Ano passado acompanhei um caso que me marcou. Apartamento em Perdizes, vistoria de entrada feita às pressas, corretor não checou o sistema de gás direito. Três meses depois, vazamento, inquilino hospitalizado. Processo judicial, perícia técnica, dor de cabeça que durou mais de um ano.

O pior? Bastava checar 8 itens básicos na vistoria de entrada. Simples assim.

Por que o sistema de gás merece atenção especial

Diferente de uma porta riscada ou uma parede manchada, problema com gás mata. Não é exagero. E quando acontece, a primeira coisa que a perícia judicial vai pedir é o laudo de vistoria. Se você não documentou as condições do sistema de gás, prepare-se para responder por negligência.

Já vi corretor perder tudo em processo porque “esqueceu” de fotografar o registro de gás oxidado. O inquilino alegou que o vazamento era pré-existente, perícia não conseguiu provar o contrário, e adivinha quem pagou a conta?

O checklist que uso em todas as vistorias com gás

Esses são os 8 pontos que documento em 100% das minhas vistorias. Nenhum imóvel sai sem isso registrado.

1. Registro geral de gás

O que checar: - Estado de conservação (oxidação, vazamentos visíveis) - Facilidade de acesso e operação - Se abre e fecha completamente - Identificação clara da posição aberto/fechado

Como documentar: Foto do registro aberto, foto fechado. Teste manual girando o volante — se travar ou der resistência anormal, registre por escrito e fotografe.

Já peguei registro de gás que não fechava fazia anos. Proprietário nem sabia. Imagina o risco se precisasse fechar em emergência?

2. Tubulação aparente

O que checar: - Cor da tubulação (amarela para GLP, preta ou amarela para gás natural) - Pontos de oxidação ou corrosão - Fixações soltas ou ausentes - Proximidade com fontes de calor - Conexões expostas sem vedação adequada

Como documentar: Foto de cada trecho de tubulação visível. Se tiver oxidação, close-up. Se tiver trecho solto, foto e descrição da localização exata.

Na prática, funciona assim: percorra cada cômodo onde passa tubulação. Cozinha, área de serviço, onde estiver o aquecedor. Foto de cada ponto.

3. Conexões e mangueiras

O que checar: - Tipo de mangueira (flexível metálica é obrigatória desde 2009) - Estado da mangueira (rachaduras, ressecamento, desgaste) - Abraçadeiras bem fixadas - Data de validade da mangueira (geralmente vem impressa) - Comprimento adequado (sem esticar ou dobrar)

Como documentar: Foto da mangueira completa, foto da data de validade, foto das abraçadeiras. Se a mangueira for de borracha (proibida desde 2009), foto + descrição “mangueira de borracha — não conforme NBR 13.933”.

Esse é um erro que vejo direto. Mangueira de borracha ainda em uso. É item de não conformidade que você precisa documentar.

4. Fogão e conexões

O que checar: - Tipo de conexão (engate flexível metálico é o correto) - Estado dos queimadores - Funcionamento das bocas - Válvula de segurança no engate - Estabilidade do fogão

Como documentar: Foto do engate, foto dos queimadores. Teste cada boca — acende normal? Chama amarela (indica problema)? Registre tudo.

Já peguei fogão com duas bocas que não acendiam. Proprietário queria culpar inquilino na saída. Sorte que tinha foto da vistoria de entrada mostrando que já estava assim.

5. Aquecedor de água a gás

O que checar: - Tipo de aquecedor (passagem ou acumulação) - Sistema de exaustão adequado - Tubulação de exaustão sem obstáculos - Ventilação do ambiente (CRÍTICO) - Detector de gás próximo (quando houver) - Estado geral do equipamento

Como documentar: Foto externa do aquecedor, foto da exaustão, foto da ventilação do ambiente. Se o aquecedor estiver em área sem ventilação adequada (banheiro fechado, por exemplo), registre como não conformidade.

Aquecedor sem ventilação adequada é bomba-relógio. Monóxido de carbono não tem cheiro, não tem cor. Quando a pessoa sente sintoma, já está intoxicada.

6. Ventilação dos ambientes

O que checar: - Área de ventilação permanente na cozinha (mínimo exigido: 600 cm²) - Área de ventilação no local do aquecedor - Venezianas, grelhas ou aberturas permanentes - Estado das aberturas (não podem estar vedadas)

Como documentar: Foto das áreas de ventilação, medição aproximada quando possível. Se não houver ventilação adequada, foto + descrição clara.

Já vi gente vedar a grelha de ventilação porque “entra vento frio”. É comum. E é perigoso.

7. Teste de vazamento (básico)

O que fazer: - Misture água com detergente - Passe nas conexões visíveis - Observe se forma bolhas - Registre qualquer ponto suspeito

Como documentar: Se detectar vazamento, foto imediata + descrição. Se não detectar, registre por escrito “teste de vazamento realizado nas conexões visíveis — sem indícios”.

Não sou técnico credenciado, então não faço teste com manômetro. Mas o teste do detergente já ajuda a identificar 90% dos vazamentos em conexões.

8. Documentação técnica

O que solicitar: - Certificado de instalação do sistema de gás - Laudo técnico (quando exigido pelo condomínio) - Manual dos equipamentos - Comprovante de manutenção periódica

Como documentar: Foto dos documentos ou registrar ausência. “Proprietário não apresentou certificado de instalação do sistema de gás” — simples e direto.

O que fazer quando encontrar não conformidade

Descobriu problema no sistema de gás? Você tem três opções:

Opção 1 — Exigir correção antes da locação

É a mais segura. Documentar o problema, notificar o proprietário, não entregar o imóvel até regularizar. Parece radical, mas salva sua pele.

Opção 2 — Aceitar com termo de ciência

Documenta o problema, proprietário e inquilino assinam termo reconhecendo a não conformidade e assumindo responsabilidades. Menos seguro, mas às vezes é o possível.

Opção 3 — Recusar a vistoria

Se o problema for grave demais (risco iminente), você pode simplesmente recusar fazer a vistoria até regularizar. Sua segurança vem primeiro.

Na prática, 80% dos casos resolve com a opção 1. Proprietário arruma porque não quer perder o inquilino. Os outros 20% vão para a opção 2.

Erros que vejo corretores cometendo

Erro 1 — Confiar só na palavra do proprietário

“Ah, o gás foi instalado por profissional” — e cadê o certificado? Documento ou não aconteceu.

Erro 2 — Não fotografar mangueira de borracha

Se você viu e não documentou, na hora do processo vão dizer que você instalou. Sempre fotografe.

Erro 3 — Ignorar falta de ventilação

Ventilação não é luxo, é segurança. Ambiente sem ventilação + aquecedor a gás = risco de morte.

Erro 4 — Fazer vistoria com gás desligado

Precisa ligar pra testar. Senão como você sabe se o fogão funciona? Se o aquecedor acende?

Tecnologia ajuda (e muito)

Antes eu fazia vistoria de gás com papel, caneta e câmera separada. Anotava à mão, depois passava pro Word, procurava as fotos, montava o laudo. Cada vistoria consumia 3-4 horas no total.

Hoje fotografo direto no celular e deixo a IA fazer a análise técnica. O sistema identifica automaticamente mangueiras fora do padrão, registros oxidados, falta de ventilação. O laudo sai completo, com todas as fotos organizadas e descrição técnica padronizada.

Faço a mesma vistoria em 40 minutos. E com muito mais segurança jurídica, porque nada passa batido.

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