O telefone toca. É o inquilino dizendo que não vai conseguir pagar o aluguel esse mês. Você liga pro fiador. A resposta? “Não vou pagar. Problema é dele.”

Essa cena acontece mais do que deveria. E quando acontece, muita gente fica perdida — sem saber se pode acionar o fiador, como fazer isso, ou se vale a pena judicialmente.

Vou explicar o que a lei diz, o que você pode fazer na prática, e como se proteger desde a assinatura do contrato.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre a fiança

A fiança locatícia está prevista no artigo 37 da Lei 8.245/91. Quando alguém assina como fiador num contrato de locação, essa pessoa se compromete a pagar tudo que o inquilino deixar de pagar — aluguel, IPTU, condomínio, multas.

A responsabilidade do fiador é solidária. Isso significa que o proprietário pode cobrar diretamente do fiador, sem precisar esgotar todas as tentativas de cobrança com o inquilino primeiro.

Em termos práticos: se o inquilino não pagou em janeiro, você pode acionar o fiador imediatamente. Não precisa esperar 3 meses, não precisa provar que tentou de tudo com o devedor principal.

O fiador sabia disso quando assinou. A recusa em pagar não muda a obrigação legal.

Por que fiadores se recusam a pagar

Na prática jurídica, vemos alguns argumentos repetidos:

“Eu não sabia que seria chamado a pagar”
Irrelevante. O contrato que o fiador assinou deixa isso claro. Desconhecer a própria obrigação não anula o compromisso.

“O inquilino tem condições de pagar, só não quer”
Não importa. A fiança existe justamente pra quando o inquilino não paga, independente do motivo.

“Já paguei vários meses, não vou mais”
A obrigação do fiador dura até o fim do contrato (ou até que ele seja legalmente exonerado). Não existe limite de “já paguei demais”.

“Não fui avisado antes”
Não há exigência legal de avisar o fiador antes de cobrar. É uma cortesia, não uma obrigação.

Nenhum desses argumentos tem validade jurídica. Mas vão aparecer.

Os passos quando o fiador se recusa

1. Notifique formalmente

Ligue, mande WhatsApp, mas também envie uma notificação extrajudicial por escrito. Pode ser via cartório (AR) ou até e-mail com confirmação de leitura.

O documento deve ser claro: - Valor devido - Meses em atraso - Fundamento legal (responsabilidade solidária do fiador) - Prazo para pagamento (geralmente 5 dias úteis) - Menção de que, não havendo pagamento, medidas judiciais serão tomadas

Essa notificação serve como prova de que você tentou resolver extrajudicialmente. Juízes gostam de ver isso.

2. Tente a negociação

Muitas vezes o fiador não se recusa por má-fé — ele realmente não tem o valor total naquele momento. Antes de partir pro judicial, avalie se faz sentido:

  • Parcelar o débito em 2-3 vezes
  • Aceitar pagamento parcial imediato + resto com data definida
  • Incluir o fiador numa conversa a três (você, inquilino, fiador) pra dividir responsabilidade

Acordo registrado em aditivo contratual ou termo assinado por todos tem validade. E é mais rápido que processo.

3. Ação de cobrança ou despejo

Se a negociação falha, você tem duas vias judiciais:

Ação de cobrança: você cobra os valores devidos do inquilino E do fiador. Pode pedir bloqueio de bens, penhora de salário (até o limite legal), etc. O processo pode demorar, mas você recupera os valores.

Ação de despejo por falta de pagamento: paralela ou conjunta com a cobrança. Você retoma o imóvel e ainda cobra os débitos. Nesse caso, o fiador responde pelos aluguéis vencidos até a desocupação efetiva.

Em 2026, muitos tribunais têm câmaras especializadas em direito imobiliário. Os processos de despejo por falta de pagamento tendem a ser mais rápidos que outras ações.

4. Execução do julgado

Quando você ganha a ação, vem a execução — transformar a sentença em dinheiro no bolso. Se o fiador continua se recusando, o juiz pode:

  • Penhorar conta bancária
  • Penhorar veículo
  • Penhorar imóvel (se houver)
  • Descontar de salário (até 30% do líquido)

É um processo que exige paciência, mas funciona.

Situações que complicam a cobrança

Fiador que se exonerou corretamente

Se o contrato original era por prazo determinado (ex: 30 meses) e depois virou indeterminado, o fiador pode ter se exonerado legalmente. Nesse caso, ele só responde pelos débitos anteriores à exoneração.

Verifique sempre: há notificação de exoneração? Foi feita dentro do prazo legal?

Fiador que morreu

Os herdeiros respondem pelos débitos do fiador, mas limitado ao valor da herança. Se o espólio já foi partilhado, a cobrança fica mais complexa.

Fiador que mudou de endereço

Se você não consegue localizar o fiador pra notificar, o processo judicial fica mais lento (citação por edital). Por isso, mantenha sempre dados atualizados no contrato.

Como evitar esse problema desde o início

1. Analise o fiador antes de aceitar
CPF sem restrições não basta. Peça comprovante de renda, IR, contracheque. Fiador que ganha 3x o valor do aluguel é o ideal.

2. Exija mais de um fiador em contratos de valor alto
Aluguel acima de R$ 5.000? Dois fiadores diluem o risco.

3. Prefira garantias alternativas quando possível
Seguro-fiança, caução, título de capitalização — cada uma tem vantagens. Fiador ainda é comum, mas não é a única opção.

4. Deixe claro no contrato: fiador responde até a entrega efetiva das chaves
Muitos contratos têm essa cláusula, mas ela precisa estar expressa. Evita discussão depois.

5. Documente TUDO
Laudo de vistoria de entrada, notificações de inadimplência, tentativas de contato. Sem documentação, fica difícil provar.

Falar em documentação: um laudo de vistoria bem feito protege você não só em danos ao imóvel, mas também na hora de provar que o contrato foi cumprido corretamente desde o início. O izyLAUDO gera laudos profissionais em minutos, com validade jurídica e assinatura digital. Comece agora em app.izylaudo.com.br — sem mensalidade e sem cartão de crédito.

Quando procurar um advogado

Você pode tentar a cobrança extrajudicial sozinho. Mas se o fiador continua se recusando e o valor é significativo, procure um advogado especializado em direito imobiliário.

Muitos trabalham com honorários de êxito (% do que for recuperado). Vale a pena fazer uma consulta.

O recado final pro fiador

Se você conhece alguém que vai ser fiador: explique o peso dessa responsabilidade. Ser fiador não é “só assinar um papel pra ajudar um amigo”. É assumir dívida alheia como se fosse sua.

E se você é proprietário ou corretor: trate o fiador com seriedade desde o início. A relação pode durar anos. Transparência e comunicação evitam 90% dos problemas.

A proteção começa antes do contrato.