Recebo essa dúvida toda semana no escritório: proprietário quer saber qual garantia pedir, inquilino quer saber qual ofertar, corretor quer fechar o negócio sem complicação. A resposta curta? Depende do perfil de cada parte. A resposta completa está neste artigo.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre garantias

O artigo 37 da Lei 8.245/91 permite que locador e inquilino escolham livremente entre as modalidades de garantia. Não existe hierarquia legal — seguro fiança não é melhor que fiador, nem vice-versa. O que existe são características diferentes que favorecem situações diferentes.

A lei também proíbe a cumulação de garantias — você não pode exigir fiador e seguro fiança ao mesmo tempo, por exemplo. Escolha uma.

Fiador: a garantia tradicional

O fiador é uma pessoa física que se compromete a pagar se o inquilino não pagar. Precisa ter renda comprovada e, preferencialmente, imóvel próprio.

Vantagens do fiador: - Sem custo direto para o inquilino (não paga mensalidade) - Aceito por praticamente todas as imobiliárias - Relação pessoal pode trazer mais segurança emocional ao proprietário

Desvantagens do fiador: - Difícil encontrar quem aceite ser fiador em 2026 (principalmente após mudanças na interpretação judicial) - Processo burocrático de análise (documentos do fiador, certidões, escritura do imóvel) - Risco jurídico para o fiador aumentou — penhora de imóvel próprio tem sido mantida pelos tribunais - Se o fiador morrer ou perder patrimônio durante o contrato, a garantia desaparece

Quando o fiador faz sentido: - Inquilino tem familiar ou amigo próximo disposto a assinar - Aluguel não é muito alto (até R$ 3.000) - Locação entre pessoas que já se conhecem e confiam

Seguro fiança: a proteção institucional

O seguro fiança é uma apólice contratada pelo inquilino junto a uma seguradora. Se o inquilino não pagar, a seguradora indeniza o proprietário.

Vantagens do seguro fiança: - Aprovação rápida (análise automatizada em 24-48h) - Não precisa envolver terceiros (sem constrangimento de pedir fiador) - Cobertura inclui aluguel, IPTU, condomínio e até danos ao imóvel em algumas apólices - Se o inquilino sair, o seguro permanece válido até o fim da vigência

Desvantagens do seguro fiança: - Custo mensal para o inquilino (geralmente 1% a 2% do valor do aluguel + encargos) - Algumas seguradoras têm análise de crédito rigorosa - Franquia em caso de sinistro (proprietário pode ter que arcar com parte do prejuízo) - Burocracia para acionar: precisa documentar inadimplência, notificar, aguardar prazos

Quando o seguro fiança faz sentido: - Inquilino não tem fiador disponível - Aluguel acima de R$ 3.000 (custo do seguro fica proporcionalmente menor) - Imóvel comercial ou residencial de alto padrão - Proprietário quer blindagem contra múltiplos riscos (não só inadimplência)

Depósito caução: dinheiro na mão

O inquilino deposita o equivalente a 3 meses de aluguel (no máximo, por lei) em uma conta vinculada. Se houver inadimplência ou dano, o proprietário usa esse dinheiro.

Vantagens do depósito caução: - Liquidez imediata para o proprietário em caso de problema - Sem análise de crédito ou burocracia - Inquilino não paga mensalidade (só imobiliza o capital)

Desvantagens do depósito caução: - Poucos inquilinos têm 3 aluguéis disponíveis em dinheiro - Rendimento da caução pertence ao inquilino (precisa ser aplicado em poupança ou equivalente) - Cobertura limitada — se o prejuízo for maior que 3 aluguéis, proprietário fica descoberto - Disputa comum na devolução (proprietário quer reter, inquilino quer receber de volta)

Quando o depósito caução faz sentido: - Inquilino tem capital disponível mas não quer fiador nem pagar seguro mensal - Locação temporada ou curta (até 12 meses) - Imóvel mobiliado onde o risco de dano é maior - Negociação direta entre proprietário e inquilino (sem imobiliária)

Como decidir na prática

Quando atendo proprietários, faço três perguntas:

  1. Qual o perfil do inquilino? Jovem sem histórico de crédito pede seguro fiança. Pessoa mais velha com rede de contatos pode ter fiador.

  2. Qual o valor do aluguel? Acima de R$ 3.000, seguro fiança compensa. Abaixo disso, fiador pode ser mais fácil de conseguir.

  3. Quanto risco você quer assumir? Depósito caução limita a cobertura a 3 meses. Seguro fiança pode cobrir até 30 meses em algumas apólices.

Quando atendo corretores, a orientação é: ofereça as três opções ao inquilino. Deixe ele escolher a que se encaixa melhor na situação financeira dele. Isso acelera o fechamento.

O erro que vejo com frequência

Proprietário exige fiador com imóvel próprio e quer que o fiador more na mesma cidade. Em 2026, isso elimina 80% dos potenciais inquilinos. Resultado: imóvel fica vazio por meses, perde-se aluguel, e no fim aceita-se seguro fiança de qualquer forma.

Seja flexível desde o início. Analise o perfil, não a preferência pessoal.

Cuidado com garantias informais

Vejo muito proprietário aceitar “garantia” verbal ou transferência de valores sem formalização. Isso não vale nada juridicamente. Se for usar depósito caução, formalize em contrato, especifique a conta onde será aplicado, e documente tudo.

Se for seguro fiança, exija a apólice original antes de entregar as chaves. Confirme diretamente com a seguradora que a apólice está ativa.

E se o inquilino não tem nenhuma das três?

Aí temos um problema. Sem garantia locatícia, o proprietário assume risco enorme. Alguns proprietários topam mediante aluguel adiantado (primeiro mês + caução de 1 mês), mas isso é exceção.

Na prática jurídica, vemos muito proprietário que “confia” e dispensa garantia — e 40% desses casos acabam em despejo por falta de pagamento. Não recomendo.

A importância da vistoria independente da garantia

Aqui vai o ponto que muita gente ignora: a garantia locatícia protege contra inadimplência, mas não substitui a vistoria de entrada e saída.

Já atendi caso onde proprietário tinha seguro fiança, inquilino pagou tudo em dia, devolveu o imóvel com danos — e a seguradora não cobriu porque o contrato de seguro só cobria inadimplência, não danos. E não tinha vistoria de entrada documentada para comprovar que o dano foi causado pelo inquilino.

Garantia locatícia e vistoria andam juntas. Uma não substitui a outra.

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