O chuveiro parou de funcionar há três semanas. Você avisou o proprietário, ele prometeu resolver, mas nada aconteceu. O inquilino está ligando na imobiliária todo dia. Você, corretor, está no meio dessa briga. E agora?

Essa situação é mais comum do que deveria. E quase sempre piora porque ninguém sabe exatamente onde termina a responsabilidade do inquilino e onde começa a do proprietário. Vamos esclarecer isso.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre reparos

A Lei 8.245/91 divide as responsabilidades de forma clara. O artigo 22 lista o que é obrigação do locador (proprietário):

O proprietário deve: - Entregar o imóvel em condições de uso - Fazer reparos necessários para manter o imóvel em estado habitável - Consertar vícios ou defeitos anteriores à locação - Garantir o uso pacífico do imóvel

Isso inclui estrutura, instalações elétricas, hidráulicas, telhado, paredes — tudo que mantém o imóvel funcionando como uma moradia.

Já o inquilino (artigo 23) deve: - Cuidar do imóvel com zelo - Fazer pequenos reparos do dia a dia - Consertar danos que ele mesmo causou

A linha divisória é: desgaste natural e problemas estruturais = proprietário. Danos por mau uso ou pequenos reparos cotidianos = inquilino.

Problemas que são sempre do proprietário

Vou ser direta: estes problemas são responsabilidade do proprietário, sem discussão:

Infiltrações e vazamentos estruturais
Água entrando pela parede, teto com mofo, cano estourado dentro da laje. Se o problema está na estrutura, é do proprietário. Mesmo que apareça depois de anos de locação.

Instalações elétricas e hidráulicas principais
Quadro de luz queimado, cano rompido embaixo do piso, falta de pressão de água no sistema. Tudo que está embutido e faz parte da construção.

Problemas no telhado
Telhas quebradas, calhas entupidas que causam infiltração, estrutura do telhado comprometida.

Portas e janelas que não funcionam
Se a janela não fecha por defeito na esquadria, não é culpa do inquilino. Se a porta empena porque a madeira é de má qualidade, idem.

Aquecedor de água (boiler)
Se veio com o imóvel, a manutenção é do proprietário. Se quebrou por desgaste natural, também.

O que acontece quando o proprietário ignora o pedido

Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer. O inquilino pede o reparo, o proprietário enrola, e o problema cresce. A Lei do Inquilinato prevê três caminhos:

1. Consignação em pagamento (artigo 67, I)

O inquilino pode depositar o aluguel em juízo até que o reparo seja feito. Mas atenção: não é simplesmente parar de pagar. É um processo judicial onde o inquilino prova que o imóvel está com problemas graves e o proprietário foi notificado.

Na prática: funciona para problemas sérios que tornam o imóvel inabitável ou prejudicam muito o uso. Não vale para uma torneira pingando.

2. Fazer o reparo e abater do aluguel (artigo 35, parágrafo único)

Se o proprietário não faz o reparo urgente, o inquilino pode contratar o serviço e descontar do próximo aluguel. Mas tem regra:

  • Precisa avisar o proprietário antes (por escrito, com prazo razoável)
  • O reparo tem que ser realmente urgente e necessário
  • Guardar todos os orçamentos e notas fiscais
  • O valor precisa ser razoável (sem luxos)

Exemplo real: vazamento grave no banheiro. Inquilino avisa, proprietário não responde. Após 10 dias, inquilino chama encanador, gasta R$ 800, desconta do aluguel. Se tiver tudo documentado, é legal.

3. Pedir rescisão do contrato sem multa (artigo 6º, parágrafo único)

Se o imóvel fica inabitável e o proprietário não resolve, o inquilino pode sair sem pagar multa rescisória. Mas precisa comprovar que:

  • Notificou o proprietário formalmente
  • Deu prazo razoável para reparo
  • O problema realmente impede o uso normal do imóvel

Vale para: falta de água por semanas, energia elétrica cortada por problema interno, infiltração grave que causa risco à saúde.

Como o corretor deve agir

Você, corretor, é a ponte. E sua função aqui é evitar que isso vire processo. Veja o passo a passo:

1. Confirme que o problema é mesmo do proprietário
Antes de pressionar o dono do imóvel, tenha certeza. Tire fotos, peça a opinião de um profissional se necessário. Nada pior que brigar por um reparo que era responsabilidade do inquilino.

2. Notifique o proprietário formalmente
WhatsApp não basta juridicamente. Envie e-mail detalhado ou carta com AR. Descreva o problema, anexe fotos, estabeleça prazo (geralmente 15 dias é razoável para reparos normais, 48h para emergências).

3. Explique as consequências legais
Muito proprietário simplesmente não sabe que o inquilino pode descontar o reparo ou sair sem multa. Quando você explica as opções legais do inquilino, o dono do imóvel costuma resolver rápido.

4. Documente tudo
Pedido do inquilino, respostas do proprietário, orçamentos, prazos. Se isso virar disputa judicial, você vai precisar provar cada etapa.

5. Negocie soluções intermediárias
Às vezes o proprietário está sem dinheiro no momento. Proponha parcelamento do reparo em dois ou três aluguéis, ou divida o custo se o inquilino topar. O objetivo é resolver.

Quando vale acionar a justiça

É sempre o último recurso. Mas há situações onde não tem conversa:

  • Risco iminente à saúde ou segurança (fiação exposta, estrutura comprometida)
  • Proprietário desapareceu e não responde
  • Problema arrasta há meses sem solução
  • Valor do reparo é muito alto e o proprietário se recusa

Nesses casos, oriente o inquilino a procurar um advogado especializado. Sem documentação, fica difícil provar. É aí que entra a importância do laudo de vistoria de entrada — ele comprova que o defeito não foi causado pelo inquilino.

A prevenção começa na vistoria de entrada

A maioria das brigas sobre reparos acontece porque não ficou claro o estado do imóvel no início. O laudo de vistoria protege os dois lados:

  • Mostra que defeitos já existiam antes do inquilino entrar
  • Comprova o que estava funcionando perfeitamente
  • Serve como prova em qualquer disputa futura

Quando você tem um registro fotográfico completo do dia da entrada, não há espaço para “achismos”. O chuveiro estava funcionando? A foto mostra. Tinha infiltração no teto? Está documentado.

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