Uma das dúvidas mais frequentes que chegam no escritório envolve o direito do proprietário de visitar o imóvel durante a locação. De um lado, o dono quer fiscalizar seu patrimônio. Do outro, o inquilino tem direito à privacidade e ao uso exclusivo do imóvel que alugou.

A confusão acontece porque muitos acreditam que, por ser dono, podem entrar no imóvel quando quiserem. Não é assim que funciona.

O que a Lei do Inquilinato estabelece

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) trata dessa questão no artigo 23, inciso V. O proprietário tem direito de vistoriar o imóvel, mas apenas em situações específicas:

  • Para verificar o estado de conservação — garantir que o inquilino está mantendo o imóvel adequadamente
  • Em caso de venda do imóvel — para mostrar a potenciais compradores
  • Próximo ao fim do contrato — para verificar as condições de devolução

Em todos esses casos, a lei exige que o proprietário avise com antecedência e agende um horário que não cause transtorno excessivo ao inquilino.

Na prática, como funciona

O aviso prévio não tem prazo mínimo definido na lei, mas a jurisprudência considera razoável entre 24 e 48 horas de antecedência. Aparecer sem avisar ou exigir entrada imediata configura violação do direito à privacidade.

O horário também precisa ser compatível com a rotina normal. Visitas devem acontecer durante o dia, em dias úteis, salvo acordo expresso entre as partes.

Exemplo prático: Maria alugou um apartamento e o proprietário apareceu às 7h da manhã de sábado, sem avisar, dizendo que queria “dar uma olhada nas torneiras”. Maria não precisa permitir a entrada. O proprietário violou a regra de aviso prévio e escolheu horário abusivo.

Quando o proprietário NÃO pode visitar

Durante a vigência normal do contrato, sem motivo justificado, o proprietário não tem direito de fazer visitas periódicas “para ver como está”.

Se o contrato tem prazo de 30 meses e ainda faltam 20 meses para o término, o proprietário não pode exigir vistoria mensal ou trimestral. O imóvel está sob uso exclusivo do inquilino.

Situação comum: Proprietário quer mostrar o imóvel para potenciais compradores quando ainda faltam 8 meses para o fim do contrato. Ele tem esse direito, desde que avise com antecedência e não abuse da frequência. Uma visita por semana pode ser considerada abusiva — uma ou duas por mês é o razoável.

E se o inquilino recusar a visita?

Se a visita atende aos critérios legais (motivo justificado, aviso prévio, horário razoável) e o inquilino recusa sistematicamente, ele está em descumprimento contratual.

O proprietário pode notificar formalmente o inquilino e, persistindo a recusa, buscar medidas judiciais. Na prática, isso raramente é necessário — a maioria dos conflitos se resolve com diálogo e agendamento adequado.

Mas atenção: se o proprietário está usando o “direito de vistoria” como desculpa para pressionar o inquilino a sair ou para fazer visitas excessivas, ele está abusando do direito. Isso pode até gerar indenização por dano moral.

Vistoria de entrada e saída — casos especiais

A vistoria de entrada acontece antes da assinatura do contrato. Nesse momento, o imóvel ainda não está sob uso exclusivo do inquilino, então não há restrição.

Já a vistoria de saída ocorre quando o inquilino está desocupando. O proprietário tem direito de acompanhar, mas precisa respeitar o prazo de desocupação acordado. Não pode exigir acesso enquanto o inquilino ainda está morando e removendo seus pertences.

Caso típico: Contrato termina dia 30. Inquilino combinou de entregar as chaves às 18h. Proprietário aparece às 8h dizendo que quer “já ir conferindo”. O inquilino ainda está no prazo dele — a vistoria de saída acontece quando ele efetivamente entregar o imóvel.

Como documentar corretamente as vistorias

Sempre que o proprietário visitar o imóvel durante a locação, é recomendável documentar:

  • Data e horário da visita
  • Finalidade (venda, verificação de conservação, etc.)
  • Estado geral do imóvel
  • Registro fotográfico, se necessário
  • Presença de testemunhas ou do corretor

Essa documentação protege ambas as partes. Se o proprietário alega que o inquilino está destruindo o imóvel, precisa ter evidências. Se o inquilino diz que não foi avisado, precisa ter prova da comunicação.

O papel do corretor e da imobiliária

Quando há intermediação profissional, o corretor funciona como ponte entre proprietário e inquilino. É papel dele:

  • Explicar os direitos de ambas as partes
  • Agendar visitas com antecedência adequada
  • Acompanhar as vistorias
  • Documentar tudo corretamente
  • Evitar conflitos por falta de comunicação

Imobiliárias que gerenciam a locação costumam incluir no contrato cláusulas específicas sobre periodicidade e condições de vistoria. Essas cláusulas precisam respeitar a lei — não podem criar obrigações abusivas para o inquilino.

Proteção começa no contrato

Muitos conflitos sobre visitas nascem de contratos mal redigidos. Cláusulas vagas como “o proprietário pode visitar quando necessário” geram interpretação dúbia.

O ideal é que o contrato especifique:

  • Situações em que visitas são permitidas
  • Prazo de aviso prévio (ex: mínimo 48h)
  • Horários aceitáveis
  • Frequência máxima em caso de venda

Contratos bem redigidos previnem 90% dos problemas.

Quando procurar orientação jurídica

Busque um advogado se:

  • O proprietário invade o imóvel sem autorização
  • As visitas são excessivamente frequentes e perturbam a rotina
  • Há ameaças ou pressão para desocupação
  • O inquilino recusa visitas justificadas sistematicamente
  • Houve dano ao imóvel e há divergência sobre responsabilidade

A maioria dos casos se resolve com notificação extrajudicial, mas situações extremas podem exigir ação judicial.

Tecnologia ajuda na documentação

Ferramentas modernas facilitam o registro de vistorias e protegem juridicamente ambas as partes. Com laudos fotográficos detalhados no início e no fim da locação, fica muito mais fácil comparar o estado do imóvel e identificar responsabilidades.

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