Semana passada atendi uma proprietária desesperada. O inquilino estava saindo e se recusava a pagar R$ 3.200 de danos no apartamento. A alegação dele? “Isso já estava assim quando entrei.”
O problema? A vistoria de entrada tinha 6 fotos borradas e descrições genéricas tipo “piso em bom estado”. Na Justiça, não vale nada.
Em 18 anos lidando com locação, já vi centenas de discussões na saída do imóvel. E adivinha? As reclamações dos inquilinos seguem um padrão previsível. Vou mostrar as 7 mais comuns e como você se blinda contra cada uma.
1. “Esse desgaste já existia quando entrei”
Essa é campeã absoluta. O inquilino alega que aquele risco no piso, a mancha na parede ou o armário torto já estavam lá desde o início.
Como se proteger:
Documente TUDO na entrada. E quando digo tudo, é tudo mesmo:
- Foto geral + foto de detalhe de cada cômodo
- Registre arranhões, manchas, desgastes — por menores que sejam
- Descreva com precisão: “risco de 8cm na porta do quarto 2, lado esquerdo, altura 1,20m”
- Data visível nas fotos (câmera ou app com timestamp)
Tive um caso em 2024 onde o inquilino destruiu a porta do banheiro. Mas como eu tinha foto detalhada mostrando que ela estava perfeita na entrada, ele pagou os R$ 850 sem discussão.
2. “Isso é desgaste natural do tempo”
O inquilino tenta empurrar danos como “uso normal”. Já ouvi isso para:
- Torneira quebrada (“ela ficou frouxa sozinha”)
- Piso manchado de gordura (“cozinhei normalmente”)
- Parede com buracos de quadros (“pendurei uns quadrinhos só”)
A linha divisória:
Desgaste natural = pintura que desbotou após 3 anos, rejunte que escureceu.
Dano do inquilino = buraco na parede, torneira arrancada, queimadura no piso.
Como se proteger:
Na vistoria de entrada, diferencie claramente:
- Estado atual: “pintura com 2 anos, tom levemente desbotado”
- Danos existentes: “mancha de umidade 20x15cm atrás do sofá”
Assim você mostra que sabia distinguir o que era desgaste e o que era dano — o que der errado depois é responsabilidade do inquilino.
3. “Vocês estão me cobrando mais caro que o mercado”
Inquilino contesta o orçamento de reparo. Quer pagar R$ 200 pela pintura quando você orçou R$ 1.500.
Como se proteger:
Anexe 2-3 orçamentos de profissionais ao laudo de saída. Mostre que você foi ao mercado, pesquisou, e está cobrando o preço justo.
Guarde os contatos. Se o inquilino contestar judicialmente, você apresenta os orçamentos originais com CNPJ e tudo.
4. “Não tenho dinheiro agora para pagar”
O inquilino reconhece o dano mas arruma desculpa financeira. Pede parcelamento, desconto, prazo.
A real:
Esse é problema do inquilino, não seu. O depósito caução existe exatamente para isso.
Como se proteger:
No contrato, deixe CLARO:
- Prazo para vistoria de saída (ex: até 5 dias após entrega das chaves)
- Depósito caução será usado para reparos comprovados
- Saldo devolvido em até 30 dias
- Se danos excederem caução, inquilino paga a diferença
Documentação impecável = execução rápida se precisar acionar a Justiça.
5. “A vistoria de entrada estava incompleta”
O inquilino alega que você não registrou tudo. E se a vistoria realmente foi meia-boca, ele tem razão.
Já vi laudo de entrada com:
- 8 fotos de um apartamento de 3 quartos
- Descrições tipo “imóvel em bom estado”
- Nenhuma menção a torneiras, registros, interruptores
Como se proteger:
Vistoria completa significa:
- Mínimo 25-30 fotos (apartamento médio)
- Casa? 40-50 fotos
- Todos os cômodos, ângulos diferentes
- Detalhe de: pisos, paredes, tetos, portas, janelas, metais, louças, armários
- Área externa completa
O inquilino assina concordando com aquele estado. Se vier reclamar depois, você mostra o laudo assinado.
6. “Você está me culpando por problema estrutural”
Inquilino tenta jogar a responsabilidade de volta. Aquela infiltração? “É problema da laje, não minha culpa.”
Como diferenciar:
Problema estrutural: infiltração que vem de fora, trinca estrutural que evolui com o tempo.
Problema causado: infiltração porque entupiu ralo do banheiro e água vazou pela parede.
Como se proteger:
Na vistoria de entrada:
- Registre sinais de umidade existentes
- Teste ralos e escoamento
- Verifique funcionamento de calhas (em casas)
Se algo estrutural piorar durante a locação, você tem como provar que era problema pré-existente.
7. “Pintei e reformei por conta própria, isso conta como crédito”
Inquilino fez reformas sem autorização e acha que merece desconto na saída.
A verdade dura:
Reforma não autorizada = risco de ter que desfazer tudo. Mesmo que tenha ficado “bonita”.
Como se proteger:
Contrato deve prever:
- Qualquer alteração precisa de autorização prévia POR ESCRITO
- Inquilino deve devolver o imóvel no estado original
- Reformas não autorizadas podem ser desfeitas às custas do inquilino
Se o inquilino pintou sem avisar? Pode cobrar para repintar na cor original. Simples assim.
O que aprendi em 18 anos
Conflito na saída do imóvel quase sempre começa na entrada. Vistoria meia-boca = dor de cabeça garantida.
Já perdi count de quantos processos eu evitei só por ter documentação fotográfica detalhada. O juiz olha as fotos, compara entrada e saída, e bate o martelo em 5 minutos.
Proprietário que economiza R$ 200 numa vistoria profissional acaba gastando R$ 5.000 em advogado. Não faz sentido.
Checklist anti-reclamação
Use isso em TODA vistoria de entrada:
- [ ] Mínimo 25-30 fotos com data visível
- [ ] Descrição específica de danos existentes (tamanho, localização)
- [ ] Teste de funcionamento: torneiras, registros, chuveiro, descarga
- [ ] Inspeção de: pisos, paredes, tetos, portas, janelas, armários
- [ ] Área externa completa (se houver)
- [ ] Medidores de água, luz e gás com leitura registrada
- [ ] Chaves conferidas e quantidade anotada
- [ ] Assinatura do inquilino em todas as páginas
Siga essa lista e você elimina 90% das reclamações comuns.
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