Já perdi um processo de R$ 8.400 por causa de um laudo mal feito. O inquilino destruiu o apartamento, eu tinha fotos, mas o juiz jogou tudo fora porque meu laudo não tinha descrição técnica adequada. Foi uma das piores semanas da minha carreira.

Desde então, estudei centenas de casos e identifiquei os erros que se repetem. A boa notícia: todos são evitáveis.

1. Fotos sem referência de tamanho

Tirar foto de uma mancha na parede não prova nada. O juiz precisa saber: é do tamanho de uma moeda ou de um prato?

Como fazer certo: Coloque um objeto de referência conhecido (caneta, cartão de crédito, fita métrica) ao lado do dano. Sempre.

Exemplo real: Corretor fotografou rachadura sem referência. Perícia judicial mediu 2cm. Laudo dele dizia “rachadura grande” — 2cm não é grande. Perdeu.

2. Descrição genérica dos ambientes

Escrever “quarto em bom estado” não serve para nada. O que é “bom estado”? Para quem?

Como fazer certo: Descreva o que você VÊ. “Piso de porcelanato bege 60x60cm sem trincas, paredes pintadas em latex branco fosco sem manchas ou descascamento, janela de alumínio com vidro temperado 1,20x1,50m funcionando normalmente.”

Sim, dá mais trabalho. Mas funciona.

3. Não fotografar o estado ATUAL das instalações

Corretor faz vistoria de entrada, fotografa tudo bonito, mas esquece de abrir torneiras, testar chuveiro, acender luzes, verificar tomadas.

Quatro meses depois: inquilino reclama que o chuveiro não funciona. Você não tem como provar que funcionava na entrada.

Como fazer certo: Teste TUDO durante a vistoria. Fotografe água saindo das torneiras, luzes acesas, fogão funcionando. Isso salva discussões futuras.

4. Ignorar áreas externas e comuns

Portão arranhado, interfone quebrado, vaga de garagem com óleo — se não está no laudo de entrada, você vai pagar na saída.

Como fazer certo: Fotografe portão, campainha, caixa de correio, vaga de garagem (o piso inteiro), jardim, muros. Tudo que o inquilino vai usar.

5. Laudo sem data, sem assinatura, sem testemunhas

Já vi laudo feito em Word, sem data no documento, sem assinatura de ninguém. Na justiça, vale zero.

Como fazer certo: Data visível em cada página, assinatura do corretor, assinatura do inquilino (ou registro formal da recusa), preferencialmente com testemunha. Se possível, assinatura digital com certificado.

6. Não registrar a recusa do inquilino em assinar

Inquilino se recusa a assinar o laudo de entrada. Corretor deixa pra lá, “depois eu resolvo”. Depois nunca chega.

Como fazer certo: Se o inquilino recusar assinar, registre isso NO PRÓPRIO LAUDO: “O inquilino [nome] recusou-se a assinar este documento em [data], na presença da testemunha [nome]”. Envie cópia por e-mail e WhatsApp com data e hora registradas.

7. Fotos escuras, tremidas ou de longe demais

Foto que não mostra nada é pior que não ter foto. Já vi laudo com imagem tão escura que nem dava pra identificar o cômodo.

Como fazer certo: Use flash ou luz natural forte. Tire múltiplas fotos do mesmo ponto (geral + detalhes). Confira na hora se a imagem ficou nítida. Seu celular tem essa tecnologia em 2026.

8. Esquecer de fotografar itens que vieram com o imóvel

Fogão, geladeira, máquina de lavar, cortinas, lustres — se estava lá na entrada, precisa estar documentado com foto E descrição do estado.

Como fazer certo: Liste cada item. Fotografe número de série quando possível. Descreva estado: “Geladeira Consul Frost Free 340L branca, modelo CRM38, com pequeno amassado na porta (foto 47), funcionando normalmente”.

9. Não refazer vistoria quando há reparo durante a locação

Proprietário autorizou pintura. Corretor não fez vistoria intermediária documentando o estado pós-pintura. Na saída, inquilino alega que manchas na parede já existiam.

Sem prova, você perde.

Como fazer certo: Qualquer reparo, reforma ou manutenção = nova vistoria parcial documentada com fotos e descrição. Sempre.

10. Usar modelos de laudo genéricos demais

Baixou modelo da internet, preencheu meia dúzia de campos, imprimiu. Laudo parece formulário de check-up médico — marca X em “bom”, “regular”, “ruim”.

Isso não documenta nada.

Como fazer certo: Laudo precisa ser NARRATIVO e TÉCNICO. Cada ambiente com descrição completa. Cada foto referenciada no texto. Se você não consegue visualizar o imóvel só lendo o laudo, ele está incompleto.

O que aprendi nesses 18 anos

Vistoria bem feita não é sobre produzir papel bonito. É sobre documentação que resiste a contestação judicial.

O juiz não conhece o imóvel. Ele só tem o que você colocou no laudo. Se sua documentação for fraca, imprecisa ou incompleta, você perde — mesmo tendo razão.

Já vi colegas perderem R$ 15 mil, R$ 20 mil em processos porque o laudo tinha 3-4 desses erros juntos. É dinheiro que sai do seu bolso ou do proprietário — e sua reputação que vai junto.

Faça certo desde o começo. Documente tudo. Seja chato, seja detalhista, seja técnico. Quando o processo chegar (e uma hora chega), você vai agradecer.

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