadas pelo proprietário ou incorporadora. O Superior Tribunal de Justiça mudou esse jogo.

Decisão importante: No REsp 1.599.511, o STJ decidiu que é abusiva a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar corretagem quando quem contratou o serviço foi a construtora ou incorporadora. Isso vale principalmente para imóveis na planta.

Para locação, a jurisprudência é parecida. Se a imobiliária foi contratada pelo proprietário para administrar o imóvel e encontrar inquilinos, ela não pode simplesmente jogar 100% da corretagem no locatário sem aviso prévio e concordância expressa.

O que isso significa na prática

Em vendas: Se você foi contratado pelo vendedor (ou incorporadora), ele é seu cliente. Ele paga. Se quer dividir o custo com o comprador, precisa estar claro no anúncio e no contrato.

Em locações: A divisão do custo precisa ser transparente desde o primeiro contato. Não pode ser uma surpresa no fechamento do contrato. Muitos contratos de locação dividem assim: uma parte da corretagem fica com o proprietário, outra com o locatário. Isso é legal, desde que todos saibam disso de antemão.

Quanto pode cobrar

Não existe valor fixo em lei. O que existe é o costume de mercado e o princípio da razoabilidade.

Para vendas: O padrão de mercado em 2026 continua entre 5% e 6% do valor do imóvel. Pode cobrar mais? Pode, se as partes concordarem. Mas valores muito acima do mercado podem ser questionados na Justiça como abusivos.

Para locações: O costume é um aluguel de corretagem. Alguns mercados praticam meio aluguel, outros chegam a dois aluguéis (um para o corretor do proprietário, outro para o corretor do inquilino). De novo: o que vale é o acordo claro e prévio.

Valores abusivos na Justiça

Juízes costumam analisar dois pontos:

  1. O valor cobrado está muito acima do praticado na região?
  2. Houve transparência desde o início?

Se a resposta para 1 é sim e para 2 é não, há grande chance de redução ou devolução do valor.

O Código de Defesa do Consumidor (artigo 6º, inciso III) garante que o consumidor tem direito à informação clara sobre custos de produtos e serviços. Isso inclui corretagem.

O corretor ou imobiliária DEVE informar:

  • Quanto será cobrado de corretagem
  • Quem vai pagar (proprietário, inquilino, comprador, vendedor ou divisão)
  • Quando o pagamento é devido (no fechamento, na assinatura, na entrega de chaves)

Essa informação precisa aparecer:

  • No anúncio (ou pelo menos na primeira conversa séria)
  • Na proposta
  • No contrato

Caso real de como NÃO fazer: Imobiliária mostra imóvel, cliente se interessa, negocia valores, assina proposta. Na hora de fechar o contrato, a imobiliária apresenta um boleto de corretagem equivalente a dois aluguéis que não tinha sido mencionado antes. O cliente recusou, cancelou o negócio e processou. A imobiliária perdeu o cliente, o aluguel e ainda teve que pagar honorários advocatícios.

Corretagem e outras taxas

Corretagem é uma coisa. Taxa de administração é outra. Taxa de vistoria é outra.

Muitas imobiliárias cobram:

  • Corretagem pela intermediação
  • Taxa de administração mensal (geralmente 8% a 10% do aluguel)
  • Vistoria de entrada
  • Vistoria de saída
  • Taxa de elaboração de contrato

Cada uma dessas cobranças precisa ter base legal ou contratual. Você não pode inventar taxas. E todas precisam ser informadas com antecedência.

O que pode dar errado: Cobrar “taxa de vistoria” de R$ 800 quando a vistoria custou R$ 200 para fazer. Se o cliente questionar e provar que houve lucro abusivo mascarado de taxa, a Justiça costuma entender como enriquecimento sem causa.

Como fazer corretamente

1. Defina previamente quem paga

Antes de mostrar o primeiro imóvel, deixe claro:

  • “A corretagem é de R$ X e será paga pelo locatário no fechamento.”
  • “O proprietário arca com a corretagem de 6% sobre o valor de venda.”
  • “A corretagem será dividida: meio aluguel do locatário, meio aluguel do proprietário.”

2. Coloque no contrato de intermediação

Se você trabalha com contrato de prestação de serviços (e deveria), inclua cláusula específica sobre:

  • Valor da corretagem
  • Forma de cálculo
  • Prazo de pagamento
  • Quem é o responsável

3. Emita recibo detalhado

Quando receber a corretagem, emita recibo discriminado. Não é “taxa de corretagem” genérica. É:

“Corretagem referente à locação do imóvel situado na [endereço], aluguel mensal de R$ X, contrato assinado em [data].”

4. Guarde a comunicação

Mensagens de WhatsApp, e-mails, propostas — tudo que comprove que você informou os valores desde o início. Em caso de questionamento judicial, essa documentação protege você.

Quando a cobrança pode ser revertida

A Justiça costuma determinar devolução (parcial ou total) da corretagem quando:

  • Houve falta de transparência sobre o valor
  • O valor cobrado é manifestamente abusivo
  • Cobrou-se corretagem sem ter concluído a intermediação
  • A corretagem foi “mascarada” com outro nome para enganar o consumidor
  • O consumidor foi coagido a pagar (“sem pagar isso, não fecha”)

Em processos assim, além de devolver o valor, você ainda pode ser condenado a pagar:

  • Devolução em dobro (artigo 42 do CDC)
  • Danos morais
  • Honorários advocatícios

Proteção começa antes do contrato

A maior parte dos problemas jurídicos com corretagem acontece por falta de documentação. Cliente questiona valor que não estava claro, corretor não tem prova de que informou, acaba perdendo na Justiça.

A proteção legal começa com registro claro de cada etapa da negociação. Assim como você documenta o estado do imóvel com vistoria para proteger proprietário e inquilino, você precisa documentar as condições comerciais do negócio para proteger a si mesmo.

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