A dúvida sobre quem paga pela vistoria do imóvel aparece em praticamente toda locação. Proprietário acha que é responsabilidade do inquilino. Inquilino acredita que o dono do imóvel deveria arcar com o custo. Corretor fica no meio tentando explicar. E no final, muita gente simplesmente não faz a vistoria para evitar o atrito.

O resultado? Processos judiciais que poderiam ter sido evitados com um laudo de R$ 150.

O que a Lei do Inquilinato determina

A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, não estabelece uma regra específica sobre quem deve pagar pela vistoria. O artigo 22, em seu parágrafo único, apenas menciona que o locatário é obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

A lei exige a devolução no mesmo estado, mas não define quem paga pela documentação que comprova esse estado inicial.

Isso significa que a responsabilidade pelo pagamento é uma questão contratual, não legal. Ou seja: deve ser definida entre as partes no momento da negociação e constar expressamente no contrato de locação.

Como funciona na prática em 2026

Na maioria das locações residenciais em 2026, observo três cenários principais:

Cenário 1 — Locador paga a vistoria de entrada

O proprietário arca com o custo da vistoria inicial porque entende que está documentando o patrimônio dele. Afinal, é interesse do locador ter um registro detalhado do estado do imóvel antes de entregar as chaves. Esse é o cenário mais comum em imobiliárias que trabalham com gestão profissional.

Cenário 2 — Locatário paga ambas as vistorias

Alguns contratos estabelecem que o inquilino paga tanto a vistoria de entrada quanto a de saída. O argumento é que a vistoria protege ambas as partes, então quem está ocupando o imóvel assume o custo. É comum em locações diretas (sem imobiliária) e em mercados com alta demanda, onde o proprietário tem mais poder de negociação.

Cenário 3 — Cada um paga a sua

Locador paga a vistoria de entrada, locatário paga a de saída. Essa divisão tem uma lógica: cada parte documenta o momento em que assume ou devolve a responsabilidade sobre o imóvel.

O que protege juridicamente

Independente de quem paga, o que importa é que a vistoria seja feita. Vejo muitos casos onde as partes brigam tanto sobre quem vai pagar R$ 150 que acabam não fazendo nenhuma vistoria. Meses depois, estão no meu escritório com uma disputa de R$ 15.000 em danos que ninguém consegue provar.

Exemplo real: Recebi um caso onde o inquilino devolveu o imóvel e o proprietário alegou que faltavam dois splits de ar-condicionado. Não havia vistoria de entrada. O inquilino jurou que os aparelhos nunca existiram. Proprietário jurou que sim. Sem documentação fotográfica, virou a palavra de um contra o outro. O processo durou 2 anos.

Com um laudo de vistoria de entrada custando menos que uma pizza grande, aquilo não teria acontecido.

O que deve constar no contrato

Para evitar conflitos, o contrato de locação deve especificar claramente:

  • Quem pagará pela vistoria de entrada
  • Quem pagará pela vistoria de saída
  • Prazo para realização de cada vistoria
  • O que acontece se uma das partes se recusar a fazer a vistoria

Cláusula sugerida:

“A vistoria de entrada será realizada antes da entrega das chaves e custeada pelo LOCADOR. A vistoria de saída será realizada no momento da devolução do imóvel e custeada pelo LOCATÁRIO. Ambas as vistorias terão validade jurídica e servirão como prova do estado de conservação do imóvel.”

Se o contrato não disser nada sobre isso, tecnicamente ambas as partes podem se recusar a pagar. E aí voltamos ao problema: ninguém faz a vistoria e todos ficam vulneráveis.

A vistoria como proteção para ambos os lados

Proprietários costumam ver a vistoria como proteção contra inquilinos que destroem o imóvel. Inquilinos veem como proteção contra proprietários que inventam danos que nunca existiram. Ambos estão certos.

A vistoria documenta a verdade. E a verdade protege quem está agindo corretamente.

Para o locador: A vistoria de entrada prova que você entregou o imóvel em perfeito estado. Se o inquilino devolver com danos, você tem como cobrar os reparos sem depender da memória de ninguém.

Para o locatário: A vistoria de saída prova que você devolveu o imóvel nas mesmas condições (descontado o desgaste natural). Se o proprietário tentar cobrar danos inexistentes, você tem documentação para se defender.

Quando a vistoria se torna obrigatória

Embora a lei não exija a vistoria, ela se torna praticamente obrigatória se você pretende ter segurança jurídica. Juízes em ações de cobrança de danos sempre pedem o laudo de vistoria. Sem ele, a decisão fica subjetiva e pode ir para qualquer lado.

Em 2026, com a facilidade de fazer vistorias digitais com inteligência artificial em minutos, não fazer vistoria é simplesmente negligência profissional. Não é mais questão de custo ou tempo — é questão de responsabilidade.

Como corretores devem orientar

Se você é corretor ou trabalha em imobiliária, sua função é educar ambas as partes sobre a importância da vistoria. Não deixe que uma discussão sobre R$ 150 comprometa uma locação inteira.

Minha recomendação: sempre sugira que o locador pague a vistoria de entrada. É o patrimônio dele que está sendo documentado, e essa atitude demonstra profissionalismo. Facilita a negociação e mostra que o proprietário se preocupa com transparência.

Para a vistoria de saída, é razoável que o locatário pague, já que está documentando a devolução correta do imóvel. Mas o importante é deixar isso claro desde o início — nunca deixe para decidir na hora da saída.

O custo real de não fazer vistoria

Uma vistoria profissional custa entre R$ 100 e R$ 300 dependendo do tamanho do imóvel. Uma ação judicial para discutir danos ao imóvel custa, em média, R$ 8.000 em honorários advocatícios, sem contar o tempo perdido e o desgaste emocional.

Faça as contas. A vistoria não é um custo — é um investimento em segurança jurídica.

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