Recebo pelo menos três ligações por semana sobre essa situação: o proprietário apareceu no imóvel alugado sem avisar, abriu a porta com a chave reserva e entrou. O inquilino se sente invadido. O proprietário diz que “o imóvel é meu, tenho direito de entrar”.

A resposta jurídica é clara: não, o proprietário não pode.

O que a Lei do Inquilinato estabelece

Quando você aluga um imóvel, está transferindo temporariamente o direito de uso e gozo daquele espaço. O artigo 22 da Lei 8.245/91 é direto nesse ponto: durante a vigência do contrato, o imóvel pertence ao uso exclusivo do inquilino.

Isso significa que o proprietário não pode simplesmente aparecer quando quiser, mesmo sendo dono do imóvel. A propriedade continua dele, mas a posse — o direito de usar e ocupar — é do inquilino.

Entrar sem autorização configura violação de domicílio, prevista no artigo 150 do Código Penal. Sim, é crime. Mesmo que o proprietário tenha a chave.

As únicas exceções permitidas

Existem apenas três situações em que o proprietário pode exigir acesso:

1. Visitas para venda do imóvel

Se o proprietário decidir vender o imóvel durante a locação, pode agendar visitas com potenciais compradores. Mas atenção: o artigo 27 da Lei do Inquilinato exige que essas visitas sejam feitas “uma vez por semana, em dia e horário a combinar”.

Na prática: o proprietário avisa com antecedência razoável (48 horas é o padrão), combina um horário que não atrapalhe a rotina do inquilino, e não pode exagerar na frequência.

2. Vistoria na saída ou durante o contrato

O proprietário pode realizar vistoria ao final do contrato para verificar o estado do imóvel. Durante o contrato, pode solicitar vistoria para avaliar a conservação — mas sempre mediante aviso prévio e com data combinada.

3. Emergências reais

Vazamento que afeta o andar de baixo, incêndio, explosão de gás — situações onde a demora pode causar dano a pessoas ou ao patrimônio. Aqui sim, o proprietário pode entrar imediatamente. Mas estamos falando de emergência real, não de “quero ver se está tudo bem”.

O que acontece quando o proprietário invade

Vi um caso em 2024 onde o proprietário entrava no apartamento alugado toda semana “para regar as plantas da varanda”. O inquilino acionou a imobiliária, que não resolveu. Acabou em ação judicial.

O juiz foi categórico: determinou que o proprietário se abstivesse de entrar, sob pena de multa diária de R$ 500. Além disso, o inquilino conseguiu:

  • Redução proporcional do aluguel pelos meses em que sofreu a invasão
  • Indenização por danos morais
  • Rescisão do contrato sem multa

Na prática jurídica, vemos muito isso acontecer. O proprietário acha que está “cuidando do patrimônio”, mas está violando um direito fundamental do inquilino.

O que o inquilino deve fazer

Primeiro passo: comunicar por escrito (e-mail, WhatsApp) que não autoriza entradas sem aviso prévio e concordância. Deixar claro que isso está garantido por lei.

Se repetir: notificar formalmente o proprietário ou a imobiliária, citando os artigos da lei e solicitando que cessem as invasões.

Se continuar: buscar orientação jurídica. Você pode pedir rescisão contratual sem multa por descumprimento grave do contrato. Em casos extremos, registrar boletim de ocorrência por violação de domicílio.

O que corretores e imobiliárias precisam saber

Se você administra locações, essa situação vai aparecer. O proprietário vai ligar dizendo “preciso entrar no meu imóvel” como se fosse óbvio.

Sua função é educar. Explique que durante a locação, o imóvel não é mais de livre acesso. Que visitas precisam ser agendadas e autorizadas. Que invasões podem gerar processos judiciais e prejuízo financeiro.

Documente tudo. Se o proprietário insistir em entrar sem autorização, registre por escrito que a imobiliária orientou contra. Isso protege sua empresa caso o inquilino acione judicialmente.

E mais importante: inclua cláusula específica no contrato de locação sobre visitas e acesso ao imóvel. Deixe explícito que o proprietário precisa agendar com 48h de antecedência, exceto em emergências.

A proteção começa na vistoria

Uma vistoria bem feita no início da locação protege tanto proprietário quanto inquilino. Se houver registro fotográfico detalhado do estado do imóvel, o proprietário não precisa “dar uma passadinha para ver como está”.

Ele tem a certeza de que, ao final do contrato, poderá comparar o estado atual com o inicial. Sem ansiedade, sem invasões, sem conflito.

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