Recebi uma ligação semana passada de um corretor desesperado. O inquilino tinha acabado de sair do imóvel, deixou três buracos na parede, pia quebrada e piso riscado. O proprietário queria cobrar os danos. O problema? Não tinha laudo de entrada. Resultado: sem prova do estado original, não conseguiu cobrar nada.
Já vi essa história se repetir centenas de vezes.
O que é laudo de vistoria
Laudo de vistoria é um documento técnico que registra o estado de conservação do imóvel em um momento específico. Ele fotografa, descreve e documenta cada ambiente, cada detalhe, cada marca que já existia.
Na prática, funciona assim: você percorre o imóvel, registra tudo com fotos e descrições, e gera um documento assinado pelas partes. Esse documento vira prova em qualquer conflito futuro.
Não é um formulário simples. É um documento com:
- Registro fotográfico completo de todos os ambientes
- Descrição técnica do estado de cada item (pisos, paredes, portas, janelas, instalações)
- Identificação das partes (locador, locatário, corretor)
- Data e assinaturas com validade jurídica
Por que o laudo é obrigatório
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não usa a palavra “obrigatório” diretamente, mas deixa claro: sem laudo, você não tem como provar o estado original do imóvel. E sem prova, não consegue cobrar danos.
O artigo 22, inciso III diz que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que recebeu. Mas como provar em que estado ele recebeu? Com o laudo de entrada.
Na hora da saída, você faz o laudo de saída e compara. Dano novo que não estava no laudo de entrada? Responsabilidade do inquilino. Dano que já existia? Não pode cobrar.
Simples assim.
O que deve conter em um laudo profissional
Depois de 18 anos fazendo vistorias, aprendi que laudo bom não deixa margem para interpretação. Ele precisa ter:
Identificação completa
- Endereço detalhado do imóvel
- Nome, CPF/CNPJ de locador e locatário
- Data da vistoria
- Tipo de vistoria (entrada ou saída)
Registro de cada ambiente
Para cada cômodo, documente:
- Estado de pisos (tipo de material, rachaduras, manchas, desgastes)
- Paredes e teto (pintura, infiltrações, buracos, mofo)
- Portas e janelas (funcionamento, vidros, fechaduras, ferragens)
- Instalações elétricas (tomadas, interruptores, luminárias)
- Instalações hidráulicas (torneiras, registros, descargas, ralos)
Áreas externas e comuns
- Fachada
- Jardim ou quintal
- Vaga de garagem
- Portão e interfone
Equipamentos e mobília (se locação mobiliada)
- Lista completa com estado de conservação
- Números de série quando aplicável
- Fotos individuais de cada item
Leituras de medidores
- Água
- Luz
- Gás (quando aplicável)
Erros que invalidam o laudo
Já vi laudos feitos às pressas que não valeram nada na hora do processo. Evite:
Fotos genéricas demais — “foto da sala” não prova nada. Precisa mostrar detalhes: rodapé, tomadas, marcas específicas.
Descrições vagas — “parede em bom estado” não significa nada. O correto: “parede com pintura branca fosca, sem rachaduras ou infiltrações visíveis, com dois pequenos furos de prego na altura de 1,5m”.
Falta de assinatura — laudo sem assinatura das partes não tem validade. Precisa de locador, locatário e testemunhas.
Data incorreta ou ausente — parece detalhe bobo, mas já vi processo perdido porque o laudo não tinha data clara.
Diferença entre laudo de entrada e saída
Laudo de entrada
Faz-se antes ou no dia da entrega das chaves ao inquilino. Documenta como o imóvel está sendo entregue. É a linha de base para qualquer comparação futura.
Dica prática: sempre faça ANTES do inquilino entrar. Depois que ele entra, qualquer dano vira discussão.
Laudo de saída
Faz-se quando o inquilino devolve o imóvel. Compara o estado atual com o laudo de entrada. Identifica danos novos e desgastes normais.
Aqui entra o bom senso: desgaste natural de uso não é dano. Piso com brilho levemente menor depois de 3 anos? Normal. Buraco na parede? Dano.
Validade jurídica do laudo
Para ter valor em processo judicial, o laudo precisa:
- Ser contemporâneo — feito na data da entrada/saída, não semanas depois
- Ter assinaturas — locador, locatário e idealmente duas testemunhas
- Ser detalhado — fotos e descrições que não deixam dúvida
- Estar anexado ao contrato — faz parte da documentação da locação
Juiz não aceita “mas eu avisei que tinha o problema”. Ele quer documento assinado.
Laudo protege os dois lados
Proprietários acham que laudo só protege eles. Mentira.
Já vi inquilino ser acusado de estragar piso que já estava riscado. O laudo de entrada dele salvou — provava que o risco já existia. Não pagou nada.
Laudo bem feito:
- Protege o proprietário de inquilinos que causam danos e querem fugir da responsabilidade
- Protege o inquilino de proprietários que querem cobrar danos antigos
- Protege o corretor e a imobiliária de processos por má administração
Quem deve fazer o laudo
Pode ser:
- Corretor responsável pela locação
- Funcionário da imobiliária treinado para isso
- Empresa especializada em vistorias (mais caro, mas mais detalhado)
- O próprio proprietário (quando aluga direto, sem imobiliária)
O importante não é quem faz. É fazer direito.
Como o mercado está mudando em 2026
Antes, fazer laudo profissional levava 2-3 horas. Tirava foto, passava para o computador, abria o Word, colava foto por foto, escrevia descrição, formatava, imprimia, levava para assinar.
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