O depósito caução ficou retido sem justificativa. O prazo de 30 dias passou e nada de devolução. O proprietário alega danos que você não causou. Esse é um dos problemas mais recorrentes que chegam em escritórios de advocacia imobiliária — e na maioria das vezes poderia ter sido evitado com documentação adequada.
Vamos direto ao ponto: o que a lei diz e o que você pode fazer.
O que é o depósito caução e quando deve ser devolvido
O depósito caução é uma garantia locatícia prevista no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Quando o inquilino entrega esse valor ao assinar o contrato, o proprietário fica obrigado a devolvê-lo ao final da locação, descontando apenas débitos comprovados.
A lei não estabelece prazo específico para devolução, mas a jurisprudência consolidou o entendimento de que 30 dias após a entrega das chaves é razoável. Esse tempo permite que o proprietário verifique o imóvel e eventuais pendências.
Passado esse período sem devolução e sem justificativa fundamentada, o proprietário está retendo indevidamente o valor.
Quando o proprietário pode descontar do depósito
O proprietário tem direito de reter valores do depósito apenas em situações específicas:
Aluguéis e encargos em aberto — se há débitos de aluguel, IPTU, condomínio ou contas de consumo (quando previsto em contrato).
Danos ao imóvel comprovados — não o desgaste natural do uso, mas danos efetivos causados pelo inquilino que vão além do que se espera pelo tempo de locação.
Multa contratual — se o inquilino rescindiu o contrato antes do prazo sem as formalidades previstas.
A palavra-chave aqui é “comprovados”. O proprietário não pode simplesmente alegar danos genéricos. Precisa demonstrar o que foi danificado, apresentar orçamentos de reparo e, idealmente, ter documentado o estado anterior do imóvel.
O problema da falta de vistoria de entrada
Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer: o proprietário retém o depósito alegando danos que, segundo ele, não existiam quando o imóvel foi locado. O inquilino contesta. E aí surge o problema — não há vistoria de entrada documentada.
Sem essa documentação, fica difícil provar quem está dizendo a verdade. O ônus da prova recai sobre quem alega o dano, mas num processo judicial, a ausência de registro fotográfico do estado inicial enfraquece a defesa de ambas as partes.
Exemplo real adaptado: proprietário reteve R$ 3.000 de depósito alegando que o piso da cozinha estava riscado. Inquilino afirmou que os riscos já existiam. Não havia vistoria de entrada. O juiz determinou perícia, que custou mais R$ 2.500 e concluiu que os riscos eram compatíveis com desgaste de mais de dois anos. Proprietário teve que devolver o depósito integral mais custas processuais.
Tudo isso poderia ter sido evitado com fotos na entrada.
Primeiro passo: notificação extrajudicial
Antes de partir para medidas judiciais, o caminho recomendado é a notificação extrajudicial. Funciona assim:
- Elabore uma notificação por escrito solicitando a devolução do depósito
- Liste eventuais descontos que o proprietário alegou e conteste com fundamentos
- Estabeleça prazo de 10 dias para resposta
- Envie por meios que gerem comprovação: carta registrada com AR, e-mail com confirmação de leitura, ou WhatsApp seguido de carta
Essa notificação tem dois objetivos práticos: demonstra sua disposição para resolver de forma amigável e cria um registro documental que será útil se você precisar entrar na Justiça.
Muitos casos se resolvem nessa etapa. O proprietário percebe que o inquilino está assessorado e que a retenção indevida pode gerar custos maiores.
Ação de cobrança ou consignação em pagamento
Se a notificação não funcionar, existem dois caminhos judiciais:
Ação de cobrança — você cobra a devolução do depósito retido indevidamente. Pode ser no Juizado Especial Cível (para valores até 40 salários mínimos) sem necessidade de advogado, ou na Justiça comum.
Ação de consignação em pagamento — menos comum nesse contexto, mas aplicável quando há discussão sobre valores devidos. Você deposita judicialmente o que entende devido e pede a liberação do restante do depósito.
A ação de cobrança é mais direta quando o proprietário simplesmente não devolve sem apresentar justificativa ou quando alega danos genéricos sem comprovação.
Correção monetária e juros
Quando o depósito é retido indevidamente e você precisa recorrer à Justiça, tem direito não apenas ao valor original, mas também:
- Correção monetária desde a data em que deveria ter sido devolvido
- Juros de mora de 1% ao mês
- Custas processuais e honorários advocatícios (quando aplicável)
Isso significa que quanto mais o proprietário demora, maior fica o valor a pagar. É um incentivo legal para que a devolução ocorra no prazo adequado.
Como se proteger desde o início
A proteção começa antes do contrato. Algumas medidas práticas:
Na entrada do imóvel: - Exija vistoria detalhada com registro fotográfico de todos os cômodos - Documente o estado de pisos, paredes, louças, esquadrias, pintura - Registre defeitos preexistentes — por menores que sejam - Ambas as partes devem assinar o laudo de vistoria
Durante a locação: - Guarde comprovantes de pagamento de todos os aluguéis e encargos - Se fizer reparos no imóvel (mesmo pequenos), guarde notas fiscais - Mantenha o imóvel em bom estado de conservação
Na saída: - Solicite nova vistoria antes de entregar as chaves - Compare com a vistoria de entrada - Se houver divergências, negocie antes da entrega definitiva - Peça recibo de entrega de chaves especificando o estado do imóvel
Com essa documentação em mãos, eventuais disputas sobre danos ficam muito mais fáceis de resolver — ou nem chegam a existir.
Prazo prescricional
Última informação importante: o prazo para cobrar judicialmente a devolução do depósito caução é de 3 anos, conforme artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV do Código Civil. Esse prazo começa a contar da data em que o depósito deveria ter sido devolvido.
Passados os 3 anos, você perde o direito de cobrar pela via judicial. Por isso, não deixe para depois.
Quando buscar assessoria jurídica
Você não precisa de advogado para acionar o Juizado Especial Cível em causas de até 20 salários mínimos. Acima desse valor, ou se houver complexidade na situação (múltiplos contratos, discussão sobre benfeitorias, reconvenção por danos), a assessoria se torna necessária.
Mas a consulta inicial com um advogado especializado em direito imobiliário pode ser valiosa mesmo antes de acionar a Justiça. Muitas vezes, uma notificação bem fundamentada enviada por um escritório de advocacia resolve a questão sem necessidade de processo.
A importância da documentação
Voltamos ao ponto central: documentação. Em 12 anos atendendo casos de locação, posso afirmar que 80% dos problemas com retenção indevida de depósito acontecem porque não há registro adequado do estado do imóvel na entrada e na saída.
O laudo de vistoria não é burocracia. É proteção jurídica para ambas as partes. O inquilino prova que não causou danos que não existiam. O proprietário comprova o estado original do imóvel e pode cobrar por danos reais.
Sem documentação, fica difícil provar. E no direito, o que não está documentado é como se não existisse.
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