Todo ano, na data de aniversário do contrato, chega a mesma dúvida: quanto posso reajustar o aluguel? A resposta está no contrato, mas muita gente não sabe interpretar a cláusula de reajuste — e isso gera conflito.
A Lei do Inquilinato é clara nesse ponto: o reajuste anual só pode acontecer se estiver previsto no contrato. Não existe reajuste automático. Se o contrato não mencionou índice e periodicidade, o valor do aluguel permanece inalterado durante toda a vigência.
O que a lei permite
O artigo 19 da Lei 8.245/91 estabelece que o aluguel só pode ser reajustado após 12 meses de vigência do contrato. Antes disso, qualquer tentativa de aumento é ilegal — mesmo que a inflação tenha disparado.
O índice de reajuste precisa estar especificado no contrato. Os mais comuns são:
- IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado)
- IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
- INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor)
Qualquer índice oficial pode ser usado, desde que acordado entre as partes. O que não pode é deixar o contrato sem definir qual será aplicado.
Como calcular o reajuste
Suponha um aluguel de R$ 2.000,00 com reajuste anual pelo IPCA. O contrato foi assinado em março de 2025. Em março de 2026, o IPCA acumulado dos últimos 12 meses foi de 4,5%.
Cálculo: R$ 2.000,00 × 1,045 = R$ 2.090,00
O novo valor passa a ser R$ 2.090,00 a partir de abril de 2026. Simples assim.
O índice usado é sempre o acumulado dos 12 meses anteriores ao mês do reajuste. A maioria das imobiliárias usa calculadoras online da Fundação Getúlio Vargas ou do IBGE para evitar erro.
O que acontece quando o índice está negativo
Em alguns períodos, índices como o IGP-M podem ficar negativos. Isso significa deflação. Na prática jurídica, vemos muito proprietário resistir em baixar o aluguel, mas a lei não faz distinção.
Se o contrato prevê reajuste pelo índice X, e o índice fechou em -2%, o aluguel deve ser reduzido em 2%. Não existe escolha.
Proprietário que se recusa a aplicar o índice negativo pode ser acionado judicialmente pelo inquilino — e vai perder. A cláusula contratual vale nos dois sentidos.
Cláusula de reajuste mal redigida
Um erro comum que chega no escritório: contrato que diz “reajuste anual conforme a inflação”. Qual inflação? IPCA? IGP-M? IPC?
Sem especificar o índice exato, a cláusula pode ser considerada nula. E se for nula, não há reajuste.
Outro problema: contratos que preveem “reajuste pelo índice vigente no momento do reajuste”. Isso abre margem para interpretação e conflito. O correto é nomear o índice específico.
Reajuste fora do prazo
Se o proprietário deixou passar a data do reajuste e não cobrou o valor atualizado, pode aplicar retroativo?
Depende. A Lei do Inquilinato não proíbe, mas a jurisprudência costuma entender que o proprietário renunciou tacitamente ao direito daquele período se ficou meses sem cobrar.
Na prática: se passou mais de 6 meses sem aplicar o reajuste, fica difícil cobrar retroativo. O proprietário pode aplicar o próximo reajuste na data correta do ano seguinte, mas dificilmente conseguirá recuperar o período perdido.
Como notificar o inquilino sobre o reajuste
A proteção começa antes do contrato. O ideal é que a imobiliária ou proprietário notifique o inquilino com antecedência mínima de 30 dias sobre o novo valor.
A notificação deve incluir: - Data do reajuste - Índice utilizado - Percentual aplicado - Valor anterior e valor reajustado - Cópia da tabela oficial do índice (FGV ou IBGE)
Sem documentação, fica difícil provar que o inquilino foi avisado corretamente — principalmente se ele alegar que não sabia do novo valor.
Reajuste em contratos de curta duração
Contratos de temporada (até 90 dias) ou contratos com prazo inferior a 12 meses geralmente não preveem reajuste. O valor fica fixo do início ao fim.
Mas atenção: se um contrato de 12 meses é renovado por mais 12, o reajuste da renovação deve ser calculado sobre os 12 meses da primeira vigência. Não se “reseta” o índice.
IGP-M disparado — e agora?
Em 2021, o IGP-M chegou a 30% em 12 meses. Muitos inquilinos entraram na Justiça alegando onerosidade excessiva. Alguns conseguiram liminar para aplicar índice alternativo.
Mas a regra geral prevalece: o índice pactuado deve ser respeitado. Se o contrato diz IGP-M, é IGP-M — mesmo que o percentual seja alto.
Proprietários e inquilinos podem negociar uma mudança de índice por aditivo contratual. Mas sem acordo, vale o que está escrito.
Diferença entre reajuste e revisão de aluguel
Reajuste é automático, previsto em contrato, baseado em índice. Acontece todo ano na data de aniversário.
Revisão é outra coisa. Acontece quando o valor de mercado do imóvel mudou significativamente (reforma, valorização da região, etc). A revisão só pode ser pedida após 3 anos de contrato (artigo 19, parágrafo único da Lei 8.245/91).
Muita gente confunde os dois. Reajuste é direto. Revisão precisa de acordo ou ação judicial.
O que fazer quando o inquilino não aceita o reajuste
Se o inquilino continuar pagando o valor antigo após a data do reajuste, o proprietário tem três opções:
- Aceitar o valor antigo e aplicar o próximo reajuste normalmente
- Notificar formalmente sobre o débito da diferença
- Considerar inadimplência parcial e tomar medidas contratuais
A opção 3 é arriscada. Na prática jurídica, juízes costumam ser mais brandos com inquilinos que pagam “algum valor” — mesmo que defasado. O despejo por inadimplência de diferença de reajuste é mais difícil de conseguir do que por falta total de pagamento.
O caminho mais seguro é a notificação formal, cobrança da diferença acumulada e, se necessário, ação de cobrança. Não ação de despejo.
Checklist para aplicar o reajuste sem erro
- Confirme a data exata do aniversário do contrato
- Identifique qual índice está previsto na cláusula
- Busque o índice acumulado dos últimos 12 meses no site oficial (FGV ou IBGE)
- Calcule o novo valor com precisão
- Notifique o inquilino com 30 dias de antecedência
- Anexe a tabela oficial do índice
- Guarde comprovante da notificação
- Emita os novos boletos com o valor atualizado
Parece burocrático, mas é o que protege juridicamente em caso de conflito.
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