Semana passada atendi um proprietário que queria me processar porque o inquilino “arrancou o portão da garagem”. Fui ver o laudo de entrada que o corretor anterior tinha feito: uma foto de longe, desfocada, e a descrição “garagem em bom estado”. Pronto. Três anos depois, ninguém conseguia provar se o portão já estava torto ou não.

Garagem e área de estacionamento são os locais mais negligenciados na vistoria. Corretor acha que é só tirar uma foto do chão e pronto. Resultado: na saída, aparecem rachaduras no piso, portões quebrados, manchas de óleo que ninguém sabe de quem são, e você sem como provar nada.

Vou direto ao ponto. Se você não documentar corretamente a garagem na entrada, vai pagar do próprio bolso na saída. Já vi acontecer centenas de vezes.

O que acontece na prática com garagens

Garagem concentra problemas específicos que não aparecem em outros cômodos:

Danos mecânicos e estruturais. Carros batem em pilares, arranham paredes, quebram portões. Sem documentação fotográfica detalhada, você não consegue provar que aquela marca já existia.

Infiltrações e umidade. Garagem subterrânea quase sempre tem problema de infiltração. Se você não registrou aquelas manchas na parede na entrada, vai assumir o custo do reparo.

Piso rachado ou danificado. Piso de garagem sofre com peso de veículos. Aquela rachadura fina que já existia vira buraco em três anos. Sem foto detalhada, o inquilino jura que estava perfeito quando entrou.

Portões e sistemas elétricos. Motor de portão, controles remotos, sensores — tudo isso quebra. E é caro. Se você não testou e registrou o funcionamento na entrada, como vai cobrar depois?

O checklist completo de vistoria de garagem

Esses são os pontos que eu verifico em toda vistoria de garagem. Nada de “em bom estado” genérico.

1. Portão de entrada

  • Funcionamento do motor: Teste subindo e descendo pelo menos 3 vezes. Anote se tem trepidação, barulho anormal, travamento.
  • Controles remotos: Conte quantos foram entregues. Teste cada um. Fotografe o número de série se tiver.
  • Sensor de segurança: Coloque a mão ou um objeto no caminho do portão descendo. Ele tem que parar imediatamente.
  • Estrutura física: Fotografe de perto amassados, ferrugem, pintura descascada. Detalhe se o portão fecha completamente ou fica com vão.
  • Fechadura manual: Muita gente esquece. Se faltar luz, o portão trava? A chave funciona?

2. Piso e estrutura

  • Rachaduras: Fotografe cada rachadura de perto com régua ao lado para mostrar a largura. Sim, parece exagero. Não é.
  • Manchas de óleo ou graxa: Registre posição, tamanho e cor. Mancha antiga é diferente de mancha nova.
  • Desníveis e buracos: Teste com uma bolinha ou derrame água — mostra se tem caimento irregular.
  • Juntas de dilatação: Em garagens grandes, verifique se as juntas estão vedadas ou abertas.
  • Pintura demarcatória: Se a vaga tem número ou linha pintada, fotografe. Vai desgastar com o tempo.

3. Paredes e pilares

  • Arranhões e marcas: Fotografe cada marca de raspagem ou impacto. Use flash para destacar.
  • Infiltrações: Manchas escuras, mofo, pintura estufada — tudo em foto com data.
  • Pintura descascada: Comum em garagem. Registre percentual da parede afetada.
  • Proteção de pilares: Se tiver aquelas borrachas ou espumas de proteção, verifique o estado. Rasgada, desgastada ou faltando?

4. Instalações elétricas e hidráulicas

  • Iluminação: Acenda todas as luzes. Anote lâmpadas queimadas, interruptores que não funcionam.
  • Tomadas: Leve um testador de tomada (custa R$ 15). Fotografe as que não funcionam.
  • Ralos e escoamento: Jogue água no ralo. Escoa bem ou fica empoçada? Tem mau cheiro?
  • Torneiras (se houver): Teste vazão, vazamentos, estado das conexões.

5. Elementos de segurança

  • Câmeras: Funcionam? Estão bem posicionadas? Registre o campo de visão.
  • Iluminação de emergência: Desligue a chave geral por 5 segundos. A luz de emergência acende?
  • Extintores: Verifique prazo de validade, pressão do manômetro, lacre. Fotografe a etiqueta de manutenção.
  • Sinalização: Placas de “entrada”, “saída”, “velocidade máxima” — estão legíveis?

6. Portões de acesso a boxes individuais (se houver)

  • Fechaduras e cadeados: Funcionam? Quantas chaves? Estado da trava?
  • Estrutura: Amassados, ferrugem, pintura.
  • Movimento: Abre e fecha suavemente ou trava?

Os erros que mais vejo em vistorias de garagem

Foto de longe e genérica. Uma foto do fundo da garagem não mostra nada. Você precisa de close nos detalhes — rachaduras, manchas, marcas.

Não testar equipamentos. Portão automático que funciona hoje pode não funcionar amanhã. Se você não registrou que estava funcionando perfeitamente na entrada, vai ter que consertar.

Ignorar manchas de umidade. “Ah, isso é normal em garagem.” Não é. Documente tudo. Umidade que já existia não é responsabilidade do inquilino.

Esquecer de contar e testar controles remotos. Controle de portão custa caro para repor. Se você não anotou quantos foram entregues, o inquilino vai devolver só um e dizer que recebeu assim.

Laudo com descrição vaga. “Garagem em bom estado de conservação” não quer dizer nada. Na saída, vira briga.

Garagem compartilhada vs. box individual

Se a vaga é em garagem coletiva (tipo rotativa de edifício), documente:

  • Número da vaga
  • Se tem demarcação no chão ou pilar
  • Estado do piso e paredes na área da vaga
  • Acesso a torneira, tomada ou outro recurso próximo

Se é box fechado (com portão individual):

  • Tudo que listei acima sobre portões e estrutura
  • Paredes internas do box
  • Iluminação interna (se houver)
  • Sistema de ventilação

Como organizar as fotos de garagem no laudo

Na prática, você vai tirar entre 15 e 30 fotos de uma garagem bem vistoriada. Organize assim:

  1. Visão geral: Uma foto ampla mostrando a vaga ou box completo
  2. Portão: Aberto, fechado, motor, controles
  3. Piso: Visão geral + close em cada rachadura/mancha
  4. Paredes: Cada parede com pelo menos uma foto, mais closes em marcas
  5. Equipamentos: Cada item elétrico, hidráulico ou de segurança
  6. Detalhes críticos: Tudo que pode virar disputa depois

E sempre, sempre, com descrição específica. Nada de “portão bom”. Escreva: “Portão automático marca XYZ, funcionamento normal, com leve arranhão de 8cm na lateral direita inferior, foto 47.”

Vistoria de saída: o que muda

Na saída, você vai refazer tudo que fez na entrada. Só que agora comparando foto a foto.

Manchas novas de óleo? Documente e cobre limpeza profissional.

Rachadura que era fina virou buraco? Documente e avalie se é desgaste natural ou descuido.

Controle remoto sumiu? Cobre reposição com base no modelo registrado na entrada.

Portão quebrado? Você tem as fotos provando que funcionava perfeitamente. Sem discussão.

Garagem é dinheiro — trate com seriedade

Um reparo de piso de garagem custa entre R$ 3.000 e R$ 8.000 dependendo do tamanho. Trocar motor de portão sai por R$ 1.500 a R$ 4.000. Controle remoto individual: R$ 150 a R$ 300.

Se você não documentou direito na entrada, vai pagar isso do bolso. Ou pior: vai brigar com o proprietário que vai te culpar por não ter feito a vistoria corretamente.

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