O cano estoura às 11 da noite. A infiltração no teto aparece num fim de semana. O portão eletrônico trava e não abre mais. Quem autoriza o conserto? Quem paga? E se o proprietário não atender o telefone?
Essas situações acontecem todo dia em imóveis alugados. E a confusão é sempre a mesma: o inquilino fica sem saber se pode chamar o técnico, o proprietário reclama que não foi avisado, e no meio disso tudo o problema só piora.
A Lei do Inquilinato tem regras claras sobre isso. Vamos ao que importa.
O que são obras emergenciais segundo a lei
A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) distingue três tipos de obras e reparos:
Reparos ordinários — aqueles pequenos consertos do dia a dia. Troca de torneira que pingava, lâmpada queimada, fechadura com defeito. São responsabilidade do inquilino.
Reparos extraordinários — obras estruturais ou de grande porte. Trocar o telhado, refazer instalação elétrica, consertar a fachada. Responsabilidade do locador.
Obras urgentes — as emergenciais mesmo. Aquelas que não podem esperar porque comprometem a habitabilidade ou a segurança do imóvel.
É sobre esse terceiro tipo que vamos falar.
O que a lei considera urgente
O artigo 22, inciso VII da Lei do Inquilinato diz que o locador (proprietário) é obrigado a realizar obras e reparos urgentes. Mas o que exatamente é “urgente”?
Na prática jurídica, vemos que são urgentes as situações onde:
- Há risco à segurança de pessoas (curto-circuito, vazamento de gás, estrutura comprometida)
- O imóvel fica inabitável sem o reparo (falta de água, esgoto entupido, portão que não fecha)
- O problema tende a piorar rapidamente se não for resolvido (infiltração ativa, cano rompido)
Não é urgente: a parede que precisa pintura, a pia arranhada, a maçaneta solta. Esses podem esperar.
Quem decide se é urgente ou não
Aqui mora o conflito. O inquilino acha urgente, o proprietário acha que pode esperar.
A lei coloca a responsabilidade de avaliar no locador. Mas e quando ele não responde? E quando está viajando? E quando simplesmente se recusa a agir?
O artigo 22, parágrafo 2º traz a resposta: se o locador for notificado pelo inquilino sobre a necessidade da obra urgente e não a realizar em até 10 dias, o inquilino pode fazer a obra e cobrar depois.
Isso mesmo. A lei autoriza o inquilino a agir.
Mas atenção: não é qualquer obra. Tem que ser comprovadamente urgente. E tem que seguir o procedimento.
Como fazer direito (e se proteger)
Se você é inquilino e está diante de uma emergência:
1. Notifique o proprietário imediatamente
Ligue, mande WhatsApp, e-mail — use todos os canais. Documente tudo. Tire fotos do problema. Grave áudios se precisar. O importante é comprovar que tentou avisar.
Em emergências graves (vazamento de gás, falta de água por problema estrutural), não espere resposta. Resolva e notifique depois. A segurança vem primeiro.
2. Se o proprietário não responder em 24-48h, notifique formalmente
Um e-mail ou mensagem escrita dizendo: “Conforme tentei contato nos dias X e Y, o problema Z persiste e é urgente. Caso não haja manifestação em até 10 dias, providenciarei o reparo conforme artigo 22, §2º da Lei do Inquilinato.”
3. Faça o orçamento e guarde tudo
Se for fazer a obra, pegue pelo menos dois orçamentos. Escolha o mais razoável (não o mais caro). Guarde notas fiscais, recibos, fotos do antes e depois.
4. Desconte do aluguel ou cobre depois
A lei permite que o inquilino desconte do aluguel o valor gasto com a obra urgente. Mas cuidado: se você descontar sem documentação adequada, o proprietário pode alegar inadimplência.
O caminho mais seguro: pague a obra, guarde tudo, e cobre do proprietário depois — judicialmente se necessário.
Se você é proprietário
A proteção do proprietário está em agir rápido.
Quando receber uma notificação de problema urgente:
Responda imediatamente — mesmo que seja para dizer “estou providenciando, aguardo orçamento”.
Avalie se é realmente urgente — se for, resolva. Não arrume briga por R$ 500 de encanador se o problema é real.
Autorize por escrito — se o inquilino tiver que chamar alguém às pressas, autorize por WhatsApp mesmo. Deixe claro que você assume o custo.
Combine como será o pagamento — reembolso direto ou desconto no aluguel. Formalize.
O que não funciona: ignorar o problema. Dizer que não é urgente quando claramente é. Deixar o inquilino sem resposta.
Casos que vemos na prática
Um inquilino chamou bombeiro hidráulico às 2h da manhã porque o cano do banheiro estourou e estava alagando o apartamento. Gastou R$ 800. O proprietário se recusou a pagar alegando que não autorizou.
Na Justiça, o juiz entendeu pela urgência. O proprietário pagou a obra mais honorários advocatícios. Perdeu mais tentando não pagar.
Outro caso: inquilino pediu troca completa do piso alegando que estava “deteriorado”. Fez a obra sem autorização formal. O proprietário não pagou. O juiz negou o reembolso — não era urgente.
A diferença está na natureza do problema e na documentação.
O papel do laudo de vistoria
Quando o contrato começa com um laudo de vistoria detalhado, metade desses conflitos desaparece.
Se o laudo registrou que “o cano do banheiro apresenta sinais de ferrugem e pode precisar troca em breve”, e dois meses depois ele estoura, fica difícil o proprietário alegar que não sabia.
Se o laudo registrou que “a instalação elétrica está em perfeito estado”, e o inquilino alega curto-circuito por problema antigo, a prova está contra ele.
Documentação é proteção para os dois lados.
O que fazer quando o problema acontece
Situação de emergência mesmo (falta de água, vazamento grave, curto-circuito):
- Resolva primeiro, notifique depois
- Tire fotos antes de mexer
- Chame profissional competente (não o cunhado)
- Guarde nota fiscal
- Notifique o proprietário assim que resolver
Situação urgente mas não imediata (infiltração, esgoto lento, aquecedor quebrado):
- Notifique o proprietário
- Registre a tentativa de contato
- Aguarde resposta razoável (24-48h)
- Se não houver manifestação, siga o procedimento formal
Situação não urgente (pintura, pequenos ajustes):
- Comunique ao proprietário
- Negocie
- Não faça por conta própria esperando reembolso
A proteção está na documentação
A Lei do Inquilinato protege quem documenta. Protege quem age de boa-fé. Protege quem comprova.
Se você é inquilino: guarde tudo. Cada mensagem, cada foto, cada nota. Pode parecer exagero, mas é o que garante seus direitos.
Se você é proprietário: responda sempre. Mesmo que seja “não posso agora”. Mesmo que seja “vou avaliar”. Silêncio é o pior caminho.
E se você é corretor intermediando essa relação: oriente os dois lados. Explique a lei. Incentive a comunicação. A maioria dos processos que vemos poderia ter sido evitada com uma conversa clara logo no início.
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