Semana passada atendi uma ligação que já virou rotina: proprietário furioso porque o ar condicionado do quarto estava quebrado na saída do inquilino. “Mas na vistoria de entrada estava funcionando”, ele disse. Pedi o laudo. Lá estava: “Ar condicionado presente no quarto, em funcionamento”.
O problema? Ninguém testou se o aparelho resfriava de verdade. Ligaram, ventilou, consideraram “funcionando”. Três anos depois, o compressor estava queimado e virou disputa judicial de R$ 2.800,00.
Por que ar condicionado exige atenção especial
Ar condicionado não é luminária. Não basta ligar e ver se acende. É equipamento caro, pode ter defeitos invisíveis e se deteriora com o tempo. Um aparelho de 12.000 BTUs custa entre R$ 1.500 e R$ 3.500 em 2026. A instalação adiciona mais R$ 300 a R$ 600.
E mais: ar condicionado mal documentado na entrada vira dor de cabeça garantida na saída. Já vi inquilino devolver imóvel com aparelho funcionando perfeitamente, mas o proprietário alegava que “não resfriava como antes”. Sem registro técnico na entrada, vira achismo contra achismo.
O teste completo que funciona
Esqueça o “liguei e ventilou”. Na prática, funciona assim:
1. Identificação completa
- Marca e modelo (está na etiqueta frontal)
- Capacidade em BTUs
- Tipo: split, janela ou portátil
- Voltagem: 110V ou 220V
- Estado visual da carcaça (arranhões, amassados, oxidação)
- Controle remoto presente e funcionando
Tire foto da etiqueta com as especificações técnicas. Essa foto sozinha já evitou dezenas de processos nos meus casos.
2. Teste de funcionamento básico
- Ligue o aparelho no modo resfriar
- Temperatura mínima (16°C ou 17°C dependendo do modelo)
- Ventilador na velocidade máxima
- Aguarde 3 minutos
Se não sair ar gelado em 3 minutos, já tem problema. Documente.
3. Verificação do resfriamento real
Aqui é onde 90% das vistorias falham.
Coloque a mão diretamente na saída de ar. O ar deve estar visivelmente gelado, não apenas fresco. Se você consegue manter a mão por mais de 10 segundos sem desconforto, o resfriamento está comprometido.
Melhor ainda: use termômetro digital (custam R$ 15 no Mercado Livre). O ar na saída deve estar entre 8°C e 14°C. Anote a temperatura no laudo. Tire foto do termômetro mostrando a leitura.
4. Teste de cada modo de operação
Não basta testar no modo resfriar. Teste também:
- Modo ventilar: todas as velocidades devem funcionar
- Modo desumidificar: deve alternar compressor ligado/desligado
- Timer: deve ligar e desligar no tempo programado
- Controle remoto: todos os botões devem responder
5. Inspeção técnica visual
Na unidade interna (evaporadora):
- Filtro de ar limpo ou sujo (tire foto)
- Serpentina visível sem obstruções
- Saída de drenagem sem vazamentos
- Gabinete sem trincas
Na unidade externa (condensadora - apenas split):
- Hélice girando livremente
- Serpentina externa sem sujeira excessiva
- Suporte de fixação seguro
- Tubulação de cobre sem amassados ou oxidação
- Isolamento térmico intacto
Já peguei caso de condensadora com hélice travada por sujeira. Aparelho ligava, ventilava por dentro, mas não resfriava nada. Proprietário queria cobrar aparelho novo do inquilino. O laudo de entrada salvou todo mundo.
Como documentar no laudo
Errado: “Ar condicionado presente e funcionando.”
Certo: “Ar condicionado split Midea 12.000 BTUs, modelo 42MTCA12M5, 220V, instalado no quarto 1. Aparelho ligado em modo resfriar 16°C, ventilação máxima. Resfriamento confirmado com temperatura de saída 11°C (termômetro digital). Controle remoto presente e funcional. Filtro limpo. Gabinete com pequeno arranhão no canto inferior direito (foto 47). Condensadora externa fixada na parede lateral com suporte metálico, serpentina sem obstruções visíveis. Drenagem sem vazamentos aparentes.”
Vê a diferença? O segundo protege todo mundo. Se der problema na saída, você compara os registros e sabe exatamente o que mudou.
Situações especiais que aparecem
Aparelho não liga
Documente: “Ar condicionado não respondeu ao acionamento. Testado controle remoto com pilhas novas, sem resposta. Verificado disjuntor, que está ligado. Aparelho não funcional no momento da vistoria.”
Tire foto do controle tentando acionar. Foto do display do aparelho apagado. Foto do disjunador ligado.
Aparelho liga mas não resfria
Documente: “Aparelho liga e ventila, mas não há resfriamento detectável após 5 minutos de operação em modo resfriar 16°C. Ar de saída em temperatura ambiente (26°C medidos). Possível problema no compressor ou carga de gás.”
Essa descrição já indica necessidade de manutenção técnica.
Ar condicionado pingando
Documente: “Identificado gotejamento de água pela unidade interna durante teste de 10 minutos. Aproximadamente 50ml de água acumulada abaixo do aparelho. Possível entupimento na drenagem.”
Tire foto da água acumulada. Foto do ponto de vazamento.
Controle remoto sem pilhas ou não funciona
Documente: “Controle remoto presente, sem pilhas. Instaladas pilhas novas para teste, controle não responde. Aparelho acionado manualmente pelo botão frontal, funciona normalmente.”
Se o controle não funciona, isso precisa constar. Pode parecer detalhe, mas já vi disputa de R$ 150 por causa de controle.
Manutenção documentada
Se o proprietário menciona que fez manutenção recente, peça a nota fiscal e anexe cópia ao processo. Higienização de ar condicionado custa entre R$ 80 e R$ 150 por aparelho em 2026. Essa informação ajuda na saída.
Se o filtro está visivelmente sujo na entrada, registre. No contrato de locação, costuma constar que limpeza periódica do filtro é responsabilidade do inquilino. Mas se já entrou sujo, não pode cobrar depois.
Checklist rápido para vistorias
Guarde isso no celular:
- [ ] Marca, modelo e BTUs identificados e fotografados
- [ ] Aparelho liga no controle remoto
- [ ] Teste de resfriamento (mão ou termômetro)
- [ ] Todos os modos de operação testados
- [ ] Filtro fotografado (limpo ou sujo)
- [ ] Condensadora inspecionada (apenas split)
- [ ] Vazamentos verificados (operação de 10 min)
- [ ] Danos visuais documentados
- [ ] Estado do controle remoto registrado
Cinco minutos de teste sério na entrada evitam horas de dor de cabeça na saída.
A verdade sobre garantia
Proprietários às vezes falam: “Mas o aparelho tem garantia de fábrica”. Cuidado. Garantia de fábrica cobre defeito de fabricação, não desgaste natural ou mau uso. E normalmente é de 1 ano (até 3 anos para o compressor em alguns modelos).
Se o imóvel tem ar condicionado com 5 anos de uso, não há garantia. Se quebrar durante a locação, a responsabilidade depende do que causou o defeito. Laudo bem feito é a única forma de provar o estado inicial.
Quando recomendar vistoria técnica especializada
Se o ar condicionado é central (sistema de dutos atendendo múltiplos ambientes) ou se é comercial acima de 30.000 BTUs, considere chamar um técnico especializado para laudo complementar. Esses sistemas custam R$ 15.000 ou mais. O investimento de R$ 300 a R$ 500 em laudo técnico se paga sozinho.
Já tive caso de sala comercial com ar condicionado central que deu problema após 6 meses de locação. Laudo técnico de entrada mostrou que o sistema já tinha problema no termostato. Poupou o inquilino de pagar R$ 4.200 de reparo.
O que fazer quando o aparelho está suspeito
Você testou, o ar está saindo, mas parece fraco. Não está gelado como deveria. Documente exatamente isso: “Ar condicionado operando com resfriamento abaixo do esperado. Temperatura de saída medida em 18°C (padrão: 8-14°C). Recomendada avaliação técnica.”
Informe proprietário e inquilino. Se o proprietário não quer fazer manutenção antes da entrada, fica registrado que o problema pré-existia. Se o inquilino aceita assim mesmo, ele assina sabendo da limitação.
Transparência sempre. Simples assim.
Tecnologia facilita tudo isso
Eu passei anos preenchendo laudos no Word, copiando e colando descrições de ar condicionado, perdendo fotos, numerando errado. Cada vistoria com 3 aparelhos virava 40 minutos só de documentação.
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