Semana passada atendi um corretor desesperado. Ele alugou um apartamento de 1978 sem fazer vistoria detalhada. Três meses depois, o proprietário queria cobrar R$ 8 mil de infiltração que “surgiu” na parede. Spoiler: a infiltração já estava lá, só não foi documentada.

Imóveis antigos exigem olho clínico. Não é só bater foto e pronto. É saber onde o tempo deixa marca e como documentar cada detalhe antes que vire sua dor de cabeça.

Por que imóvel antigo é caso à parte

Imóvel com mais de 20 anos carrega histórico de reformas mal feitas, instalações fora do padrão atual e desgaste natural que nem sempre é óbvio. O problema não é a idade — é achar que pode usar o mesmo checklist de um apartamento novo.

Já vi imóvel de 1965 em perfeito estado e apartamento de 2010 destruído. A diferença? Manutenção e documentação na hora certa.

1. Instalação elétrica (prioridade máxima)

Fiação antiga não aguenta a demanda de 2026. Ar-condicionado, chuveiro elétrico, computadores — tudo sobrecarrega.

O que verificar: - Quadro de energia tem disjuntores ou ainda usa fusíveis? - Tomadas são de 2 ou 3 pinos? (padrão NBR 14136 é obrigatório desde 2011) - Fios expostos ou emendas aparentes? - Cheiro de queimado perto de tomadas?

Documente tudo. Se o quadro ainda usa fusível, deixe claro no laudo que a instalação está fora do padrão atual. Isso protege você e o proprietário.

2. Infiltrações (o fantasma invisível)

Infiltração em imóvel antigo é igual iceberg — você vê 10%, o resto está escondido.

Onde procurar: - Cantos de janelas e portas - Teto do banheiro e cozinha - Rodapés (mancha escura na base da parede) - Embaixo de pias e tanques - Paredes que dividem com vizinhos

Dica prática: Passe a mão na parede. Se sentir umidade ou a pintura descascar fácil, tem infiltração. Tire foto com flash — a luz evidencia manchas que o olho nu não pega.

3. Piso (rachadura conta história)

Piso antigo racha. Normal. O problema é saber se a rachadura é estrutural ou só estética.

Como diferenciar: - Rachadura fina (menos de 2mm): desgaste normal - Rachadura larga (mais de 5mm): pode ser problema na estrutura - Piso solto ao pisar: contrapiso comprometido

Se tiver dúvida, chame engenheiro. Melhor gastar R$ 300 agora do que R$ 15 mil em processo depois.

4. Encanamento (problema que ninguém vê)

Tubulação de ferro ou cobre enferruja com o tempo. Cano de PVC antigo racha.

Teste simples: - Abra todas as torneiras ao mesmo tempo — pressão cai muito? - Água sai enferrujada nos primeiros segundos? - Tem barulho de água correndo com tudo fechado? - Registros de gaveta travam ou vazam?

Documente o estado de cada registro. Se estiver duro, anote. Se vazar, fotografe. Parece detalhe, mas já vi briga de R$ 4 mil por registro que “funcionava perfeitamente”.

5. Esquadrias (madeira apodrece, ferro enferruja)

Janela antiga de madeira apodrece por baixo. Ferro enferruja e empena.

Checklist visual: - Janela fecha completamente? - Vidro está trincado ou solto? - Borracha de vedação ressecada? - Ferragem (trinco, dobradiça) funciona? - Madeira com cupim ou mofo?

Tire foto de cada janela aberta e fechada. Se a janela não fecha, filme. Prova em vídeo vale ouro em disputa judicial.

6. Pintura (o que a tinta esconde)

Proprietário adora dar demão de tinta antes de alugar. Problema: tinta fresca esconde rachadura, infiltração, mofo.

Sinais de alerta: - Pintura nova só em uma parede (por que só ali?) - Textura diferente em partes da parede - Tinta com bolhas ou descascando - Cheiro forte de tinta recente

Se a pintura é nova, seja ainda mais criterioso. Pergunte o motivo. Documente qualquer irregularidade que aparecer embaixo.

7. Telhado (você não vai subir, mas precisa inspecionar)

Problema no telhado aparece no teto. Manchas de umidade no forro? Tem goteira.

O que observar: - Manchas amareladas ou marrom no teto - Teto com textura ondulada (sinal de infiltração antiga) - Mofo nos cantos superiores da parede - Forro de gesso solto ou empenado

Se for casa, olhe o telhado de fora. Telha quebrada, calha entupida, isso aparece. Anote tudo.

8. Azulejos (banheiro e cozinha)

Azulejo antigo solta. Rejunte esfarela. Umidade infiltra.

Como verificar: - Bata levemente no azulejo com os nós dos dedos - Som oco = azulejo solto - Rejunte escuro ou esfarelando = precisa trocar - Azulejo trincado ou faltando = documentar

Tire foto de canto — é onde o problema começa. Se tiver azulejo solto, conte quantos. Detalhe conta.

9. Portas (empenam, incham, racham)

Porta de madeira antiga incha com umidade, racha com tempo seco.

Teste na prática: - Porta abre e fecha fácil? - Bate no batente ou no chão? - Fechadura funciona suave? - Dobradiça range ou está solta? - Madeira está empenada ou com cupim?

Abra e feche cada porta durante a vistoria. Filme se travar. Som de dobradiça rangendo também entra no laudo.

10. Áreas molhadas (banheiro, cozinha, área de serviço)

Umidade constante acelera desgaste. Box vaza, ralo entope, silicone mofa.

Pontos críticos: - Box: silicone íntegro? Vidro sem trinca? - Ralo: escoa rápido ou fica água parada? - Sifão: tem vazamento embaixo da pia? - Rejunte: está escuro ou com mofo?

Deixe água correndo na pia por 2 minutos e olhe embaixo. Parece paranoia, mas já peguei vazamento que só aparece com pressão.

11. Armários embutidos

Armário antigo tem dobradiça frouxa, fundo empenado, prateleira torta.

O que checar: - Portas abrem e fecham? - Prateleiras estão niveladas? - Fundo do armário tem umidade ou mofo? - Puxadores e dobradiças funcionam?

Abra tudo. Tire foto de dentro. Se tiver cheiro de mofo, anote. Cliente esquece, laudo não.

12. Parte externa (fachada, muros, calçada)

Responsabilidade pela fachada é do locatário também. Deixar isso de fora é pedir problema.

Observar: - Pintura externa descascando? - Muro com rachadura? - Calçada quebrada ou irregular? - Portão funcionando?

Se for apartamento, fotografe a fachada do prédio. Pode parecer exagero, mas já vi síndico cobrando pintura que já estava ruim antes.

Tempo de vistoria: quanto levar?

Imóvel antigo não tem vistoria de 20 minutos. Reserve no mínimo:

  • Apartamento 1 dormitório: 45-60 min
  • Apartamento 2-3 dormitórios: 60-90 min
  • Casa: 90-120 min

Corretor que faz vistoria correndo, paga advogado devagar.

Laudo precisa ter validade jurídica

Não adianta fazer vistoria detalhada e anotar no bloco de notas do celular. Documentação sem padrão não vale nada em processo.

O laudo precisa: - Fotos datadas e georreferenciadas - Descrição técnica de cada ambiente - Assinatura digital das partes - Formato PDF profissional

Planilha no Excel ou Word não tem valor probatório. Juiz olha e descarta.

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