Semana passada atendi uma proprietária desesperada. O inquilino tinha saído do apartamento depois de 3 anos, deixou a parede da sala rachada e o piso da cozinha manchado. “Mas ele assinou a vistoria de entrada”, ela me disse. Peguei o documento. Estava escrito apenas: “Imóvel em bom estado”. Sem fotos, sem detalhes, sem nada.
Processo perdido. R$ 4.800 de prejuízo.
Isso acontece porque muita gente acha que vistoria de entrada e vistoria de saída são a mesma coisa. Não são. E confundir as duas sai caro.
O que é vistoria de entrada
É o documento que registra o estado EXATO do imóvel no dia em que o inquilino recebe as chaves. Cada mancha na parede, cada risco no piso, cada torneira pingando — tudo precisa estar ali.
A vistoria de entrada protege os dois lados. O proprietário documenta que está entregando o imóvel em determinadas condições. O inquilino documenta que não vai pagar por problemas que já existiam.
Na prática, funciona assim: você fotografa todo o imóvel, cômodo por cômodo, detalhe por detalhe. Descreve o que vê. Se tem um armário da cozinha com a porta torta, escreve. Se o box do banheiro tem uma rachadura no canto inferior direito, fotografa e descreve.
O que DEVE constar na vistoria de entrada:
- Estado de paredes, tetos e pisos de cada cômodo
- Funcionamento de portas, janelas e fechaduras
- Estado de instalações elétricas (tomadas, interruptores, luminárias)
- Funcionamento de instalações hidráulicas (torneiras, registros, descargas)
- Estado de armários embutidos
- Funcionamento de equipamentos fixos (aquecedor, exaustor)
- Pintura (cor, manchas, descascamentos)
- Revestimentos (azulejos soltos, rejuntes manchados)
- Esquadrias (alumínio, madeira, estado de conservação)
- Áreas externas quando aplicável (jardim, garagem, área de serviço)
Cada item precisa vir acompanhado de foto com data. Sem foto, você tem um documento que vale pouco na hora do problema.
O que é vistoria de saída
É o documento que registra o estado do imóvel no dia em que o inquilino devolve as chaves. Aqui você compara item por item com a vistoria de entrada.
A vistoria de saída determina quem paga o que. Se o imóvel está nas mesmas condições da entrada (considerando desgaste natural), o inquilino recebe a caução de volta integral. Se há danos além do desgaste natural, o proprietário tem direito a descontar os reparos.
Desgaste natural vs dano causado — a diferença que importa:
Desgaste natural é o que acontece com o tempo e uso normal do imóvel: - Pintura levemente desbotada depois de 2 anos - Piso com pequenos riscos de uso - Torneiras com leve oxidação - Rejunte levemente escurecido
Dano causado é o que resulta de mau uso ou falta de manutenção: - Parede com buraco de móvel pendurado incorretamente - Piso rachado por queda de objeto pesado - Torneira quebrada por aperto excessivo - Azulejo trincado - Infiltração por não comunicar vazamento
Já vi corretor perder causa porque cobrou pintura nova depois de 3 anos de locação. O juiz considerou desgaste natural. Por outro lado, vi corretor ganhar causa porque tinha foto mostrando que a parede estava perfeita na entrada e saiu com buraco de 15cm.
As 5 diferenças cruciais entre entrada e saída
1. Momento e objetivo
Entrada: Antes do inquilino se mudar. Objetivo é documentar o estado inicial como linha de base.
Saída: Quando o inquilino devolve as chaves. Objetivo é comparar com o estado inicial e identificar alterações.
2. Presença das partes
Entrada: Ideal que proprietário e inquilino estejam presentes. Na prática, muitas vezes só o corretor e o inquilino fazem.
Saída: FUNDAMENTAL que ambas as partes estejam presentes ou representadas. Aqui é que surgem as contestações.
3. Nível de detalhamento
Entrada: Quanto mais detalhada, melhor. Você está criando sua proteção futura.
Saída: O detalhamento segue a entrada. Você compara item por item. Se a entrada foi genérica, a saída fica prejudicada.
4. Tempo de execução
Entrada: Pode ser feita com o imóvel vazio ou com os móveis do proprietário ainda lá. Geralmente mais rápida.
Saída: Precisa ser feita com o imóvel completamente vazio e limpo. Demora mais porque há comparação constante com a entrada.
5. Consequências jurídicas
Entrada: Estabelece o ponto zero. Se mal feita, fragiliza toda a relação contratual.
Saída: Determina valores. Se mal feita ou sem comparação adequada com a entrada, proprietário não consegue cobrar reparos.
Erro que custa caro: não fazer a vistoria de entrada
Conheço corretor que “economiza tempo” fazendo só vistoria de saída. Resultado: não tem com o que comparar. O inquilino alega que o problema já existia, e sem prova documental contrária, o proprietário perde.
Vi caso de imóvel que saiu com infiltração generalizada no teto. Vistoria de entrada não tinha foto do teto (só mencionava “em bom estado”). O inquilino alegou que a infiltração já existia e ele não era obrigado a fotografar o teto inteiro. Processo perdido. R$ 12.000 de prejuízo.
Erro que custa caro: fazer vistoria genérica
“Imóvel em bom estado de conservação” não significa nada juridicamente. Bom estado pra quem? Segundo qual critério?
Vistoria que não especifica item por item é vistoria que não serve como prova. Simples assim.
Erro que custa caro: não fotografar
Descrição sem foto vale pouco em 2026. Juiz quer ver a evidência visual. “Parede da sala com mancha de umidade” é genérico. Foto mostrando a mancha, tamanho aproximado, localização exata — isso é prova.
Já atendi caso onde a vistoria de entrada descrevia “risco no piso da cozinha” mas não tinha foto. Na saída, havia três riscos. O inquilino alegou que eram os mesmos três, apenas descritos como um só na entrada. Sem foto, impossível contestar.
Como fazer vistoria de entrada corretamente
- Agende com antecedência mínima de 3 dias antes da entrega de chaves
- Garanta que o imóvel esteja completamente vazio e limpo
- Leve equipamento: câmera/celular, trena, lanterna, bloco de notas
- Fotografe cada cômodo de vários ângulos
- Fotografe cada detalhe relevante (manchas, riscos, avarias)
- Descreva cada foto de forma específica
- Teste tudo que funciona: torneiras, descargas, interruptores, portas, janelas
- Anote metragem de cada cômodo quando relevante
- Gere o documento ainda no mesmo dia
- Colha assinaturas de todas as partes
Tempo médio: 45 minutos a 1h30 dependendo do tamanho do imóvel.
Como fazer vistoria de saída corretamente
- Agende com pelo menos 5 dias de antecedência
- Peça que o imóvel esteja vazio, limpo e com todas as chaves
- Leve a vistoria de entrada impressa
- Fotografe cada cômodo nos mesmos ângulos da entrada
- Compare item por item da entrada com o estado atual
- Anote todas as divergências encontradas
- Fotografe cada dano ou alteração não prevista na entrada
- Separe desgaste natural de danos causados
- Se possível, obtenha três orçamentos de reparos na hora
- Feche o documento com ambas as partes presentes
Tempo médio: 1h a 2h30 dependendo do estado do imóvel.
O que fazer quando há divergência na saída
Situação clássica: você aponta um dano, o inquilino contesta dizendo que já existia.
Sem vistoria de entrada detalhada, você não tem argumento. Com vistoria de entrada bem feita, você mostra a foto e resolve na hora.
Quando o inquilino reconhece o dano mas contesta o valor do reparo, o ideal é ter três orçamentos de empresas idôneas. Juiz costuma considerar a média dos três.
Prazo legal para vistoria de saída
A Lei do Inquilinato não estabelece prazo específico, mas jurisprudência consolidada indica até 5 dias após a entrega de chaves como razoável.
Se você demorar 30 dias para fazer a vistoria de saída e apontar danos, o inquilino pode alegar que os danos ocorreram depois que ele saiu. Já vi caso assim.
Faça no dia da entrega de chaves ou no máximo até 3 dias depois. Documente a data.
Tecnologia mudou o jogo
Em 2026, corretor que ainda faz vistoria no papel e depois digita tudo no Word está perdendo tempo e dinheiro.
Celular fotografa, IA descreve, laudo sai pronto em minutos com validade jurídica. O tempo que você economiza em uma vistoria paga o custo da tecnologia.
Já fiz vistoria de apartamento de 3 quartos em 38 minutos do início ao PDF final. Antes levava 4 horas entre vistoria, digitação, revisão e formatação.
Checklist rápido: você está fazendo certo?
Na entrada: - [ ] Imóvel vazio e limpo - [ ] Fotos de todos os cômodos - [ ] Fotos de todos os detalhes relevantes - [ ] Descrição específica de cada item - [ ] Teste de funcionamento de tudo - [ ] Assinatura de ambas as partes - [ ] Data e hora registradas
Na saída: - [ ] Vistoria de entrada em mãos - [ ] Comparação item por item - [ ] Fotos dos mesmos ângulos da entrada - [ ] Documentação de todas as divergências - [ ] Separação entre desgaste natural e dano - [ ] Orçamentos de reparo quando aplicável - [ ] Presença de ambas as partes - [ ] Assinatura ou recusa documentada
O que acontece se o inquilino recusar assinar
Na entrada: raramente acontece. Se acontecer, documente a recusa e tenha testemunha. A vistoria tem validade mesmo sem a assinatura dele, desde que bem documentada.
Na saída: acontece mais. Inquilino vê os danos, sabe que vai pagar, recusa assinar. Não tem problema. Documente a recusa por escrito, tenha testemunha (pode ser o proprietário), tire fotos mesmo assim. O documento tem validade.
Já tive caso onde inquilino recusou assinar vistoria de saída alegando que os danos não existiam. Tinha testemunha, fotos detalhadas comparadas com a entrada, orçamentos de reparo. Juiz deferiu descontos integrais da caução.
Vistoria parcial: quando fazer
Às vezes o inquilino pede para fazer pequeno reparo durante a locação. Nesses casos, faça uma vistoria parcial do item afetado ANTES e DEPOIS do reparo.
Exemplo: inquilino quer trocar torneira da cozinha. Fotografe a torneira antiga, estado da parede ao redor, descreva. Depois da troca, fotografe novamente. Se houver infiltração 6 meses depois, você tem como comprovar que decorreu da troca.
Isso protege tanto você quanto o inquilino.
Quanto cobrar pela vistoria
Vistoria de entrada: geralmente entre R$ 250 e R$ 600 dependendo do tamanho do imóvel e da região.
Vistoria de saída: mesmo valor ou até 20% a mais (por ser mais demorada e complexa).
Muito corretor não cobra vistoria separadamente, já embute no valor da locação. Erro. Vistoria é serviço técnico especializado, tem custo de tempo e responsabilidade. Cobre separadamente.
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