O depósito caução é uma das maiores fontes de conflito entre proprietários e inquilinos. Na prática jurídica, vejo dezenas de casos por ano onde a demora na devolução se transforma em ação judicial — e muitas vezes o proprietário perde não por ter razão, mas por falta de documentação adequada.

A dúvida mais comum que chega no escritório: qual o prazo para devolver o caução? A resposta não está onde a maioria procura.

O que diz a Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) não estabelece um prazo específico para devolução do depósito caução. Isso surpreende muita gente, mas é a verdade: não há um artigo dizendo “30 dias” ou “60 dias”.

O que a lei estabelece no artigo 38, parágrafo único, é que o caução serve para garantir o cumprimento das obrigações do contrato — ou seja, pode ser retido se houver danos ao imóvel, débitos de condomínio, IPTU ou contas de consumo pendentes.

Então de onde vem o prazo? Da jurisprudência e do princípio da boa-fé contratual.

O que os tribunais consideram razoável

Na ausência de prazo legal específico, os tribunais brasileiros consolidaram o entendimento de que 30 dias é o prazo razoável para devolução do caução, contados da entrega das chaves e da vistoria de saída.

Esse prazo é considerado suficiente para: - Realizar a vistoria completa do imóvel - Verificar pendências de condomínio e IPTU - Confirmar o pagamento de todas as contas de consumo - Calcular eventuais descontos por danos

Passar desse prazo sem justificativa coloca o proprietário em situação de mora — e aí começam os problemas.

Quando o proprietário pode reter o caução

O caução não é dinheiro do proprietário. É garantia. A retenção só é legítima em situações específicas:

Danos ao imóvel além do desgaste natural Aquela porta riscada pelo uso normal não conta. Mas um buraco na parede ou piso quebrado, sim. A diferença está na vistoria de entrada e saída — sem isso, fica difícil comprovar que o dano foi causado pelo inquilino.

Débitos de condomínio ou IPTU Se o inquilino deixou contas atrasadas que são de sua responsabilidade contratual, o valor pode ser descontado do caução. Mas atenção: precisa estar previsto no contrato e os boletos precisam estar em nome do inquilino ou com comprovação clara da dívida.

Contas de consumo pendentes Água, luz e gás que ficaram em aberto podem ser descontadas. Por isso muitos proprietários inteligentes só liberam o caução após a confirmação de que todas as contas foram quitadas e as ligações transferidas.

Aluguel do mês de saída Se o inquilino saiu no dia 15 e o contrato previa pagamento até o dia 30, há proporcionalidade a calcular.

Em todos esses casos, o proprietário precisa apresentar documentação comprobatória. Não basta alegar — é preciso provar.

O erro que proprietários cometem

Vejo isso acontecer toda semana: o proprietário retém o caução inteiro “só por garantia”, mesmo sem dano aparente, e vai verificando as pendências com calma. Passa 45 dias, 60 dias, e quando finalmente percebe que não havia motivo para retenção, o inquilino já entrou com ação.

O resultado? O proprietário terá que devolver o valor corrigido, possivelmente em dobro (artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor), mais custas processuais e honorários advocatícios.

A regra de ouro: se não há dano comprovado e nenhuma pendência clara, devolva o caução dentro de 30 dias. Se há dúvida sobre alguma conta que ainda não chegou, retenha apenas o valor proporcional e devolva o resto.

Como o corretor deve orientar o proprietário

Se você é corretor ou trabalha em imobiliária, esse é um ponto crítico da gestão. O proprietário confia em você para proteger o patrimônio dele — mas proteção não é paranoia. É documentação.

Oriente o proprietário a:

1. Fazer vistoria de saída imediatamente Não espere uma semana para ir no imóvel. Quanto mais tempo passa, mais difícil comprovar que o dano é recente. O ideal é fazer a vistoria com o inquilino presente ou no máximo 48 horas após a entrega das chaves.

2. Fotografar tudo Cada cômodo, cada detalhe. Se houver dano, fotografe de vários ângulos. Isso vai fazer diferença se o caso for parar na Justiça.

3. Comparar com a vistoria de entrada Sem a vistoria de entrada documentada, qualquer alegação de dano vira “sua palavra contra a minha”. Com laudo fotográfico das duas pontas, a conversa muda completamente.

4. Notificar o inquilino sobre retenções Se vai reter algum valor, comunique formalmente o inquilino em até 10 dias, discriminando o motivo e o valor de cada item. Transparência evita processo.

5. Devolver o saldo rapidamente Se descontou R$ 800 de um caução de R$ 3.000, devolva os R$ 2.200 sem demora. Não use o caução inteiro como refém de uma pequena pendência.

Caução em dinheiro vs. caução em seguro fiança

Quando o caução é em dinheiro, a devolução é direta — mas exige essa gestão atenta. Quando o inquilino optou por seguro fiança ou fiador, a dinâmica muda: não há dinheiro em mãos para devolver, e eventuais danos precisam ser cobrados diretamente da seguradora ou do fiador.

Isso pode parecer mais simples, mas na prática pode ser mais lento. Seguradoras têm seus próprios prazos e processos de análise de sinistro. O corretor precisa conhecer as regras da apólice para orientar corretamente.

O que fazer se o prazo estourou

Proprietário, se você já passou dos 30 dias e percebeu que não tinha motivo para reter, não espere o inquilino acionar advogado. Entre em contato, peça desculpas pelo atraso administrativo e faça a devolução imediatamente.

Se houver pendência real mas você demorou a documentar, junte tudo agora — orçamentos, notas fiscais, fotos — e apresente ao inquilino de forma transparente. A maioria dos conflitos se resolve com diálogo quando há boa-fé e documentação.

Se o inquilino já entrou com ação, procure um advogado especializado em direito imobiliário o quanto antes. Não tente resolver sozinho.

A proteção começa na entrada

A melhor forma de evitar disputa na saída é documentar bem a entrada. Um laudo de vistoria profissional, com fotos detalhadas de cada ambiente, é a evidência mais forte que você pode ter.

Sem isso, qualquer alegação de dano vira uma batalha de credibilidade. Com isso, você tem prova técnica que vale em qualquer processo.

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