Todo mês a mesma conversa: proprietário quer aumentar o aluguel, inquilino acha abusivo, corretor fica no meio tentando explicar o que pode e o que não pode. Vamos direto ao ponto: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece regras específicas sobre revisão de aluguel, e conhecê-las evita dor de cabeça pra todo mundo.

A diferença entre reajuste e revisão

Primeiro, precisamos separar dois conceitos que muita gente confunde:

Reajuste é a correção automática pela inflação, prevista em contrato. Se o contrato diz que o aluguel será reajustado anualmente pelo IGP-M, por exemplo, isso acontece automaticamente na data estabelecida. Não precisa concordância do inquilino — está no contrato que ele assinou.

Revisão é diferente. É quando uma das partes acredita que o valor atual do aluguel está defasado em relação ao mercado e quer negociar um novo valor. Aqui, não basta estar no contrato — a lei estabelece regras específicas.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre revisão

O artigo 19 da Lei 8.245/91 é direto: em contratos de locação residencial por prazo determinado (aqueles de 30 meses, por exemplo), o valor do aluguel não pode ser revisto durante a vigência do contrato, salvo se houver acordo entre as partes.

Leia de novo: não pode ser revisto. Mesmo que o mercado tenha subido 50%, mesmo que o imóvel ao lado esteja alugando por muito mais, o proprietário não pode simplesmente aumentar o valor acima do reajuste contratual durante o prazo determinado.

A exceção: se proprietário e inquilino concordarem voluntariamente em revisar o valor. Mas o inquilino não é obrigado a aceitar.

Quando a revisão é possível

Existem três situações onde a revisão do aluguel pode acontecer:

1. Após o prazo determinado inicial

Se o contrato era de 30 meses e virou indeterminado (por renovação tácita ou acordo), aí sim é possível pedir revisão. O artigo 68 da lei permite ação revisional após três anos de vigência do contrato ou do último acordo de revisão.

Exemplo prático: contrato assinado em janeiro de 2023, prazo até junho de 2025. Inquilino ficou no imóvel e o contrato virou indeterminado. Em janeiro de 2026, o proprietário pode propor revisão baseada nos valores de mercado.

2. Em contratos por prazo indeterminado

Se o contrato já nasceu sem prazo fixo (situação menos comum), a revisão pode ser solicitada a qualquer momento, desde que baseada em valorização real do imóvel ou do mercado. Na prática jurídica, vemos juízes exigindo comprovação robusta dessa valorização — não adianta dizer que “está tudo mais caro”.

3. Por acordo voluntário das partes

Proprietário e inquilino podem, a qualquer momento, sentar e negociar um novo valor. Isso precisa ser formalizado por escrito, de preferência em aditivo contratual. Muitos conflitos surgem de “acordos verbais” que depois ninguém consegue provar.

Como comprovar a necessidade de revisão

Se o caso for parar na Justiça (ação revisional), o proprietário precisa apresentar provas concretas:

  • Laudos de avaliação do imóvel
  • Pesquisa de valores de mercado na região
  • Comprovação de melhorias no imóvel ou na região
  • Dados de valorização imobiliária

Na prática jurídica, vemos muito proprietário perder ação revisional por falta de documentação adequada. “O aluguel está defasado” não é argumento jurídico suficiente.

O que o inquilino pode fazer

O inquilino que recebe proposta de revisão durante o prazo determinado do contrato pode simplesmente recusar. A lei está do lado dele.

Se a revisão for proposta após o prazo (quando permitida), ele pode:

  • Aceitar o novo valor negociado
  • Contra-propor outro valor
  • Apresentar sua própria pesquisa de mercado
  • Aguardar ação judicial, se o proprietário entrar com pedido

Cuidado com as cláusulas contratuais

Alguns contratos tentam prever revisões periódicas além do reajuste inflacionário. Cláusulas do tipo “a cada dois anos haverá revisão baseada no mercado” precisam ser muito bem redigidas.

Se a cláusula apenas diz que “poderá haver revisão”, isso não cria obrigação — é facultativo. Se diz que “haverá revisão obrigatória”, pode ser questionada judicialmente se o valor proposto for abusivo.

A proteção começa na vistoria

Aqui está um ponto que muitos corretores só descobrem tarde demais: uma vistoria bem documentada no início da locação protege não só contra danos, mas também facilita discussões futuras sobre valor.

Quando você tem registro fotográfico detalhado do estado inicial do imóvel, fica mais fácil comprovar (ou contestar) investimentos que justifiquem revisão. “Instalei ar-condicionado novo” tem muito mais peso se você consegue provar que antes não havia.

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