Semana passada recebi ligação de um colega desesperado. O inquilino estava saindo, e na vistoria descobriram que 3 janelas de alumínio estavam travadas, uma porta de correr não fechava direito, e tinha infiltração em duas esquadrias. “Carlos, eu não documentei nada disso na entrada. E agora?”

E agora você paga. Simples assim.

Esquadrias de alumínio são campeãs de processos judiciais em locação. Parecem resistentes, duram décadas, mas têm pontos críticos que passam despercebidos — até virar problema.

Por que esquadrias de alumínio merecem atenção especial

Diferente de madeira que mostra cupim ou PVC que racha fácil, alumínio esconde os defeitos. Uma janela pode estar funcionando pela metade durante meses, e só na vistoria de saída você descobre que o trilho está empenado desde sempre.

Além disso, conserto de esquadria é caro. Troca de roldana: R$ 150-300 por janela. Regulagem profissional: R$ 200-400. Troca de borracha de vedação: R$ 80-150 por esquadria. Se você não documentou na entrada, adivinha quem paga?

Os 7 pontos críticos que todo corretor precisa checar

1. Funcionamento das roldanas

Abra e feche cada janela de correr pelo menos 3 vezes. Roldana gasta faz barulho, trava no meio do caminho ou solta da guia.

Como documentar: “Janela da sala — roldana inferior esquerda com atrito. Deslizamento irregular.”

Se a janela não desliza suave, anote. Fotograre a janela aberta, meio fechada e totalmente fechada.

2. Vedação de borrachas

Borracha ressecada é porta aberta pra infiltração. Literalmente.

Passe o dedo em todas as borrachas de vedação. Se estiver dura, rachada ou soltando, está na hora de trocar. Em imóveis com mais de 5 anos, é comum encontrar borrachas completamente ressecadas.

Como documentar: “Porta de alumínio da varanda — borracha de vedação inferior rachada em 3 pontos. Ausência de vedação no canto direito.”

Tire foto em close. Borracha é barata de trocar, mas infiltração no piso é prejuízo pesado.

3. Alinhamento e prumo

Porta que não fecha direito pode ser problema de dobradiça, mas com alumínio geralmente é desalinhamento do marco.

Feche a porta e observe as frestas. Luz passando por baixo é normal em alguns modelos. Luz nas laterais ou em cima indica desalinhamento.

Teste prático: Cole um papel na fresta e tente puxar com a porta fechada. Se sair fácil demais, a vedação está comprometida.

Como documentar: “Porta de alumínio do quarto 1 — fresta de 4mm na lateral direita. Papel passa sem resistência.”

4. Fechaduras e travas

Já vi inquilino pagar 6 meses de aluguel sem conseguir trancar a janela do quarto. E na saída, o proprietário queria cobrar.

Teste todas as fechaduras. Gire a chave ou lingueta completamente. Se travar no meio do caminho ou precisar de força, anote.

Atenção especial: Cremonas (aquelas travas verticais compridas) costumam empenar. Teste abertura e fechamento de cada ponto de travamento.

5. Vidros e fixação

Vidro trincado todo mundo vê. Mas vidro solto ou com massa de vedação seca passa batido.

Empurre levemente cada vidro. Não pode ter folga. Se mexer, a fixação está solta.

Como documentar: “Janela da cozinha — vidro superior com folga na fixação. Massa de vedação ressecada no canto inferior esquerdo.”

Vidro que cai durante a locação pode virar discussão judicial sobre quem é o responsável.

6. Corrosão e oxidação

Alumínio não enferruja, mas oxida. Principalmente em regiões litorâneas ou áreas com muita umidade.

Procure por manchas esbranquiçadas, pontos de corrosão ou descascamento da pintura. Costuma aparecer primeiro nos cantos inferiores e nas dobradiças.

Como documentar: “Todas as esquadrias da fachada norte — oxidação leve nos cantos inferiores. Pintura com descascamento em 2 janelas.”

Se o imóvel tem menos de 3 anos e já está assim, pode ser material de baixa qualidade ou instalação mal feita.

7. Infiltração nos encontros

O ponto onde a esquadria encontra a parede é campeão de infiltração.

Olhe embaixo de cada janela e porta. Manchas de umidade, mofo, tinta descascando ou piso estufado são sinais claros.

Teste da chuva: Se possível, faça a vistoria após um dia de chuva forte. Infiltração recente deixa rastro.

Como documentar: “Porta da área de serviço — mancha de umidade de 15x8cm no piso abaixo da esquadria. Provável infiltração pelo encontro com o contrapiso.”

Checklist prático pra vistoria

Imprima isso e leve pro imóvel:

  • [ ] Abrir e fechar cada esquadria 3x (roldanas)
  • [ ] Testar todas as fechaduras e travas
  • [ ] Passar o dedo em todas as borrachas de vedação
  • [ ] Verificar frestas com a porta fechada
  • [ ] Empurrar levemente cada vidro (fixação)
  • [ ] Procurar oxidação nos cantos e dobradiças
  • [ ] Verificar manchas de umidade embaixo de janelas e portas
  • [ ] Fotografar cada problema encontrado

O erro que mais vejo corretores cometerem

Anotar “esquadrias OK” porque abriu e fechou uma vez e pareceu tudo certo.

Na prática, funciona assim: você precisa testar tudo de verdade. Abrir e fechar várias vezes. Forçar um pouco pra ver se trava. Passar a mão nas borrachas. Olhar embaixo.

Vistoria não é passeio. É trabalho técnico.

Se você não documentar agora, vai documentar na saída — só que aí com o proprietário no seu pé querendo cobrar do inquilino algo que já estava quebrado.

Quanto tempo isso leva?

Num apartamento de 2 quartos com 6 esquadrias, adicione 15-20 minutos na vistoria só pra isso. Parece muito? É menos tempo do que você vai gastar resolvendo uma disputa judicial.

Já vi processo de R$ 3.200,00 por causa de uma porta de alumínio que o corretor anotou como “funcionando” sem testar direito. O inquilino provou que já estava desalinhada na entrada. O corretor pagou do próprio bolso.

Documentação que protege você

Fotos gerais não bastam. Você precisa de:

  • Close nos pontos de desgaste (roldanas, borrachas, fechaduras)
  • Foto da fresta (se houver) com objeto de referência pra mostrar tamanho
  • Vídeo curto abrindo e fechando se houver travamento
  • Descrição por escrito com localização exata

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