Semana passada recebi ligação de um corretor desesperado. A cobertura que ele intermediou há 6 meses estava com infiltração severa no apartamento de baixo. O proprietário cobrava R$ 45 mil de reparos. O problema? A vistoria de entrada não registrou o estado da impermeabilização do terraço.

Cobertura não é apartamento comum. Terraço, área descoberta, churrasqueira exposta às intempéries — tudo isso exige cuidado dobrado na vistoria. Um detalhe esquecido vira processo.

Impermeabilização: o ponto mais crítico

Em 18 anos de mercado, posso garantir: 80% dos problemas em coberturas vêm de impermeabilização deficiente. E o pior é que muitos defeitos não aparecem na vistoria de entrada porque só se manifestam depois das primeiras chuvas fortes.

O que você DEVE registrar:

  • Ralos e saídas de água: Tire foto de cada ralo do terraço. Verifique se há obstrução, se a água escoa livremente. Jogue água com balde e observe o escoamento.

  • Juntas de dilatação: Aquelas fendas no piso não são defeito — são necessárias. Mas registre o estado delas. Estão limpas? Há vegetação crescendo? O material de vedação está íntegro?

  • Pontos de emenda: Onde o piso do terraço encontra as paredes, onde há mudança de nível. Esses pontos são críticos. Fotografe de perto.

  • Teste visual de poças: Depois de chover (ou depois de jogar água), veja se formam poças que não escoam. Poça parada = problema futuro de infiltração.

Registre no laudo assim:

“Ralo da área de churrasqueira com escoamento normal após teste com 10 litros de água. Junta de dilatação entre piso e parede lateral esquerda apresenta pequena abertura (ver foto 47). Não há sinais visíveis de infiltração no teto do andar inferior (verificado com proprietário do apt. 1401).”

Esse nível de detalhe salva a sua pele.

Revestimentos e pisos externos

Piso de terraço sofre. Sol, chuva, vento, variação térmica — tudo ao mesmo tempo. Um azulejo que parece perfeito hoje pode estar solto por baixo.

Checklist de inspeção:

  • Percorra todo o piso batendo levemente com cabo de vassoura ou bastão. Azulejo oco faz som diferente — registre a localização exata.

  • Procure por eflorescências (aquelas manchas brancas que parecem mofo). Indicam umidade ascendente.

  • Verifique o caimento do piso. A água deve sempre escoar para os ralos, nunca para dentro do imóvel.

  • Fotografe todas as trincas, mesmo as pequenas. Em 2026, com as mudanças climáticas trazendo chuvas mais intensas, o que é pequena fissura hoje pode ser buraco amanhã.

  • Deck de madeira: verifique apodrecimento, parafusos expostos, tábuas soltas. Tire foto da parte de baixo se possível.

Já peguei caso de deck inteiro que precisou ser trocado porque o laudo de entrada não registrou que metade dos parafusos estava enferrujada.

Estruturas fixas e instalações

Churrasqueira, pergolado, cobertura retrátil, sistema de som externo — tudo isso vai pro laudo.

Churrasqueira:

  • Estado da alvenaria e revestimento
  • Funcionamento da chaminé (se há tiragem adequada)
  • Torneiras e pontos de água
  • Bancada e armários (se houver)
  • Grelhas, espetos, utensílios que fazem parte do imóvel

Pergolados e coberturas:

  • Estrutura de madeira: sinais de cupim, apodrecimento, pintura descascada
  • Estrutura metálica: ferrugem, parafusos soltos
  • Lona ou tecido: rasgos, manchas, sistema de abertura/fechamento
  • Fixação nas paredes: verifique se há infiltração nos pontos de ancoragem

Instalações elétricas e hidráulicas externas:

Esse ponto muita gente esquece. Tomadas externas, iluminação de LED no piso, torneiras de jardim, sistema de irrigação — tudo precisa estar no laudo.

Registre se está funcionando. Ligue cada ponto de luz. Abra cada torneira. Parece óbvio, mas já vi inquilino devolver cobertura com metade das luminárias queimadas alegando que “já estavam assim”.

Vegetação e jardineiras

Se a cobertura tem jardim ou jardineiras integradas, você precisa documentar com cuidado.

O que registrar:

  • Espécies de plantas (pelo menos as principais)
  • Estado geral da vegetação (saudável, com pragas, precisando poda)
  • Sistema de irrigação (manual ou automático, funcionando ou não)
  • Estado das jardineiras (trincas, impermeabilização, drenagem)

Atenção especial: Raízes de árvores podem comprometer impermeabilização. Se tem árvore ou palmeira em vaso grande, verifique se há sinais de raízes escapando pelo fundo.

Coloque no laudo:

“03 palmeiras ráfia em vasos de fibra de vidro (80cm diâmetro) na lateral direita do terraço. Vegetação em bom estado geral. Sistema de irrigação por gotejamento funcionando. Não há sinais de vazamento nas jardineiras.”

Guarda-corpo e proteções

Item de segurança e responsabilidade civil. Qualquer problema aqui pode virar tragédia.

Inspeção obrigatória:

  • Altura do guarda-corpo (mínimo 110cm conforme NBR)
  • Espaçamento entre elementos verticais (máximo 11cm para impedir passagem de criança)
  • Fixação na laje (procure sinais de movimento ou ferrugem na base)
  • Vidros: verifique se são temperados/laminados, procure trincas ou lascas
  • Corrimão: fixação, acabamento, pontas expostas

Se o guarda-corpo balança ao ser empurrado, REGISTRE. Se há ferrugem na base dos montantes, REGISTRE. Se falta qualquer elemento de segurança, REGISTRE E NOTIFIQUE O PROPRIETÁRIO POR ESCRITO.

Isso não é frescura. É responsabilidade profissional.

Vista e entorno

Parece estranho, mas o laudo deve registrar elementos do entorno que podem afetar o uso do imóvel.

Documente:

  • Obras em andamento em prédios vizinhos (poeira, barulho, privacidade comprometida)
  • Antenas e equipamentos no próprio terraço ou terraços vizinhos
  • Árvores altas que podem causar sujeira ou pragas
  • Fontes de ruído (bares, casas noturnas, vias de tráfego intenso)

Tive caso de locatário que queria rescindir contrato porque “a vista não era a prometida”. O corretor não tinha registrado que havia construção de prédio em frente bloqueando 60% da vista para o mar.

Uma frase simples no laudo resolve:

“Vista frontal parcialmente obstruída por edifício em construção na Rua X (aproximadamente 70% da obra concluída em 09/06/2026).”

Mobiliário e equipamentos externos

Se a cobertura vem com móveis de área externa, cada item vai pro laudo com foto.

Liste tudo:

  • Conjunto de mesa e cadeiras (material, quantidade, estado)
  • Espreguiçadeiras
  • Sofás e poltronas externas
  • Guarda-sóis e ombrelones (funcionamento do mecanismo)
  • Churrasqueira elétrica ou a gás portátil
  • Caixas de som
  • Luminárias móveis

Estado de conservação: novo, usado em bom estado, usado com desgaste, danificado. Seja específico.

Áreas técnicas e reservatórios

Muitas coberturas têm área técnica com reservatório de água, casa de máquinas do ar condicionado, placas solares.

Verifique:

  • Acesso à área técnica (portão, porta, cadeado funcionando)
  • Estado do reservatório (limpeza, tampa, boia, registro)
  • Máquinas condensadoras (sinais de vazamento, ferrugem, ruído anormal)
  • Painéis solares (trincas, fixação, cabeamento exposto)
  • Equipamentos compartilhados do prédio (se houver)

Mesmo que não seja responsabilidade do locatário, registre o estado inicial. Protege todo mundo.

Documentação fotográfica específica

Tire NO MÍNIMO:

  • 04 fotos gerais do terraço (uma de cada ângulo)
  • 02 fotos de cada ralo e saída de água
  • Foto de cada junta de dilatação
  • Foto de cada ponto de infiltração ou suspeita de infiltração
  • Fotos aproximadas de trincas, azulejos soltos, sinais de umidade
  • Foto do guarda-corpo (vista geral e detalhes da fixação)
  • Foto de cada mobília e equipamento
  • Fotos da vista do terraço (4 direções)

Uma cobertura padrão precisa de 80 a 120 fotos só da área externa. Parece muito? É o necessário.

Lista final: checklist de vistoria de cobertura

Impermeabilização e drenagem: - [ ] Todos os ralos fotografados e testados - [ ] Juntas de dilatação verificadas - [ ] Teste de poças realizado - [ ] Verificação de infiltração no andar inferior

Pisos e revestimentos: - [ ] Teste de oco em todo o piso - [ ] Registro de trincas e eflorescências - [ ] Caimento verificado - [ ] Deck/piso de madeira inspecionado

Estruturas e instalações: - [ ] Churrasqueira e bancada verificadas - [ ] Pergolados e coberturas inspecionados - [ ] Todas as tomadas e pontos de luz testados - [ ] Torneiras e sistema hidráulico funcionando

Segurança: - [ ] Guarda-corpo medido e testado - [ ] Vidros verificados - [ ] Fixações checadas

Vegetação e jardineiras: - [ ] Plantas principais listadas - [ ] Sistema de irrigação testado - [ ] Jardineiras inspecionadas

Mobiliário: - [ ] Cada item listado e fotografado - [ ] Estado de conservação registrado

Entorno: - [ ] Vista documentada (4 direções) - [ ] Obras ou interferências registradas - [ ] Fontes de ruído identificadas

Simples assim.

A diferença entre laudo completo e problema jurídico

Você pode achar que estou exagerando. Que é muita coisa pra registrar. Que vai demorar demais.

Mas pensa assim: quanto tempo você leva fazendo tudo isso? Duas horas? Três horas?

Quanto tempo você perde num processo judicial? Quantas idas ao fórum? Quanto de estresse? Quanto de dinheiro em risco?

Em 2026, com a Lei do Inquilinato cada vez mais exigente e inquilinos mais conscientes dos seus direitos, laudo incompleto é certeza de dor de cabeça.

O izyLAUDO gera laudos profissionais em minutos, com validade jurídica e assinatura digital. Você tira as fotos seguindo esse checklist, a IA analisa cada detalhe e gera o documento completo — incluindo descrição técnica de impermeabilização, estruturas e todas as áreas críticas da cobertura. Comece agora em app.izylaudo.com.br — sem mensalidade e sem cartão de crédito.